“谁说预算600、700万不能看古北的房子啊”

最近一个一直在上海外环外打转看新盘的朋友突然发来了有点激动人心的消息

虽然带着玩笑意味的恭喜这位朋友，说以前古北房价很贵现在是赶上时候了但是也不禁有点惊讶于古北板块现在居然有6字头的二手房遥想大概19年的时候还被古北臻园以近17万/平的成交价刷过屏，印象深刻查了一波资料，发现除了古北，联洋、新江湾城、大宁，这些传说中的中产板块的价格都有不同程度的浮动

数据来源：链家app要说这些板块，都是要地段有地段，要品质有品质，有着在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性就像一提到古北就是明星扎堆的国际社区，联洋一度成为陆家嘴金融精英的后花园大宁和新江湾城那也是离不开高积分、低密、中产奢宅这些关键词在我们过往的认知中也一直觉得它们是高不可攀的现在的入住门槛，真的就这么水灵灵的降了吗不妨一起来看看

漫步人生路,刘惜君

01曾经的中产白月光联洋，降幅近10%提起联洋，大家的第一反应可能就是这是上海金融精英的后花园，曾有传言陆家嘴一半的基金经理都住在这里内环内的地段，距陆家嘴也就五六公里这个板块从位置上就已经赢了太多，可以说是稀缺中的稀缺

配套上面，除了挨着大名鼎鼎的世纪公园，周边的博物馆、图书馆、上海科技馆、东方艺术中心环绕就算在全上海每一个也都是拿得出手的顶级配套整个板块自带一梯队学校，对口进才双实验学区当初作为上海第二代国际化社区的定位规划，板块内的居住品质当然也是很硬核就拿仁恒河滨城这个项目来说，因为住了很多外籍客户，曾经还有着“小联合国”的称号

图片来源：网络仁恒作为开发商可以说是很有预见性了，05年的小区已经做好了人车分流社区内有8层仁恒邻里中心，5层会所，4个室内外泳池，高尔夫训练场、网球场、篮球场一个不落交付快20年的小区，不说其他单看这泳池的水质维护程度就知道居住品质了

图片来源：网络所以，这样的地段这样的品质氛围，按道理是不是该涨呢但没有想到，我们从中介那拿了数据之后发现联洋板块的成交均价整体降幅达到了7.92%

数据来源：兔博士app像仁恒河滨城这种标杆楼盘，从2021年的近13万每平单价到今年的11.9万每平，也是降了1万多

整理自：链家app中介大熊说仁恒现在一期成交均价差不多在10.66万每平，二期成交均价约在10.88万每平一期大户型9字头单价现在也可以谈，这个价格早几年谁敢想啊如果在陆家嘴和张江上班的，这里单价卖15、13万每平的时候可能确实会觉得性价比一般但现在9万左右的单价，内环内的地段，放眼全上海也少有了问了几个住在联洋那边的朋友他们都不约而同的说就喜欢世纪公园这边，日常休闲散步都很方便虽然说现在入手老房子挺没底的，但仔细想了想好不容易够上自己的白月光板块了何乐而不为呢02古北老牌国际化社区，中产也有机会住黄金城道了吗相对于联洋这个上海第二代国际社区，古北这个上海第一代的国际社区大家应该听得更多提起来就是富人聚集区，某某某明星都住在那里上面手握600万去古北看房的朋友说，他看过很多板块的房子，但是古北的优势很明显自成一体的高端配套，不用离开这个地方，就有自然而然的社交圈这里不仅云集高端日料店、美容店，国内唯一一家高岛屋也在这而且现在业态也在逐渐丰富，新开了奥乐齐，清美这种比较日常的店铺所以区域内也不缺烟火生活的底蕴板块内的二期品质标杆楼盘，像古北瑞仕花园、御翠豪庭、金色贝拉维，虽然房龄整体偏老，但还是一眼就能看出非一般的贵气就拿古北瑞仕花园来说

目之所及的建筑、园林、广场、水景当初都是出自国际大师之手绿化干干净净、路面也很整洁，很多人评价，进这里就感觉气场很顺很舒畅这个盘户型上相对没啥硬伤，靠着黄金城道步行街的那些户型，可以说非常抢手

毕竟长宁的地段在这居住品质也拉满所以可以看到板块整体价格这几年相对稳定2024年的成交均价9.9万每平，相较22年和23年10万每平，上下浮动相差不大

兔博士app再从区域二期地块的几个标杆楼盘来看要特别说明一下，金色贝拉维这个小区因为2021年只卖出一套房，所以对比下来会出现上浮数据相较过去几年，御翠豪庭这个小区有26.37%的降幅更引人关注

