甲醛超标,坐地起价!全国最大的“二房东”,再传上市?

黑马公社 2023-03-29 17:44:27

自如,要上市了?

据媒体报道,中国租房平台自如考虑首次在香港公开募股(IPO),并将于今年4月向港交所递交初步招股说明书,计划筹资约10亿美元。如果顺利的话,最快今年内就能上市。

虽然,自如公司方面只给出了“不予置评”四个字予以回应。但是,自如想要IPO的消息,早已被传多次,而自如也为准备IPO布局良久。

自如上市野心,为何人尽皆知?

据自如官网显示,截至2023年初,自如已进驻10座一线或新一线城市,服务近50万业主、500万自如客,管理房源超100万间。自如目前的在管房源规模量,为行业第一。

因此,目前看来,自如现在已经称得上是全国最大的长租公寓平台。

图为2019年长租机构房源持有量对比,图片源自财富在线

除此而外,自如一方面针对应届毕业生推出“海燕计划”,从校园截流客源。另一方面,作为链家系平台,自如背靠链家流量体系,吃尽独家流量红利。前期大量投入广告营销,提高了其在年轻群体中的知名度,从而使其更易被租房主力军接受。

正因如此,自如的一举一动,都被大众的目光所广泛关注着。

自如负面缠身,为何依旧坚挺?

当然,被大众熟知的,也包括自如的负面争议。

2018年8月,一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络上疯传。至此,自如陷入房屋环境安全不达标,甲醛超标致人死亡的怀疑之中。

甚至,当时,全国九城的房源还进行了下架。

众所周知,自如的经营模式,是从业主手中收到房源委托后,进行重新装修、重新定价后,然后再由自如管理出租。说白了,自如在其中充当的角色就是“二房东”。

而为了早日将房屋出租出去,获得收益。自如重新装修后的房屋,或许省略了晾晒、通风等环节。

据红星新闻报道,自如某房间在装修后仅20天,就让房客正式入住。

这,谁不担心甲醛问题?

当然,除了甲醛事件以外,据黑猫投诉平台数据显示,自如累计被投诉11094起,其中,用户控诉问题涉及隔断房间、维修推诿、隐私安全、合同欺瞒、恶意涨价……

正因如此,自如的口碑,在接连暴击中跌入谷底。

另外,相比于其他线上租房平台的租金价格,自如上的租金价格明显更贵。比如,同小区、同等装修、面积相近的两间房屋,在安居客和贝壳分别为800元和1187元,相差甚大。

而且,在自如租房,除了要交正常的房租、押金,租客还需要额外支付一笔约为租金10%的服务费,用于公共区域的清洁,家具家电的维修等。

不过,实际上,从大部分自如租客在网上的感受反馈来看,他们并没有受到缴纳服务费后带来的便利,清洁次数少、维修很拖沓,被众多人吐槽。

虽然,用自如租房的弊端很多。但是,不少打工人在租房时,仍然选择用它。比如,黑马编辑部的小伙伴之中,就有自如的房客。

原因很简单,一方面,租房市场鱼龙混杂,部分房源信息虚假杂乱,而自如上的房源还算真实可靠,且可供选择的房源还比较多。

另一方面,自如的VR线上看房,既清楚又方便。相比大老远跑到线下看房,或者只通过网上的几张图片、一段视频看房,对于上班族来说,确实省时省事。再有,自如的房源再装修后,看起来的效果明显更好,干净明亮的居住环境也更吸引人。

此外,对于业主而言,虽然自如对业主设有免租期,即业主一年至少要免去自如30天的租金。但是即使是自己打理出租,也避免不了房客衔接之间的空置期。

所以,仍然有业主愿意将房屋委托给自如,既保持了稳定的租金收入,又能减少麻烦。

从长租公寓行业发展来看,2015年-2019年是该行业高速起飞的风口期。不过,2020年下半年,长租公寓类产品接连暴雷,行业被迫进入“至暗时刻”。比如,在美国纽交所上市的蛋壳公寓暴雷跑路,在美国纳斯达克上市的青客公寓破产清算。

所以,大浪淘沙下,自如反而显了出来。规模体量大,背后有链家系力量支撑,行业中相对规范标准的平台,因此,自如的用户基础盘,相对还比较坚挺。

自如深水挣扎,新故事能救命?

此外,自如想上市,除了用户基础盘相对稳定以外,自如也迫切地需要向大家讲出一个“商业新故事”,来救它命。

虽然,自如一手挣业主,一手挣租客,作为中间商,赚得一手好差价。但是,实际上,自如并没有大家想象中的挣钱。

图为2018年长租公寓平台融资情况,图片源自虎嗅App

钱,都流向到哪里去了?

