在过去的2024年里，太原土地市场供求两端同比继续下降，但在12月完成翘尾收官，不仅成交面积为全年的最高值，一大波优质地块也在年尾集中挂牌，市场热度显著提升。这一波回暖趋势不仅为楼市注入了新的活力，也为2025年的楼市开局提振了信心。 土地和商品房市场深度关联。土地成交下降，楼市供应少，楼价相对稳定；但核心区域供地过少，又会加重项目的地段优势，引发少数项目价格上涨，拉动全城楼市走涨的态势。去年年末，省城一批优质地块涌现，吸引了众多房企的目光。但进入2025年之后，省城土地市场再现冷清。 成交走走停停的省城土地市场会给全城楼市带来怎样的影响？ A土拍市场持续低迷 成交多为底价拿地 2024年，楼市持续在底部调整。在政策端，太原市出台政策优化商品房供应，提出以人定房、以房定地。即根据全市商品住宅库存情况及时调整供地政策，促进商品住宅库存消化周期保持在合理区间。在此政策背景下，太原土地市场供应与成交保持下降态势。 据相关机构统计的数据，2024年，太原市土地出让面积为529.31万平方米，同比下降39.29%。其中，住宅用地出让面积为150.89万平方米，同比下降48.12%；商服办公用地出让面积为68.03万平方米，同比增长54.85%；工业仓储用地出让面积为249.58万平方米，同比下降40.9%。 从成交情况来看，根据国信房地产信息网发布的数据统计，2024年，太原土地市场共成交152宗地块，其中住宅用地成交50宗地块，较2023年的58宗小幅下降。而据房天下数据中心统计，2024年太原（仅六城区）土地市场成交面积为159.241万平方米，较2023年同比下降25.17%。业内人士分析称，从各月的成交情况来看，2024年全年土拍市场都处于较为低迷的状态，但在12月的时候翘尾收官，成交面积约为48.99万平方米，为全年的最高值，这也是去年唯一超过30万平方米的月份。成交金额方面，2024年太原（仅六城区）土地市场成交金额为96.53亿，同比下降27.39%。从六区土地成交面积来看，2024年尖草坪区成交64.2242万平方米，占六区成交总量的40%，是土地成交的主要区域。其次，小店区成交面积为34.5156万平方米，位居第二。2024年小店区成交金额约33.67亿，占比为34.88%，尖草坪区成交金额约20.71亿，占比为21.45%，位列第二。可以看到，小店区与尖草坪区是省城土地成交的主要区域。 业内人士介绍，2024年土地市场的冷清不仅体现在成交量上，从成交价格来看，太原市土地出让的地面均价为2748元/平方米，成交地面均价为3260元/平方米，相比2018年超过5000元/平方米的成交均价，企业拿地更加务实、谨慎。据相关机构统计，2024年太原土地出让溢价率为2.44%，而住宅用地溢价率仅为0.04%，几乎都是底价拿地。B多地土拍市场新年“开门红” 楼市回暖土地先行 2025年春节假期结束后，多地土拍市场迎来“开门红”行情。郑州、北京等多地进行土地拍卖，其中，郑州一宗居住用地，经历255轮竞价，约6小时竞价后，以87.5%的溢价被中海地产摘牌，成为自2021年以来，郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。 优质地块被争抢在近期土拍市场上并非孤例。2025年以来，上海、深圳、杭州等多地，土拍均出现溢价率超过20%的地块，数宗地块最高溢价率超70%；多个核心城市的新年土拍“首秀”均交出了一份提振市场信心的答卷。业内人士分析认为，最近土拍市场活跃，与各地的推地节奏有关，2025年1月份，一线城市土地推出均较为活跃，且有多宗较高总价地块成交，并多由头部央国企摘得。 但是1月的土地市场开始呈现回暖迹象，主要集中在一线城市及部分热点二线城市。克而瑞地产研究中心的报告显示，土地市场的整体回暖尚未形成全局性趋势，许多房企仍处于观望状态，尤其全国化布局的房企，需要时间来见证销售与投资的正向传导效应。 以太原为例，2025年的土地市场并未延续2024年的翘尾收官，根据国信房地产信息网发布的数据统计，截至目前，2025年太原共计挂牌、成交4宗地块，且均在1月份。业内人士认为，一线城市土地市场活跃度提升，有助于提振房地产市场，起到示范和带动作用。但与热门城市相比，太原在城市的量级、市场规模等方面差距较大，房企拿地意愿和信心的回升，依赖于市场销售去化的加快和止跌回稳，土地市场是否会发生趋势性变化，还需继续观察。业内人士预计，2025年房地产市场的调控趋势将继续以“稳”为主，预计会出台更多宽松措施以刺激需求，如果土地市场逐步回暖，也将对市场起到一定的促进作用。