“耕者有其田，居者有其屋”，孙中山云。

千百年来，“购得一套属于自己的房屋”，是国人成家立业观念中不可或缺的一环；而自改革开放以来，中国的房屋交易形式、市场形态等，都发生了斗转星移的变化。

从上世纪七八十年代的国营企业分配住房，到90年代初房地产的商品化，再到21世纪初链家等房屋中介品牌的涌现，居民购房的市场环境、交易工具，也伴随着时代脉搏同步迭代。

不可否认，现今AI、大数据等技术高度发达，房产交易行业也不断给出购房新“解法”。

科技驱动的新居住服务商 “贝壳找房”，自2008年起就开始打造真房源数据库“楼盘字典”，并以此为基础打造了VR看房等数字化行业基础设施，以及贝刻手环、小贝AI助手等一系列，旨在提升交易效率、构建行业标准的技术工具。

到今天，“技术”在贝壳找房的体系中依然扮演着重要角色。2021年三季报显示，贝壳找房的研发费用达10.43亿元，与去年同期相比净增长2.54亿元，占到2020年全年研发费用的约42%。

在持续加大研发投入时，贝壳找房的“新技术模式”也变得更为系统化。

房屋、技术与经纪人

在贝壳，能深入使用VR功能，对一位房产经纪人有多重要？

根据服务年限、成交记录等数据，每位贝壳的房产经纪人都会有一张“专属名片”，长春铭家一品红城店的经纪人佟欣就表示，客户在选择经纪人之前，会十分关注线上名片的标签和客户评级。

“有些客户对‘专业精湛’这个标签非常看重，而现在，我们又多了一张非常重要的名片——VR带看”，佟欣如是说。

相比用户都很熟悉的线上VR看房，VR带看是贝壳推出的一种全新服务模式——在实景复刻VR场景中，用户可与经纪人提前预约看房时间，并实时连线进行交互，还可以随时随地添加家人、朋友同时完成“带看”。这既节约了客户和经纪人的时间，也提高了带看的有效性。

简单理解，运用AI与VR技术，经纪人带看、讲解房源的流程，几乎可以全面移植到线上。不过，仅是简单复制线下流程，经纪人也很难用新技术“打动”客户。

汝果欲学诗，工夫在诗外。

运用VR带看，佟欣有自己的一套技巧。每次准备房源讲解的资料时，佟欣会先查看百度百科、高德地图的房屋基本信息，再去线下与业主交流。

“陪摄影师去实地进行VR实勘时，我就会抓住机会与业主沟通，偶尔还会和摄影师聊，这样能学到很多。” 佟欣说。

在做好前期的充分准备后，佟欣还十分注重VR讲解的细节，在内容中配合上《With An Orchid》的舒缓曲调，再对社区场景进行诗意般地讲述：芳草萋萋，绿树成荫，景色宜人。

声画内容互相结合，佟欣的VR带看让客户仿佛身临其境。

贝壳的“VR带看”模式，增强了客户看房时的体验感，也提升了经纪人的带看效率，曾经“通勤两小时、看房十分钟”的情况，也得到显著缓解。

在提升效率的基础上，更多房产经纪人都在“活学活用”VR看房功能。

每天早晨八点半，大连德佑金源店的线上晨会准时开始，而在近期的晨会上，“讨论和布置VR带看任务”就是最为重要的内容之一。

2018年8月，大连链家引入VR带看功能，很多经纪人对这类新生事物有所排斥，但也有人选择积极拥抱，并不断适应新技术，并探索新的带看方式。

金源店店长许影便是第二类人。

着手VR带看这项新技术，许影拿出了自己“拼命三娘”的精神，钻研起VR带看在不同房源下的使用方法，比如，许影会根据客户需求，至少准备7套最贴近需求的VR房源、再储备3套与客户需求有略微差异但值得推荐的房源。

“要么不做，要做就要做到最好”，在许影的自我探索下，她一人的VR带看量就占到全店的1/3。

目前，VR带看、AI讲房等功能，在贝壳体系内几乎是全面通行，甚至成为经纪人带看时的硬指标：上海部分门店的经纪人，要在线下带看之前，先完成一次线上带看。

一次全面的VR看房，往往就可能成为经纪人成交的基石，这源自贝壳对VR房源真实度的精准把控。数据显示，贝壳如视VR的自动拼接点位成功率几乎可达100%，估算误差以1.8%领先全球。

而在许影、佟欣之外，更多贝壳经纪人感受到了技术迭代所带来的效率提升：佩戴了贝刻手环的广州贝壳经纪人，IM（即时通讯）23秒响应率平均提升9.2%；通过使用VR看房，贝壳经纪人的带看效率增加了 16.6%……

可见，技术正在重塑房产交易的效率，提升经纪人群体的服务水平；最关键的，贝壳正利用技术本身，来建构互联网时代下的房产交易新标准。

“重塑”标准

“我们所面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。”2019年，贝壳找房董事长兼CEO彭永东在接受采访时称。

购房是国人的刚需消费，但购买频次极低、单次购买周期长，尤其在“假房源”与经纪人乱象盛行的那些年，客户的消费决策极为谨慎，房产交易行业甚至还“背负骂名”。

一切的一切，正如彭永东所言“行业的不确定性极大”，房产交易及服务行业依然缺乏系统标准，尤其深入到产业中，二手房和新房的交易需求、各城市各区域的房屋交易政策均有不同，甚至房产经纪人行业本身，也缺乏统一的评价体系。

