从躺着赚钱到卷铺盖走人，物业公司的“黄金时代”终结了？ 物业服务公司不再是无条件

从躺着赚钱到卷铺盖走人，物业公司的“黄金时代”终结了？ 物业服务公司不再是无条件留下的一方，当物业费跌破成本线，它们宁可选择退出，也不愿再继续亏损。 2025年8月，四川成都的朗诗未来著小区收到一份告知书：物业公司将于次年2月撤场。而在更早的6月，杭州万固珺府的滨江服务因物业费从每平方米2.8元被要求降至2.2元而宣布撤场。 自2025年以来，一场规模空前的物业“撤场潮”正席卷全国。中海物业、龙湖物业、金科服务等超过10家头部物企，纷纷从管理的小区主动退出，结束了这些项目长期亏损、勉强维持的局面。 从过去的“拿地即赚钱”，到如今接连退出无利可图的项目，物业行业风光的背后，是一个传统经营模式的黄昏。 01 账本摊开，难以为继的生意 “累计亏损几十万元”、“收不抵支”、“项目长期亏损”，在多家物业公司的撤场公告中，“亏损”成了高频词。 对物业公司来说，成本正在刚性上涨。人力成本、老旧设施维护费用持续攀升，但收入的另一端却不容乐观。2024年，行业平均物业费收缴率约为82%，同比下滑约3个百分点。 两头挤压之下，物业公司的利润空间被极度压缩。数据显示，2024年，百强、上市物企的毛利润首次出现全面下滑。2025年上半年，上市物企的毛利率进一步降至19.4%。 当一些业委会要求物业费降至企业认为不可接受的水平时，矛盾便不可调和。杭州万固珺府要求从每平方米2.8元降至2.2元，重庆中渝·春华秋实二期甚至要求部分住宅物业费下调至1.3元。这在物业公司看来，已“完全背离了物业管理市场实际”。 02 博弈升级，从业主抗议到企业撤退 在过去，小区更换物业往往是业主维权的结果。但如今，角色发生了互换，业主的“武器”——拒缴物业费和业委会的降价诉求，正在倒逼物业公司率先离场。 拒缴原因多种多样：房屋质量、延期交房等开发商遗留问题最为常见，业主以此为由向物业施压。此外，对服务品质的不满、对公共收益不透明的质疑，都成为业主扣动“拒缴扳机”的理由。 面对持续下滑的收缴率和不断被压低的价格，物业公司也失去了耐心。与其在入不敷出的项目中长期垫资、消耗品牌，不如主动“断臂求生”。金科服务相关负责人将此解释为“战略规划及资源优化配置的需要”。 当部分业主试图通过压低费用减轻负担，而物业费跌破企业成本线时，很容易陷入“低价—劣质服务—更多欠费—最终撤场”的恶性循环。 03 告别规模，物业行业转向“质量优先” 这场撤退潮背后，是物业行业增长逻辑的根本性转变。过去依赖关联房企新房交付带动规模扩张的“增量时代”已经结束。2025年上半年，头部物企在管面积增速同比下滑5.3个百分点至3.8%。 取而代之的是“存量时代”的“质量优先”策略。企业不再追求“广种薄收”，而是将资源集中投向能体现服务标准、盈利更佳的优质项目。 以中海物业为例，2025年上半年，其退出的住宅合约面积高达2680万平方米，新增面积3180万平方米，退出面积占新增面积的84%。这清晰地展示了“边拓边退”、优化结构的战略意图。 04 新规落地，监管利剑倒逼规范经营 除了市场压力，来自监管层面的规范力量也在重塑行业。全国多省市正通过修订物业管理条例，推动行业走向透明和规范。 2025年11月修订通过的《安徽省物业管理条例》极具代表性，其构建了“党建引领、多元共治”的新框架。条例要求物业企业必须定期公示物业服务内容、收费标准、公共收益收支等情况，保障业主知情权。 针对物业公司“赖着不走”的难题，新规明确了退出流程，并创新性引入应急物业服务机制，确保服务不断档。四川遂宁市等地的条例，也聚焦于破解公共收益管理乱象、规范业委会运行等痛点。 05 突围求生，寻找新赛道与新增长 在传统住宅物业利润变薄的背景下，物业服务企业正将目光投向更广阔的市场。 一方面，从面向业主（C端）转向拓展企业和政府客户（B端与G端）。办公楼、产业园区、医院、高校乃至城市公园、市政场馆等非住宅业态，成为物企竞相布局的新赛道。 另一方面，社区增值服务成为探索方向。围绕“家庭生命周期”和“多元生活场景”，物业公司开始向养老、托育、家政、社区零售等领域延伸服务。中指研究院报告预测，到2029年，全国物业管理行业总管理面积将增至约375亿平方米，市场空间依然广阔。 物业公司选择撤退，是市场规则下的经济理性行为。它意味着，过去那种依靠信息不透明、服务质量参差不齐也能“躺着赚钱”的粗放模式，已经走到尽头。 对业主而言，物业公司的离场是一记警钟。它预示着，业主必须更理性地看待“质价相符”，积极组织起来，通过规范的业委会与物业公司建立良性互动，共同寻找服务品质与合理价格的平衡点。 物业 物业困境 物业流程 物业职场真相 物业撤退潮 物业行业困境 物业降级潮