C城改用地占比较高 影响未来省城楼市产品 从去年12月起，省城土拍市场略有起色，从成交地块来看，城改用地占比较大，拿地企业多为本土企业，对2025年及未来几年楼市增加供应量产生影响。 2024年12月，SWP-2453宗地由山西汇锦九州房地产开发有限公司以30790万元竞得，成交楼面价为2043.91元/平方米。根据公示内容，该地块位于小店区，汾东南路以东，宝能泰丰有限公司用地以北，大村社区以南、以西，为大村城改用地十四。人们对于这一地块的另一标签更为熟悉，那就是汾东商务区。按照此前的规划，汾东商务区位于太原南部核心发展区域，与晋阳湖片区（文旅产业）隔汾河相望，东面接壤综改区（现代产业），区位优势明显，是太原南部未来发展潜力较大的区域。如今，该片区域有招商时代主场、阳光揽胜等项目逐步开发并成功交付。 今年1月，SWP-2457、SWP-2458两宗地块由太原杏华国有资产经营有限公司以底价拍得，从两宗地块备注来看，这里未来将作为回迁安置项目开发。两宗地块都位于杏花岭区，长沟南街以南、城柏北路以东、规划路以西。其中SWP2457地块为南窊、谷旦、柏杨树城中村改造安置地块四、五、六、七，宗地面积54128.41平方米。地块容积率4.1，建筑密度29%，绿地率30%。SWP-2458地块为南窊、谷旦、柏杨树城中村改造安置地块一，宗地面积34659.71平方米。地块容积率4.0，建筑密度30%，绿地率30%。 除了上述地块，最近一段时间成交的还有万柏林区的新建圪（土尞）沟回迁安置房城中村改造工程项目的北地块和南地块，由太原市柏林宝地建设开发有限公司以起始价摘得。“可以看到，即使是国字号的头部房企，在太原都已经放缓拿地了。”业内人士认为，有不少城改用地被本土开发商陆续接手，这也预示着主城区即将掀起一场“城改大戏”，可以看到，很多地块都是地段不错的区域，对比城市新区、边缘地区，位置是这些地块的一大优势。但这些城改用地的短板也很明显，其容积率普遍偏高，产品肯定是顶容密集排布的高层产品。D政策指引盘活闲置土地 合理规划才能稳楼市 近年来，省城楼市“高端化”进一步加剧，强者恒强、央企更强的趋势在太原楼市非常明显，除了高端产品本身品质高、配套好、议价能力强等原因外，核心区域土地的稀缺性也是重要原因之一。但从最近的土地市场来看，以高溢价在核心区域拿地的房企越来越少。 “在‘以销定产’的大背景下，房企的开发策略决定了其很难再大规模、高溢价拿地。”业内人士称，相对往年激进的策略，房企在战略上做出了较大的调整，即使是主流、热销房企，货量较往年也大幅下降，纯新盘数量及供应量缩水明显。但反观其它房企项目，依然存在大量房源待售，甚至相当一部分储存地块并未开发。例如太原市持续推进的保交楼工作中，根据此前公布的第一批“白名单”，太原城六区共有泰禾、恒大、融创、旭辉、富力、当代、绿地、宝能、碧桂园、红星、新城等33个项目，很多项目规模庞大，除了已经售出的部分，后续未开工、未售卖的储备地块仍有很多。业内人士表示，如何盘活这些闲置土地，对于楼市的影响至关重要。 2024年10月，国新办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会。自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部贯彻落实中央政治局会议关于严控增量、优化存量、提高质量的要求。在盘存量方面，刘国洪提到，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。不久后，山西省住房和城乡建设厅等部门关于印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，明确提出合理控制新增商品住宅用地供应。各市政府要坚持以人定房、以房定地，统筹“市场+保障”的住房供应体系，根据市场需求，及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。 业内人士分析认为，从去年省城的土拍市场来看，城改用地出售占比增多，意味着城市在改善整体居住环境、促进城市规划发展和提高土地利用效率方面将进一步加强，一方面解决房屋老旧、布局混乱、基础设施薄弱等问题，提供现代化、规划合理且设施齐全的居住空间，另一方面助力省城优化城市空间布局，提升城市整体形象和竞争力，通过整合土地并进行重新规划，实现土地资源的优化配置，为省城发展提供更多可用空间。对于省城的房地产市场而言，可能会催生新的改善型购房需求，在“高端化”一家独大的背景下，带动多类型新建商品房销量上行，有利于房地产市场的稳定运行。
山西晚报记者 柴旭晖
