今年以来，随着地产行业越来越“卷”，房企间的竞争日趋激烈
大家的目光反而都被绿城这家房企所吸引不论是前8个月的销售业绩榜、新增货值榜，还是权益拿地金额排行均稳居行业前三位，国央企巨头华润、中海、保利都在它之后
图源：克尔瑞，中指研究院绿城现在为什么会这么厉害？绝大多数人脑海中冒出的第一印象，理所当然是因为它的产品足够能打，主推“产品主义”但其实，我们认为有一个被人忽略的地方那就是绿城不同寻常的投资逻辑这才是绿城现在敢这样花钱，到处抢地王的底气
天气先生,方大同
01聚焦浙江大本营盘点下来，现在头部房企中，只有绿城坚持垂直深耕，而不是摊大饼的全国化也正是在这样长期的积累下，绿城今年继续稳居浙江大本营的TOP1据数视灵统计，今年上半年浙江竞争尤为激烈，新房市场的成交金额约3738亿元绿城继续以360亿元领跑，市场占有率达到了9.6%
数据来源：数视灵更是在克而瑞上半年的大浙江房企排行榜上做到了流量、权益和全口径的“三冠王”
数据来源：克而瑞浙江
这样的总额离不开绿城在省内的全面制霸细分到杭州、嘉兴、义乌、宁波、台州、丽水、衢州、德清等13座城市绿城都占据了主要市场份额，全省的“含绿量”浓度持续提升
图源：绿城浙江杭州上半年共推出了13个项目，包括桂月云翠、锦海棠、熙海棠等，做到了18次开盘售罄义乌和台州上半年都有高端产品凤起潮鸣，前者实现了43天55亿，后者则是90天卖出了25亿上虞晓风印月在当地的高端市场占有率超70%……除了销售表现，再来看交付方面，上半年绿城在浙江累计交付了21个项目、近1.9万套房子仅6月单月交付的9个项目就突破1.1万套，再创历史新高面对如此大的体量，绿城依然实现了“零延迟、高品质”的交付，坚持每城每盘精细运作
绿城杭州桂冠东方6月起交付还在4月联手华为，将义乌凤起潮鸣作为华为全屋智能的首批试点，不断升级产品力另外，绿城上半年还在浙江区域，率先开创了15座2.0版本的全维实景示范区将80%公区空间标准化，20%根据项目特性进行定制化，确保每个楼盘都是独一无二的像杭州绿城江南岸甚至还有号称“室内运动之王”的壁球馆
绿城江南岸壁球馆实景图当然，这些硬件设施只是一部分绿城也在持续运营各式各样的社群，为每个楼盘注入温度和活动今年在浙江新发布了“一起ING”的社群品牌主张，并启动“社群主理人百人计划”，面向全社会新增了184位主理人通过资源共享，优势互补，引入了诸如奉化凤麓和鸣的运动主题架空层，桐乡凤栖春澜的汀香园茶室等47处社群空间资源各城市“绿城会”开展了300多场社群活动，参与人数超过2万
土地市场上，绿城也对浙江进行了及时补充上半年一共拿的15宗地块，过半的8宗地都集中在浙江包括杭州的月咏和风和沁百合等项目，还有宁波和嘉兴的地块
资料来源网络，仅供参考据中指研究院统计，绿城前8个月在浙江拿地面积为71万方，排名第四；权益拿地金额为149亿元，排名第三正如绿城管理层所言，浙江区域坚守“区域聚焦、城市深耕、做一成一”的布局战略保质保量，稳定客群，以稳固销售02向“以销定投”的经营模式转变早在2021年底，绿城就开始坚持聚焦“10+25”个城市也就是主动进攻10个战略核心城市：北京、上海、杭州、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都与西安，其中4个在江浙沪25个城市则看机会部署：江浙的有苏州、无锡、义乌、台州、嘉兴等，其他地区有天津、合肥、长沙、福州等
