老规矩，大政策出台以后，我们“让子弹飞一会”，然后再来做客观点评。
今天说一下关注度很高的存量房贷利率置换这件事，
近期，央行表态鼓励贷款人和银行协商降低存量房贷利率，这一消息引起了许多人的关注和期待。尤其是2021年那一波利率高点买方的群体，觉得可以降低一下房贷利率的负担。然而，对于这一政策，我们不能过于乐观。
很多人乐观的理由是，回顾历史，2009年曾经进行过一次存量房贷利率置换，许多人的贷款利率从“八五折”降至“七折”，按照当时的利率测算，大约利率下降了80BP。而按照现行政策，如果能够下调，调降的幅度在60BP-70BP左右，以此证明难度不大。
但我不得不说，如今的情势已经发生了变化，银行再次落实类似要求已经变得“有心无力”。
首先，银行的净息差大幅收窄，没有让利的空间。在2009年，银行的净息差在2.5%左右，银行可以说是躺着都能赚钱，降低存量房贷利率对银行的利润影响不大，因此银行可以轻松应对。然而，目前银行的净息差不到1.8%，已经跌破了2%的“生死线”，没有多余的空间可以让利。银行需要维持足够的利润来应对经营风险和资金成本的压力，因此，降低存量房贷利率对银行而言变得异常困难。
其次，与2009年相比，房贷在银行业务中的占比大大增加。2009年，中国房地产业务从2003年开始腾飞才过了5年，房贷业务在银行业务中占比并不高。而经过2014年至2016年的一轮房地产市场大牛市，目前银行房贷占比相当高。降低存量房贷利率将对银行的利润产生巨大冲击。随着经济的不断发展，房地产市场对银行业务的依赖度加大，银行的盈利模式已经发生了变化。因此，降低存量房贷利率对银行而言是一项重大考验，对银行的利润和经营稳定性都将产生巨大影响。
最后，与上一次存量房贷利率置换时不同，现在面临着房贷断供的情况，银行业务风险明显增强。在上一次存量房贷利率置换时，中小银行主动出击挑战大银行的业务，房贷市场竞争激烈。这是因为房贷在当时算是非常优质的业务，中小银行巴不得大银行把这块让出来。然而，如今的情况是，由于房地产调控政策的影响，以及经济下行趋势，房贷违约率上升，法拍房增加就是最好的例子。中小银行或许已经失去了接手大行房贷业务的兴趣和能力，很难出现上次“你追我赶”的局面。
综上所述，虽然央行鼓励贷款人和银行协商降低存量房贷利率的政策引起了广泛关注，但我们不能过于乐观。银行的净息差大幅收窄、房贷占比增加以及供给端断供的情况，使得银行难以轻易降低存量房贷利率。在当前的经济形势下，我们需要客观理性地看待这一政策，并且对于降低存量房贷利率所带来的影响保持清醒的认识。
除非，央行下次政策措辞用的不是“鼓励”二字。
