南京二手房市场正经历前所未有的震荡。根据最新数据，2025 年 4 月全市二手房挂牌量环比激增 40%，总量突破 18 万套，其中六合、江宁等区域成为抛售重灾区。以六合区为例，长城佳苑、棠悦花园南园等小区房价环比下跌超 5%，部分房源单价已跌破 8000 元 /㎡。与此同时，核心区域如河西、鼓楼的优质学区房虽未出现明显降价，但挂牌周期普遍延长至 90 天以上，业主议价空间扩大至 5%-10%。这场挂牌量激增的背后，是多重因素的叠加。
政策松绑释放房源是重要原因之一。2025 年 3 月南京 “房七条” 新政全面取消限售，大量次新房集中入市。数据显示，新政实施后 4 天内新增挂牌房源 2000 余套，其中 2022 年以后交付的次新房占比超 60%。此外，部分早期投资客因持有成本高、预期收益下降，选择降价抛售。例如，江宁区某别墅项目单价从 3.5 万元 /㎡降至 2.8 万元 /㎡，仍难寻买家。新房市场的分流需求也加剧了二手房市场的压力，2025 年南京新房供应量同比增加 25%，核心区域 “第四代住宅” 等高品质项目吸引改善型客群，进一步挤压二手房市场。
供需失衡加剧是导致降价潮的主要推手。南京二手房库存已连续 12 个月攀升，当前库存量相当于 18 个月的消化周期。远郊区域如溧水、高淳的去化周期更是超过 30 个月，房东为加速变现不得不降价。价格锚点下移也对市场产生了影响，2025 年南京二手房成交均价同比下跌 11.4%，其中六合、浦口等刚需板块均价跌破 1.5 万元 /㎡。低价房源的集中成交，进一步拉低市场预期。购房者心态的转变也是关键因素，经历市场波动后，购房者更倾向于 “买涨不买跌”。2025 年一季度南京二手房带看量环比下降 15%，但实际成交转化率不足 5%，观望情绪浓厚。
面对市场的变化，业主和购房者需要采取相应的避险策略。精准定价是关键，以小区近 3 个月真实成交数据为基准，定价控制在中位数的 95 折左右，预留 5% 的议价空间。若房屋为满五唯一、双学区未占用或精装修，可适当溢价 5%-8%。例如，建邺区某次新房因赠送全屋智能家居，挂牌价高于同户型 10% 仍快速成交。选择优质中介也能规避交易风险，链家、我爱我家等品牌中介拥有更完善的客源网络和资金监管体系，通过品牌中介成交的二手房，平均周期比自行交易缩短 30 天。同时，要警惕 “钓鱼房源”，部分小中介为吸引客户，故意压低挂牌价，此类 “套路” 需谨慎防范。
把握政策窗口期也是重要策略。南京 “房七条” 新政推出 “以旧换新” 补贴，购买新房可享受合同金额 1% 的政府补助 + 开发商 3%-5% 的首付优惠。例如，购买 500 万元新房可节省 15 万元。优先置换核心资产也能有效避险，河西、南部新城等核心区域的高品质次新房抗跌性更强。2025 年一季度，河西中某科技住宅单价逆势上涨 3%，成交周期仅 15 天。
专家观点指出，当前市场已进入 “买方主导” 阶段，但核心资产仍有保值属性。南京工业大学教授吴翔华建议业主优先抛售远郊老旧房源，置换主城区低密改善型住宅。链家研究院首席分析师则认为，2025 年南京二手房市场将呈现 “冰火两重天”：学区房、地铁房等稀缺资源价格趋稳，而远郊非核心房源可能继续下跌 10%-15%。
未来趋势方面，短期（3-6 个月）内，挂牌量持续高位，降价潮将从远郊向主城蔓延。预计 6 月底前，南京二手房均价将跌破 2.3 万元 /㎡，部分区域跌幅或超 20%。中期（6-12 个月），政策效果逐步显现，“以旧换新” 带动改善需求释放，核心区域房价有望企稳。长期来看，随着人口流入放缓和保障房供应增加，南京楼市将进入 “低增长、高分化” 时代，品质与地段成为决定房价的核心因素。
在这场南京二手房市场的 “大洗牌” 中，盲目跟风抛售或死守高价均不可取。唯有精准定价、选择优质中介、把握政策红利，才能在降价潮中化被动为主动。记住：房产的本质是居住价值，理性决策永远比恐慌更重要。