系统标准的缺失，往往给客户购房造成“信息不对称、不透明”的困扰。

不过，在移动互联网时代，各类平台都试图弥合供需双方的信息不对称，而在人工智能、大数据等技术的普及下，外卖餐饮、网约车出行等行业，都在试图构建成体系的服务标准。

当然，“技术”标签鲜明的贝壳，也在努力实现“房产交易标准化”。

在最为基础的房源端，贝壳自2008年起就开始建立真房源“楼盘字典”，彼时的经纪人们走街串巷，用纸笔手抄小区门牌号、户型图等信息，再录入到数据库中。

伴随新技术的升级迭代，贝壳的“楼盘字典”也从手工记录，升级到GPS定位+相机记录，再到今天通过‘蚁巢’智能采集、数据血缘、数据反应堆等多系统，确保房源真实可信。

截至到去年9月30日，贝壳楼盘字典已覆盖332个城市、57万个社区、累计2.33亿套住宅。

基于真房源数据库，贝壳也从多个维度不断完善交易与服务标准。

对于房产交易的标准化，贝壳副总裁、首席科学家叶杰平曾提及：贝壳是从复杂的业务流程里面，抽象出非常重要的一些标准组件，把这些组件准确地数字化，并利用这些数字化的组件来构建行业中的关键元素和重要流程。

贝壳找房技术副总裁陈炯也表示，我们通过技术架构将通用的交易模型抽象出来，形成大的技术框架，再将个性化的部分变成小组件，放到大框架里去做匹配。

技术用语或许过于抽象，但贝壳“标准化”路径可以理解为：将复杂事情简单化。

房产交易环节冗长，各地政策和楼市需求皆有不同，在这一复杂的链路中，贝壳找房基于自身海量的房源交易数据，尽可能形成统一的服务标准，再因地制宜地满足差异化特征。

“比如说贷款，要的证件可能都不一样……我们通过配置化的管理，让每个城市在标准化的同时又能够自我定义。” 陈炯表示。

显然，贝壳“将复杂事情简单化”的通路，依然是以技术为基底。

到今天，基于多年积累的真房源数据库，贝壳打造了一套7×24小时循环策略验真系统，可实时比对42大类房源的特征，保证房源更为真实可靠。

同时，针对经纪人服务，贝壳已经建立了“贝壳分”体系，考核经纪人的内力（基础素质）、信誉（质量评价）、侠义（平台合作度）、声望（行业影响力）和活力（平台参与度），以更加统一的标准，对经纪人进行量化考核。

从真房源到贝壳分，贝壳打造房产交易标准化的手段是技术，而宗旨也很明确，就是努力打破房产供需的不对称、不透明，并建立起一套线上可控的交易与服务标准，甚至进一步对外输出。

陈炯认为，在未来，技术标准的实现将更为精细化，例如VR可以采集房间的隔音效果、门窗使用年限和透风度等数据。

前路虽长，尤可期许。

连接产业互联网

在消费互联网的场景中，算法、大数据等技术的普及，提升了外卖、网约车等行业的交易及服务效率。例如外卖，用户下单后，平台将订单分配给距离最近的骑手，再根据不同时段的路况，规划出最优配送路线。

如今，技术被广泛应用于零售、生活服务等行业，提升了传统行业的效率，进一步重塑原有的供销标准。

而在房地产领域，对AI、算法的应用仍处早期阶段。

据2019年全球人工智能白皮书显示，在AI应用的行业渗透率中，房产领域最低，属于萌芽期，叶杰平也认为，整个房地产市场中，AI应用还处于非常早期的阶段。

“房产交易周期的跨度达数月之久，数据非常稀疏且数据孤岛问题严重，大量信息完全没有线上化。”叶杰平说。

房产交易链条涉及众多环节，包括地产商、房东、经纪人等，流程也相对更复杂，涵盖看房、签约、贷款等，每一环节都有相对独立的标准，而用户意愿的摇摆、交易信息的不对称……各类因素加剧了房产交易成交的不确定性。

相比外卖、网约车等，贝壳找房处于产业互联网与消费互联网的“交汇口”，其将面对更为复杂的产业环境，而贝壳又如何尽力提升各环节的服务效率。

面对并不乐观的行业现状，贝壳正利用技术连接起多方力量。

在房源端，贝壳旗下的如视事业部，打造出了基于超高精度采集设备伽罗华的“如视VR”APP，而利用伽罗华的激光技术，100平米的房屋空间，20分钟便可采集完毕。

在经纪人端，贝壳推出的小贝AI助手，正帮助经纪人提高作业效率和服务水平；最新数据显示，小贝助手已向经纪人提出18000万条提示建议，对客户意图理解的准确率高达81%。

在服务端，贝壳打造的ACN经纪人合作网络，为平台带来了大量跨地域的房产交易订单，也提升了整个经纪人的服务效率。

改变不止于此。

贝壳研发的贝刻智能手环，能帮助客户最及时地联系到经纪人；贝壳基于1063个维度刻画的用户画像，完备率已超过60%；整个三季度，贝壳自营的家装平台“被窝家装”共交付1127个订单……

从供给（房源）到平台（经纪人服务）再到客户，贝壳找房不断增强房产交易及服务的“技术味儿”，在一个复杂的产业环节中，逐步塑造标准、提升效率、寻求确定性。

当然，随着行业政策及经济环境的变化，客户购房意愿依然存在极大不确定性，但贝壳找房要努力实现的，是尽可能将服务效率再提升一步，将行业标准再完善一环。

这一步一环的改变，或许就会为平台新增一个真房源，为贝壳培养一个更成熟的经纪人，而前述的AI、大数据等新技术应用，就是贝壳实现改变的根基。

正如已故的链家创始人左晖所言：做难而正确的事。