3.18杭州土拍点评：市场需要这种久违的合理谨慎

潮新闻客户端记者李成

2025年，杭州土地出让的节奏和热度大幅提升，今日又迎来了西湖区及钱塘区两宗地块出让。本次出让过程跟结果纵向对比出现了明显的新特征。

西湖区之江地块吸引了滨江、绿城、建发等房企参与，经过18轮竞价，由绿城以20.4亿元竞得，楼面价20171元/㎡，溢价率9%。

钱塘区下沙地块吸引了滨江、龙湖、驭远、杰立、兴耀等近10家房企报名，经过11轮竞价，由长期深耕钱塘区的兴耀以20472元/㎡的楼面价竞得，溢价率24%。

出让过程和结果可戳

两宗地块预期不一致

但都体现出一定的谨慎性

之江地块位于之江南部，周边无较好的二手次新房参考，新房虽可参考建发·云涌之江，但本地块位置更南，距江边更远，这也是房企对于本地块的分歧明显大于下沙地块的重要原因。竞价过程中房企每次加价更为谨慎，经过了18轮竞价，最终的溢价率只定格在了9%，由绿城以20.4亿元竞得，楼面价20171元/㎡。

这个地价相比2024年4月市场低迷期拿地的云涌之江18923元/㎡要高，但10%以内的涨幅相比其他板块跳涨的情况温和了许多，而且在房价预期上，也没有跳脱出此前37500元/㎡的限价预期。

下沙地块紧邻金沙印象城，由于周边较多的新房及次新房参考，房企对于地块的预期较为一致，几乎在限时竞价的5分钟内结束战斗，由深耕板块的兴耀以3.35亿元竞得，虽然只有11轮竞价，但溢价率也达到了24%，成交楼面价20472元/㎡。不过溢价率虽更高，但最终楼面价还是保持了谨慎，相比周边土地及新房售价，在合理范围之内。

整体而言，虽然两宗地块各自的预期不一致，但最终的结果都体现出房企一定的谨慎性，并没有此前土地出让时持续加预期的情况，房企拿地测算时的新房预期售价，也没有跳脱出板块原有新房及次新二手房的价格体系。

在杭州此前土地市场高热度的情况下，房企出价带着一些谨慎态度或许是有益的，这种谨慎来自于以下多个方面。

土地供应涨超七成土地选择余地更大

新房竞争压力也变大

2024年1-3月，杭州市区涉宅地块出让16宗，建筑面积115万㎡，成交金额239亿元。

而2025年1-3月，包含已挂牌的地块，预计出让的宗数是32宗，建筑面积203万㎡，即使挂牌地块以起价计算，成交金额也超过500亿元。

在关注土地出让金远超翻倍的同时，更需关注的是土地成交的宗数也已翻倍，建筑面积涨幅超七成。而且这一趋势似乎仍在继续，这也让很多房企并不会早早的“打光子弹”，而是留出资金给后续的地块。

同时，支撑本轮杭州市场回暖的一个重要基础是土地供应缩减导致的新房竞争降低，尤其2024年的成交建面断崖式下降，这促成了杭州多数板块面临新房断供的局面，在少量新楼盘上市之时，板块内几乎没有新房竞争，这是新楼盘能实现快速去化的重要因素。但这个基础在2025年土地供应大幅提升的背景下，在下半年集中销售期，新房面临的竞争将要明显提高，尤其是同板块的直接竞争。

截至目前，杭州还未发布2025年的读地手册和供地计划，最终全年土地供应的体量还难以预估。

产品迭代的窗口期并不长

杭州新房房价上涨的第二个基础是新房限价放开后的产品升级带来的房价上涨，非限价时代的产品迭代能跳脱出限价时代新房以及二手房的竞争，在第一批第二批非限价项目上市时有稀缺性，能实现新价格体系的概率较大。但在2025年下半年及之后有较多的非限价楼盘上市，且基本为大户型高总价的改善房源，产品迭代后的项目也将不再那么稀缺，销售的压力也将随之提升。

规则也可能存在不确定性

在杭州当前的土地市场上，房企为提升利润及出价能力，极致的“高低配”等形式也集中涌现，这种拿地测算时的极致，能否最终落地是存在疑问的。

这种不确定风险的带来后果的前车之鉴并不遥远，在2021年杭州市场最高峰时期，部分房企设计报批时通过将配套公建打造成“商墅”的形式，来提升利润空间，进而提升在土地市场的出价能力。然而这种尝试后来被叫停了，不确定性的风险最终买单的只能是房企。

测算时，留出风险储备以应对政策的不确定，或许是必要的。