房地产行业观察：广东土地收储171亿计划落地；专项债撬动市场新预期

近期，广东省珠海、惠州、中山等7个城市披露了2025年首批专项债闲置土地收储清单，涉及48幅地块、总金额达171.03亿元。此次收储计划是2024年11月自然资源部明确专项债收储细则后，地方政府首次大规模披露存量土地处置方案，标志着土地市场供给侧改革迈出重要一步。

一、收储计划聚焦本地国企，珠海、惠州领跑

特征一：收储主体以地方国企为主

根据克而瑞统计，广东7城收储的48幅地块中，本地国企持有的项目占比显著。这一倾向与政策导向密切相关：地方国企通常持有大量存量土地，且收储后更便于地方政府调整土地用途和规划。例如，珠海收储的14幅地块中，多数为地方国资平台或城投企业持有，通过专项债资金盘活，可缓解企业流动性压力，同时优化区域土地资源配置。

特征二：珠海、惠州领衔收储规模

珠海以66.52亿元收储金额位居榜首，惠州紧随其后，收储金额达49.75亿元。两城收储地块集中于产业园区周边和城市更新区域，反映出地方政府通过收储为后续产业升级和保障性住房建设腾挪空间。例如，珠海收储地块中约30%规划调整为保障性住房用地，与政府工作报告提出的“收购存量商品房用于保障房”方向一致。

特征三：收储价格强调市场化协商

广东省在收储定价上遵循“历史成本价与市场评估价孰低”原则，对开发商前期投入或地价上涨部分给予合理补偿。例如，部分地块因开发商已投入前期资金，收储价格较原始成本有所溢价；而对市场评估价偏低的地块，则通过协商折扣完成收储。这一灵活机制既保护了企业利益，也避免了财政资金过度消耗。

二、未来趋势：专项债扩容推动土地市场供需重构

趋势一：专项债规模扩大加速土地去库存

2025年政府工作报告明确专项债额度增至4.4万亿元，其中土地收储和收购存量商品房被列为重点用途。广东已率先发行307亿元专项债用于回收闲置土地，占全国首批发行的70%以上。这一举措为其他省市提供了样板，未来更多地区可能跟进，推动土地市场去库存进程。据测算，专项债收储资金若全面落地，可化解万亿级闲置土地沉淀的资金压力。

趋势二：收储政策与“三大工程”协同推进

广东收储计划与城中村改造、保障性住房建设等政策形成联动。例如，珠海部分收储地块将用于保障房建设，中山则优先整合低效工业用地以支持产业升级。这种“收储+城市更新”模式，既优化了土地供给结构，又为房地产发展新模式提供了实践路径。此外，政府工作报告提出的“合理控制新增供地、盘活存量用地”要求，将进一步推动收储政策向精准化和长效化发展。

趋势三：房企流动性压力有望阶段性缓解

收储政策为持有大量闲置土地的房企提供了退出渠道。例如，广州某房企通过退地收储获得资金返还后，重新竞得调整规划后的住宅用地，实现了土地资源的优化配置。不过，业内人士指出，收储仅能缓解短期流动性压力，房企长期健康发展仍需依赖销售回款和市场信心的恢复。

结语

广东7城171亿元土地收储计划的落地，既是地方政府落实“以收储稳楼市”政策的具体实践，也是专项债工具创新运用的重要突破。随着政策细则的完善和更多省市加入，土地收储有望成为平衡供需、防范风险、推动行业转型的关键抓手。未来，如何实现收储资金的高效利用、避免二次闲置，将成为政策细化的重点方向。

本文源自：金融界