买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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一场秋雨之后，这短袖直接换上羽绒服的大风降温天气，让许多人都猝不及防。

对于被垄断中介套住的中介而言，他们还经历了另一场“大降温”。

“老王，老王，今天一早我们收到平台的消息，许多楼盘都大幅降低了佣金”。

周六早晨，老王刚一起床，就接到了很多朋友的爆料。

海鲜壳通过一二手的联动，几乎垄断了当下楼市的渠道客源，开发商集体挑战者垄断中介的底线，释放出来的信号，可以说比数据更值得我们去思考：

收紧渠道合作之后，下一步开发商是不是就该收折扣涨价了？

“金九”，原来是2024年最惨一月

老王看了一下明细表，这一次大幅下调海鲜壳的楼盘，基本都是一些主城区的新晋红盘，甚至有靠着海鲜壳杀入青岛TOP10的销冠楼盘。

他们要把这楼市大蚂蟥的“吸盘”拔掉几根，老王其实很理解，因为：

之前确实给得太高了。

原因很简单：九月份的市场太差了，自己的营销团队也不给力。

据数据显示，九月的新房市场去化同比去年已经跌了24%，其中，除了北上广深一线城市下滑25%，其余城市在成交量上也均下滑30-40%。而且，九月全国市场价格也同比下滑了6%。

市场只有之前一半的份额，在各个区域，这些份额一大半又集中在区域性价比最高的楼盘上，有些楼盘九月份就卖个三四套房子。而且呢，优秀的人才不断流失，想整顿团队也有气无力。

金九还不如淡季，这日子还怎么过？

数据来源：明源数字营销院 统计分析

所以，地产老板们慌了。

重赏之下必有勇夫！

垃圾盘开始挥刀割肉，在九月份最后一个周末大幅提高了海鲜壳的渠道费。

大家回忆一下，是不是很多中介十一前后跟疯了似的推销一些冷盘，道理就在这里。

但是，我希望大家相信：不论是现存的羊毛，还是透支的羊毛，都出在羊身上。那些给垄断中介高佣金的开发商，最后都会通过减标降配的方式，让购房者买单。

然而，从九月末开始，先是城市层面，再是国家层面，楼市的利好一个接一个，楼市的人气确实起来了。不论是到访量还是成交量，青岛都排在了相对较好的上半区。

数据来源：明源数字营销院 统计分析

对此，老王是有深刻感受的。虽然周六温度骤降，但是一些品质开发商的楼盘里客户不断。上午11时左右，甚至出现了所有置业顾问都在带客户，前台空岗的情况。你好不容易抓个置业顾问，那嗓子哑得你都不忍心让他讲。

自访量暴涨，还需要引流的中介吗？

所以，苦海鲜壳已久的开发商们，通过了最直接的方式，反馈了市场的冷暖。

成交量，确实提上来了

十月份已经过去大半，老王认为市场最大的变化是：买房人出手变得越来越坚决，一些好房子的去化速度，超乎了我的想象。

在青岛主城，老王跑得最多的，也是最了解的楼盘，莫过于自己买的楼盘。这个在一片拆迁工地中的项目，在中秋节加推了最后两栋楼。当时老王就预言，最后一栋34套小高层当日就会去化大半，这个楼盘也完美验证了老王的预测，到目前为止还有五套房子可售。

但是，最让老王感到意外的，不是片区内小高层卖得好，而是精装的高层，在有14个竞品的红海市场中，作为板块内最贵的房子，竟然也卖爆了。

去年11月份首开的高层，只有高楼层可以选；

五一加推的高层，卖了60%左右了；

一个月前加推的最后一栋高层，105㎡的中间户竟然卖到了11层……

而且，你说预算不多，你给我找个3层，5层这样采光一般的低楼层吧，还真找不到……

你真正每个周跑两天营销中心，你就会发现，现在买房的，还都是99.9999%的纯刚需。

一家三代两个孩子，住在老房子里，工作朝九晚五，还必须通勤方便。老房子卖不掉，以前手里攒的这三四十万只能去郊区上车。

现在呢？公积金余额可以直接当首付了，而且老房子不卖，有俩孩直接认首套，公积金最高拉到150W，房子还是现房准现房，宽厅四阳台的元宝户看着就喜欢，你说这些刚需买房不买房？

买房，对于很多人来说，就跟吃饭一样。有的人会因为两点半后，饭菜半价，而扛到两点半，去档口收拾点残羹冷炙；但是更多正常的人，还是在正常点吃热乎饭，在需要房子的时候，买能解决痛点的改善房。

今天，又降息了，青岛商贷首套房的房贷利率有望直接降到3%以下，这是史无前例的金融利好!一定会有更多的人跑步入市！

就如同倪部长所说的那样：房地产数据在10月份一定会有一个积极乐观的结果！

房价波动，将上演“小马过河”

说了这么多，大家最关心的问题还是：

未来房价会怎么走?

老王认为，未来的房价，就如同我们所熟知的儿童故事《小马过河》一样，不同的楼盘会给你不同答案。

高层住宅，特别是地段比较差、容积率高、交房时间久远的新盘，房价还会继续跌，他们也将是四季度流量“专家”们的的主角。

80%的楼盘，会在未来一个月维持原有折扣不动。

但是，折扣不变，是不是就意味着房价不涨呢？

我举一个例子：一个楼盘首开小高层的均价是2万元/平方米，折扣九折，这栋楼很快卖完了，板块内的竞品也没有小高层了。

开发商加推第二栋小高层，均价2.1万元/平方米，折扣同样是九折。

你说房价涨没涨？

当年，到了年底，还有另外一种可能，房价没变，开发商折扣降了，但是你买房成本提高了!

举例来说，某开发商推出了最后一栋高层，备案价就是1.72万元/平方米，折扣九折，然后开盘一个月，把17层以下除了一二楼全卖了，首开买个五楼是195万元。

然后，维持这个折扣一个月，这时候房子只剩下23层以上了，按照九折都要210万左右，这个价格确实卖不动。

开发商为了年底冲刺，给出了88折的折扣，但是你在这些小区上车，依然要205万。

80%的人都不需要那么高的楼层，甚至有人恐高只能住10楼以下，那么你说你等俩月，等到88折折扣再买房，合适吗？

当然，降价卖高层可能很多人还能接受，但是如果开发商涨价卖高层，把折扣收回一两个点，那买房人是不是更痛苦？

现在市面上这些开发商，都已经一年多甚至两年多没拿地了，融资这么容易得背景下，很多央国企没有迫切的回款要求。

明年金三银四，房子更少、距离交付时间更近的旺季，开发商收折扣，并不是痴人说梦。

看得清现在，更看得清未来，而不是被杂音干扰，你买房才能有自己的节奏，你的人生也才能有自己的节奏。