截至2024年4月6日，大部分上市房企已披露2024年财报。通过对头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表的深入分析，房地产行业的转型路径逐渐清晰。在城市化率、人口结构等宏观因素变化的背景下，房企正从传统的规模扩张模式转向精细化运营和多元化业务布局，以应对市场变化和提升盈利能力。
开发业务毛利率承压，房企转向“好房子”赛道
近年来，房地产行业的开发业务毛利率持续承压。数据显示，头部房企的综合毛利率已从30%以上的高点下降至2024年的13%左右。与此同时，行业净资产收益率（ROE）也大幅下滑，从过去的高位接近12%降至目前的3%左右，个别头部房企的ROE甚至从20%降至不足4%。这种变化背后，是供求关系、城市化进程放缓等多重因素共同作用的结果。
为应对这一挑战，头部房企纷纷转向“好房子”赛道，通过提升产品溢价能力来拉升项目结转的毛利率。此外，房企还积极向“轻重结合”模式转型，重视轻资产业务的扩张，并通过精细化管理、科技手段优化供应链和库存管理，降低存货减值风险。同时，房企通过REITs、资产证券化等方式盘活存量资产，提升收益水平，逐步构建多元化的业务模式，以实现可持续的盈利。
消化存量与优化增量并重，聚焦高能级城市
在当前市场环境下，“消化存量”成为房企回收现金流的第一要务。一线城市及热点二线城市的楼市虽有所回暖，但市场仍存在不确定性。为此，房企采取多种措施加快去库存，包括加速商办、车位及现房等存货的去化，通过政府收储模式处理闲置土地，以及加大大宗资产变现力度。同时，房企注重经营性物业的运营质量，提升其产生的正向现金流规模，以内生动力驱动发展。
在优化增量方面，房企普遍聚焦高能级城市拿地。重仓一线及热点二线城市成为许多房企的共同选择，这背后有三大驱动力：一是高能级城市近年来推出较多核心地块，去化率高、变现快；二是核心城市核心板块的资产保值性好；三是在“好房子”工程的加持下，新规在容积率、净高等方面为企业打造品牌IP提供了支持，溢价空间可期。
有序压降有息负债规模，改善资产负债表
在房地产粗放式发展时代，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率超过80%的红线，部分H股房企的净负债率甚至超过100%，财务风险显著。如今，房企对财务稳健性的认识逐步加深，通过变卖资产偿债、推动债务重组、缩减融资规模等多种途径，持续压降有息负债规模。截至2024年底，头部房企的平均融资成本和债务总额均有所下降，剔除预收账款后的资产负债率多保持在50%至70%之间，财务状况逐步改善。
尽管房地产风险的市场化出清仍需时间，但从头部房企的“三张报表”中，已可窥见行业转型的积极变化。未来，房企需继续保持战略定力，通过“好产品”和“好服务”赢得市场认可，推动行业健康发展。
本文源自：金融界
