房地产能否止跌回稳？为什么关键在一线城市？这节用几分钟时间和朋友们来分析一下。
从2024年的9月底，从央行、金融管理总局、发改委、财政部包括住建部都不约而同地把房地产实现止跌回稳作为了下一个阶段政策调控的关键目标。包括在12月的11~12号的中央经济工作会议也谈到了稳楼市2025年的战略目标。其实这都是房地产止跌回稳的一种表述。
房地产止跌回稳我想站在不同的城市、不同的家庭计划买房的、拥有房产的、拥有多套房产的一线城市、二线城市和三四线城市，肯定大家的心情、关注点都是不一样的。但是如果把止跌回稳作为一个国家的政策目标来观察，第一个观察的关键窗口在一线城市。
简单说如果一线城市不能够实现止跌回稳，包括其他这些更多的二线城市和三四线城市实现止跌回稳的难度会更大或者就更不可能。这是有以下几个方面的原因。
·第一个大家可能看到了从2024年的10月份以来，包括像取消限购、放松限购、二套房的首付款比例的下降，也包括了像房贷利率的调整等等。其实影响最大的是一线城市。因为比方以限购为例，其实三四线城市根本绝大部分在过去很多年都没有限购这样的政策工具。
·另外比方说像房贷利率，尤其包括像存量房贷利率的一些下降，实际上一线城市里面的房贷利率在全国城市里面都是最高的，明显的下浮影响也是对一线城市是最大的。
简单说从2024年的10月份以来的国家为了实现房地产止跌回稳的一些增量的利好政策，主要利好的也是一线城市。
问题来了如果说出台这些政策为了稳住楼市，对一线城市是最利好的。一线城市的房子如果还没有变化没有影响，说明什么？说明这些止跌回稳的政策要么是打偏了，要么政策力度显然不够。
所以观察关键在一线城市的其中一个原因就是来反映宏观调控着这些政策到底有没有效、有没有用、这是第一层含义。
·第二层含义是今天如果来观察国内的房地产市场的供求关系的结构，你会发现绝大部分的三四线城市人口都是净流出的。另外当下中国的经济的确面临这样或者那样的挑战，其实压力最大的也是在三四线城市。
你可能听到我说中国的有一些区域里面出现的叫产业空心化，在过去的很多年有一些三线城市，其实越来越多的产业主要是围绕着房地产来发展的，除了房地产之外的其他这些实体经济应该说法善可陈。
这就意味着对一线城市来说一方面也代表着中国经济总体来看最有竞争力的，另外一方面从人口这个角度，人口流入的动力也应该是相对最大的，经济有竞争力，人口流入相对是最大。国家的一系列重大利好的一些政策等等，对一线城市总体来看也是影响直接比较大的。
所以在这样的背景下，也就是一线城市的房地产从供求关系、政策环境、经济发展都处在最有利的位置。如果说一线城市的房地产还不能够实现止跌回稳，经济基础更差的地方的购买力更差的人口甚至会面临继续流出的这么一些三四线城市和二线城市，又怎么能够来实现止跌回稳？我想这是第二层含义。
·第三层含义是因为可能大家也关注到了实现房地产止跌回稳，要鼓励有条件的地方政府来加大这些像房地产存量房的收储的计划，包括一些土地已经拍卖了，没有开发的土地的收储的计划。
大家来试想一下今天在大量的三四线城市里面，其实不说出来收储这些存量房了，对地方政府来说能够维持自己的这些刚性的支出已经是勉为其难了，又怎么能够来做这样的所谓回购房子回购土地，这对三四线城市几乎目前是不可能的。
相对来说可能财政上还会有余力的，主要也就是一线城市，也就是说对还没有落地的这一些寄望于地方政府，通过财政来回购收储这些存量房的这么一些未来潜在的比较重大的一个变化了。
主要看点也在一线城市，因为一线城市从财力等各个方面更容易做得到，而且对地方政府来说收出这些房子，满足这些没有房产的，比方说叫弱势群体或者叫年轻群体来满足他们的需要，也主要在一线城市。
也就说从必要性来说，一线城市也是需要这么来做的。从能力来说，一线城市也具备这样的财政的能力。那么反观对三四线城市收储这样的房子，今后怎么办？另外收储房子的钱又从哪来？简单说不论从必要性还从能力方面，那么三四线城市和部分的二线城市都不具备这样的条件。
所以对这些还没有落地的增量政策，主要看点恐怕也在一线城市到底怎么落地，落地之后怎么来变化。
（end）
2025年1月13日-17日，道哥将在“春耕2025新年私享会”，用语音的方式，围绕“逆风飞扬，抓住中国版量化宽松和大国博弈的大机遇！”，主题分享“宏观经济、房地产、股票和基金”4大议题。1月17日道哥将集中回复大家提出的疑问。
您可以联系关注“道哥道金融”，发私信“新年会”，报名和了解新年会更多内容。
免责声明：以上任何内容均来源于市场公开信息，仅供您参考与学习观摩，该内容不构成对任何产品的购买、抛售或持有的建议，不作为您做出可投资的依据，您应自主投资决策，自行承担资风险与损失。投资有风险，入市需谨慎。
