龙湖会暴雷不

镜子笔记 2024-01-30 07:57:17

碧桂园倒下后,龙湖成为大家关注的焦点,担心龙湖会成为下一个暴雷的民营房地产企业。

2022年龙湖董事长吴亚军卸任,称是身体疾病原因。但是在外界看来,董事长的辞任时点还是难免让人遐想,消息公布后人心惶惶,龙湖开盘后股价一度下跌超过40%。

房地产周期调整以来,龙湖的股价从2021年初高点50多块跌到10块,下跌80%多,龙湖市值从3000多亿下滑到600多亿。

图1 龙湖股价

2022年龙湖实现权益销售额1,267亿元,同比下滑37.6%,权益销售面积749.3万平方米,同比下滑38%。龙湖的销售主要由二线城市贡献,区域分散,2022年销售金额中,超过85%来自二线城市,约9%来自一线城市。

2023年1-10月,龙湖实现权益销售额1,005.7亿元,累计同比-9.4%,2-5月同比连续正增长,但6月后增速转负,10月单月同比跌幅约40.5%。

龙湖2017年以前布局谨慎,较少开疆拓土,但在2018-2021年间转变风格,扩大了城市布局范围,其中2021年达到近年拿地金额高峰。

2018-2021年新进入的城市共38座,由二线城市与三四线城市构成,龙湖扩张时进行了城市下沉。按拿地面积算,在这38个城市的布局占2018-2022年期间龙湖拿地面积的32%。

龙湖新进入城市销售去化不佳,外拓并下沉的城市在行业下行期销售压力较大,成为龙湖的“包袱”。

表1龙湖新进入城市

随着房地产销售结转下滑,龙湖的物业收入稳步增长,2022年龙湖物业收入为68亿,但其物业受限账面价值增长较快,占比49%。

龙湖在商业板块的布局上以川渝为主,其余均为一二线城市,运营情况较平稳,龙湖的物业普遍选择新兴商圈或区域商圈之间,如一线城市京沪选择近郊,二线城市杭州选择萧山、滨江等地。

2024年龙湖将迎来到期高峰,全年到期163.31亿元,其中2024上半年将有72亿元债券到期,若房屋销售去化不佳,龙湖偿付债务的压力仍然较大。

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