香港作为全球住房矛盾最突出的城市之一，其楼市发展路径揭示了供需失衡与政策干预的复杂博弈。尽管经济高度繁荣，但土地约束、房企集中度高等结构性矛盾始终制约住宅供应，形成独特的市场周期规律。
一、历史周期：泡沫与调整的深层逻辑
1997年亚洲金融危机前，香港私人住宅价格两年内暴涨100%，但随后的六年调整期跌幅超60%。这一剧烈波动源于多重叠加因素：土地供应长期受限导致供需缺口持续扩大，房企寡头垄断加剧市场波动，叠加资产通胀压力下金融系统脆弱性暴露。
为应对危机，1998年后香港政府推出限售、公屋兴建及需求端松绑等措施，但市场调整趋势未改。直至2002年政策转向“不干预”，市场机制逐步修复。这一时期表明，单纯抑制供给或刺激需求难以逆转长周期拐点，核心矛盾仍在于土地供应弹性与居民偿付能力的匹配度。
2003-2019年，香港楼市迎来主升浪，私人住宅售价指数累计上涨211%。全球宽松货币环境、内地经济崛起带来的资本流入、土地资源稀缺性强化共同推升资产价格。开发商通过控制土地开发节奏维持高利润，进一步加剧供需矛盾。
二、经济与楼市的双向绑定效应
房地产作为香港第三大支柱产业，深度嵌入宏观经济运行。数据显示，香港人口增速、经济周期与房价同比变动高度相关。住房不仅承担居住功能，更被视为核心投资标的，居民加杠杆购房意愿强烈，形成“房价上涨—财富效应—信贷扩张”的循环。
这种绑定效应带来显著风险：楼市波动直接影响金融稳定，而土地财政依赖则制约长期经济结构转型。尽管政府持续推出公屋计划试图缓解矛盾，但私有土地占比低、开发周期长等问题仍限制政策效力。当前香港人均居住面积不足15平方米，自有住房率不足50%，供需缺口尚未根本性改善。
值得关注的是，香港近年人口恢复正增长，2024年底达753万人，新增移民与人才引进政策或对住房需求形成新支撑。但若供应端改革未能突破，房价收入比畸高、社会阶层固化等矛盾可能进一步加剧。对内地城市的启示在于，楼市长周期拐点的判断需超越短期政策，更需关注土地制度、收入分配与资本流动的协同改革。
本文源自：金融界