问了大熊，说御翠豪庭的户型可能都存在不同程度的暗卫、2房不好改造等问题但是也有得房率接近80%、南北直通的3房、4房户型需要费点时间筛选等待，所以降幅大点也是有原因的但是如果你想以更低门槛入住同一区域享受同样的配套，古北一期地块的二手房现在单价6万、7万每平出头就能买

大熊说，就因为门槛低了，才能让普通中产住得上黄金城道啊房子会变老，但是板块的底蕴和环境才是关键所以，买得起古北千万房子的才算普通中产吗03新江湾城，反而是上海中产板块里房价最坚挺的新江湾城，应该是上海中心城区内比较具有争议的一个板块有人喜欢它的环境、教育配套，不喜欢的人说它没产业、交通不行等等但是在上海独处一隅的极致低密，如同大隐于市的世外桃源，让这个板块还是独得一波中产的拥趸原生态湿地应该是新江湾城的独属名片当前，新江湾城绿化覆盖面积高达322.99万平方米，水域面积50多万平方米

现在上海中心城区范围内具备这样生态条件的板块，应该没了吧其实新江湾城身负“东方新硅谷”的产业定位，被很多人诟病的产业缺乏感觉也还行像复旦微电子、北斗卫星系统、3D打印复志科技、抖音等大厂其实就在新江湾城板块内纯别墅区很少，大部分是别墅与大平层混合的住区其中新江湾城首府与中建大公馆相邻，作为新江湾城板块的第一梯队住宅前者采用法式干挂石材，后者为英式红砖，一眼就能看出是极具居住品质的豪宅

如果对纯别墅没有执念，其实新江湾城复式大宅的性价比很高搜集了下板块近年整体的成交价走势，只能说稳中有进相较于2021年的成交均价，目前整个板块还有每平1万左右的上浮

抛开别墅产品不说，板块里标杆小区的价格有涨有跌但都还是稳定在10W+九龙仓玺园上浮了20%，绿地海珀璞辉有20%的下降幅度

这可能由于两个产品定位不同，九龙仓玺园属于大平层豪宅，出门就是10号线新江湾城，对口上音实验，标准的地铁学区房，绿地海珀璞辉相对属于品质高层，产品也偏小户型看到住在那里的一个业主说，与几年前的冷冷清清相比，现在新江湾已呈现出成熟风而且成熟中自带着一种闲适的气质与上海别处芸芸众生熙熙攘攘的热闹场景相比，这里更多出一份低调奢华和出世的洒脱

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静安大宁，六边形战士一点也不夸张不像新江湾城的自然生态资源拉满，大宁，好像真的没什么短板不管是静安的烫金地段属性，还是1号线的交通制霸，抑或是区域内市北高新、久光这种体量的产业和商业加速未来更重要的是还有超级硬核的教育资源，很多客户选择板块的一个重要因素虽说学区房的属性现在已经被削弱的很严重，但是一定也是买房子需要考虑的一个重要点大宁的学校很多，咱就简单说几个板块内对口的双学区，闸北实验小学+风华中学西校区，这都是双一梯队大宁国际小学+风华中学东校区，二梯队+一梯队板块内整体的高端人居环境也保证了生源质量，互相成就，良性循环静安内轨交环线，品牌商圈，优质学区，这些都成就了不可复制的大宁而大宁金茂府算是成就了板块内的品质天花板

曾看过这样两句话金茂府之前整个北上海没有高端居住区，金茂府之后整个北上海的高端购买力都在关注大宁干挂石材外立面，独树一帜的科技住宅，面面俱到的细节打磨城市界面的稀缺性 ，这个项目对追求高品质住宅的中产可以说是非常友好对比整个板块的成交均价，也可以说是依旧坚挺

今年板块的成交均价在每平9.3万左右，和21年的每平9.4万左右也相差无几而大宁金茂府凭借一己之力拉动板块整个品质水准，价格当然也是

成交均价从2021年的14万每平，到现在还是14万一平，不说在北上海就是在整个上海一众板块中也是非常耀眼对于大宁这种优质板块，不进则退的道理大家应该都懂那么好的板块好几年没涨价是不是也算另一种程度的门槛降低最后其实写这篇文章并不是单纯想表达这些中产板块的门槛降低而是想说，以前大家买房可能只能选一个首要的点要么地段好要么产品合适，想要都好的那价格和火热程度也是很难抢到而现在大家可以双向同步改善什么意思呢？其实就是在选择好地段的同时也能同步选择更好的产品上海的这些中产板块因为整个市场的波动，产业转型等各种原因内部很多机会开始出现换句话说，在你有置业需求的前提下，以更低门槛入手各项均好的房子不管是自住亦或是当作资产储备，何尝不行