一方面,是空置成本。截至2020年9月,自如房屋的入住率接近90%,也就意味着还有10%处于空置状态。同时,受三年疫情影响,自如的部分房源也出现了租不出去的情况。虽然自如已经压了房东一个月的空置期,但是当空置数量达到一定比率,对自如就有影响。

最明显的数据就是自如的持有房源量在这三年没有大增长,自如扩张有所停滞。

另一方面,是装修成本。

为了提升房屋价值,获得更高的租金,自如在装修的投入,也会影响其利润增长。据自如官方数据显示,自如每年交付单量达7.5万单,一套房屋重装加上家具家电配置,大约会在10万元以上。当然,自如的装修材料可能没并那么值钱。

毕竟,装修也是自如的利润来源之一,但是,肯定还是会对其现金流造成影响。

据报道,自如2015年-2017年的累计亏损接近13亿元,2019年的收入还有3.09亿元,而2020年和2021年的收入分别为1.28亿元、1.58亿元,相比之前直接腰斩。

所以,自如在行业起飞的时候没有挣到太多钱,在遇到环境遇冷的情况下更挣不到钱了。

图片源自贝壳研究院

除此而外,作为一款伴随着互联网而生的产品,自如的生命线紧随互联网发展线。

自如的房源主要集中在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、天津、武汉、苏州,这些一二线城市的一线区域。这些区域中,不少都是因为互联网企业带动房租成长的地段。

举个例子,由于杭州阿里巴巴园区的搬迁,该地段的房价直接从8万起掉到了6万起,这缩水影响可见一斑。

而现在,随着互联网红利日益压缩,互联网大厂缩减房补,甚至部分大厂裁员,势必会影响周边的租金和客源,也是如此,导致自如的日子会更加难过。

当然,一直在深水区中挣扎的自如,也推出了不少新措施来挽救颓局。

首先,自如的主营业务一直是长租公寓。但是,自如在业务拓展上,一向积极。其中包括家装服务(如全屋智能、智能家装产品和家居生活好物品),生活服务(保洁、搬家、家具家电维修和清洗),还有整栋式集中公寓出租(比如自如寓、自如驿、自如里)。

尤其是智能家居方面,成了自如新的切入点。

自如每年装修交付单量达7.5万,供应商超300家,在家装方面很有经验,甚至有媒体称其为“一家大型家庭装修公司”。其也将智能家装视为未来家装的发展方向,不仅推出了产品“自如Z-LINK智能家居系统”,还在去年推出了智能家居品牌“智爱家”。

不过,目前来看,这些支线业务还需要时间成长和检验,比如自如的电商商城,自如优品就经历过上架、下架、再上架,自如的支线业务还有非常大的优化空间。

其次,自如推出了运营新模式——增益租。简单点说,增益租就是把装修和出租切开了。

原来是自如来装修,租期超过5年,合约到期后,家具家电都会送给业主,而业主每年只需要出一笔空置费。

而现在,增益租模式中,倒是没有空置费了,每年满租,不过装修费需由业主自己承担,并从房租租金里扣除。

这样算下来,自如承担的资金压力和风险分担给了业主一部分,自如压力倒是小了。但是买账的业主也少了。

另外,自如还有一类最简单粗暴的办法——对租客涨价。据报道,2022年,自如在北京、上海等城市的续租租金上调均超过10%。

甚至,在疫情最严重时期,自如也被曝光趁火打劫,坐地起价。

自如想要求生,要采取的措施当然不止上面提到的。正因如此,上市成了大家眼中,自如目前最合适讲述的“新故事”,因为“新故事”一旦讲好了,就能募集到更多的资金入场。但是,自如想要上市,就需要稳定好自己的基本盘,让租户和业主都能相信他的能力。而今大家的消费倾向更趋于低价性价比,在房子更好、价格更高的自如面前,越来越多的青年人踯躅不前,自如的客源流动变缓。而大家还学会了在小红书、闲鱼、QQ群等平台租房。同时,由于增益租的出现,自如的业主也开始变得不再坚定,本来可以“白嫖”家具家电,而现在“羊毛出在羊身上”。据悉,自如增益租的房源不到自如总管房源的10%。同时,因为房地产行业的变动,还有不少业主选择出售房源,对于自如的稳定来说,也有不小影响。而且自如如果上市成功,为了分摊自身压力提升资本市场中的竞争力,自如可能又要向两头转嫁成本,这对于自如的房客和业主来讲,不是一件好事。如果这两头出现问题,自如的基本盘恐受动摇。因此,自如上市,挑战颇多。总而言之,最大的问题就是自如的护城河还没建好。最后,黑马提个问题,大家都在哪个App上租到的房?哪个租房App,是大家的“宝藏”?

参考资料:1.虎嗅APP《自如涨价,会逼退年轻人吗?》2.深燃《460亿“富二代”,自如要上市了?》3.燃次元《自如再传上市,“二房东”的故事够性感吗?》4.观点《原报道 | 自如IPO 打响长租的发令枪》

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