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从2021年到2024年，这四年以来绿城拿地前列的城市范围也可以看出来不设定具体的拿地指标，而是根据市场行情与自身现金流情况适时调整，奉行以销定投的策略典型案例就是上海事实上，绿城已经离开上海很久了直到去年8月，机缘巧合的在上海拿下嘉定、青浦和闵行的三块地，打造“繁花三章”留香园、春晓园和沁蘭园都是在外环外，主力总价在600到800万左右，偏刚改盘的定位取得了不错的销售表现沁蘭园更是做到了连续3次触发积分，开盘当日就售罄，全盘销售金额超过95亿元
资料来源网络，仅供参考这样的成绩无疑给了绿城极大的信心上个月又豪掷60个亿，拿下了徐汇滨江和虹口的两块地前者是妥妥的豪宅，后者也是中高端改善，继续进行产品的探索与升级
来源：上海土地市场甚至在“地王”诞生的当天下午就有传出绿城负责该地块的工作组已经进驻现场了
图源小红书@魔都害人精绿城继续补仓上海，自然是为了缓解“杭州依赖症”另外，要想通过高端路线突围，靠高能力城市反哺业绩，又决定了它只能多拿核心地块这也是它今年哪怕高溢价，也要继续在上海拿地、加大投入的原因据财报显示，截止到6月30日，绿城包括在建及待建共有151个土地储备项目
图源：绿城2024年中报10大战略核心城市占比高达55%上海土储金额达到了509亿元，仅次于杭州，位列第二03“没有好城市，只有好项目”在中期业绩会上，行政总裁郭佳峰强调，绿城将投资焦点从城市转移到项目，不会因为城市能级就放松对项目的研判即便是一线城市项目也有亏损的可能，他用“重项目、轻城市”来形容现在的投资思路多个热点城市的土拍市场，出现了低容积率、高溢价、高单价的热门改善型宅地据不完全统计，绿城今年拿地中有接近一半的地块容积率在2以下这些低密度的优质地块，适宜打造豪宅、或者是改善型的产品，很适合凤起系和庐系等产品今年苏州两块的“地王”就是最典型代表，两个盘的容积率都只有约1.02，稀缺性可见一斑绿城深度思考了两宗土地的特点，尽情发挥，先为狮山Z03号地块带来逸庐契合了其“非繁华不入、非宜居不立、非人文不往”的选址观再为苏州双湖02号地块带来玫瑰园法式豪宅，坐拥园区热门双湖的绝佳地段主打叠墅、联排两种纯粹业态，建面约280到400m²
苏州绿城玫瑰园效果图可以说现在的苏州，不缺大房子，缺的是好房子缺的是这种能让高净值客户俯下身段主动追求的终极产品还有的三四线城市，本身能级并不够，当地楼市表现也一般，但拿出来的地块确实能打以义乌的凤起鸣潮为例
不仅是老城的低容积率地块，而且测算下来利润率够高土拍的竞争也不大，现在还愿意去三四线拿地的开发商并不多绿城在这里基本就是“杀疯了”的状态义乌凤起潮鸣今年四开四罄，短短四个月不到的时间里合院加平层一共狂卖了约42亿元，贡献了绿城浙南公司今年大部分的业绩
数据来源：义乌绿城、义乌住建局而且，随着楼市逐渐进入品质驱动的时代各地纷纷在土拍环节加入了“高品质建设”的指标，进一步明确地块装标像苏州园区的这块地，就要求装标不低于5000元/平米改善为王的风口，利好绿城这样主打产品的房企，在具体项目上有了更多大显身手的空间04最后再来看一组财务数据今年上半年，绿城的银行借款占比上升至77.9%，平均融资成本为4.0%，期末融资成本为3.9%在这样的市场行情下，还能让金融机构扩大贷款额度、降低利率的企业，必然是经得起考验的稳健企业这组数据就是资本市场认可绿城的最好佐证绿城在各地从拿地到开工再到回正的运营效率，也在不断提升西安拿地至首开周期直接从6.7个月大幅缩短到了3.5个月，杭州拿地至经营性回正周期也由8.8个月提速至7.1个月绿城之所以能够保持相对积极的投资态度，抢地王、高周转、逆势超车离不开其稳定的销售表现和现金流带来的财务支撑且当下市场对改善型产品需求，恰好与它的产品力强势相契合才能创造这样一个又一个的记录
