作者：周军律师.

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商品房预售制度是房地产行业的重要组成部分，而商品房预售账户资金的管理和使用则关系到购房者的权益、房地产项目的顺利建设以及房地产市场的稳定。

最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知，其第14条规定，对商品房预售资金监管账户资金依法审慎采取保全、执行措施。

那么，什么情况下，可以执行划扣商品房预售资金账户的款项呢？

最高院在《青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行案》中明确：

如果执行目的是以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款，可以进行划扣。

最高院认为，

工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。

本案中，南通八建公司系昌盛花园二期工程施工企业，根据青岛中院（2015）青民一初字第12号民事调解书确认的关于‘南通八建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用；南通八建公司收到上述款项后继续将合同约定的涉案工程未完工部分施工完毕，国隆置业公司应按合同约定继续支付工程进度款’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属案涉工程的工程款范围。

关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。

2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。

因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于‘商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设’的规定和上述国务院通知精神。

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