2020年，房市乱云纷纷。一边，疫情后的深圳，“喝茶费”、“代持炒房”仍屡禁不止；另一边，大部分房企都多多少少出现资金问题，在“回款难”的生存压力下，层出不穷的“套路”被设计出来。

上海市浦东新区航 头镇，云麓 里，是两大央企中海与华润联手打造的“里”系高端产品。

2019年6月，云麓里开盘推出单价4.5万的花园洋房684套与单价5.5万的上下叠墅各160套。其中，以“附赠面积”为卖点的叠墅早早告罄，尤其是“附赠”占比高达15%的上叠，更是一房难求；而单价更低的洋房只因不送面积，市场反应平平无奇。

然而，原以为占到便宜的业主，却发现自己中了“套路”。

前不久，正在按照中海地产提供的装修方案装修上叠的王晟，突然接到航头镇政府开具的“限期整改决定书”，随即违建部分被城管等执法部门组成的联合行动组强行拆除。

被拆除后的叠墅

“附赠面积”的套路

“开发商设计房屋时，赠送部分与产证面积本就一体，不然谁会把排水、排污管道预留在外面？”王晟表示。

赠送部分被拆掉后，不仅影响居住和房屋价值，还存在很大的安全隐患，尤其是电梯井容易积水导致故障，前不久已经发生过一起下雨天电梯故障，一男子被困电梯长达4小时。

“若不是奔着这些赠送面积，谁会花5.5万/平跑到航头来买房？”云麓里业主王晟抱怨道。

业主向观察者网提供的视频中，可以清楚听到销售人员向看房者推介装修方案的内容。

销售人员向购房者介绍样板房

不过，猫腻早已埋下。在中海制作的户型图、宣传册及其渠道商贝壳找房录制的VR看房视频中，甚至连“附赠”都只字未提。

云麓里所有叠墅业主共320户，几乎都与王晟遭遇了同样情形。

有业主告诉观察者网，管理小区的是从中海地产独立出来的上市公司中海物业。起初，物业方并未阻拦业主搭建，小区物业总经理汪某还为业主出具了“建筑垃圾清运方案”，不过由于该方案每户收费近万元，远超业主了解到的市场价。

“外面请人清运垃圾只需要2000多元成本，中海物业的沈经理却要收费近万元”，业主反映，中海物业因此“恼羞成怒”，举报业主违建，请来城管部门执法。

自此，320户业主走上维权之路，已历时数月但希望渺茫。

金博大律师事务所资深律师曹文峰告诉观察者网，所谓“附赠面积”通常是有相关法规规则严格约束的， 对购房者而言，是否全部载入房产证，是辨别其合规与否的一个简单有效办法。此外交付定金前，必定要求开发商把关于附赠面积相关条款载入合同中，而非口头许诺。

需要特别说明的是，曹文峰指出，购房者不要抱有“侥幸心理”，即便开发商有“能力”使附赠面积短时间内正常使用，但只要没上产证，房屋在后续使用、交易及其他争议时往往难以受到保障。而且未来对于违建的监管力度不断加大，事后仍有很大概率遭遇强拆。

据观察者网了解，云麓里“附赠面积”就属于开发商口头许诺，只有极少数业主在签订购房合同时额外签订了相关承诺函，且措辞含糊不清。由于针对小区违建行为业主与开发商之间尚未达成一致，大产证至今尚未被相关部门批复。

开发商向某业主出具的“承诺函”（佳晟房地产即中海与华润成立的联营项目开发公司）

对此，中海方面负责人坚称，违建只是业主自发行为，样板间、宣传片中的装修方案和诱导性描述，以及销售人员口头承诺及承诺函，均为相关销售人员的私人行为，与企业无关。而就相关事项，几个月来企业一直在尽力与航头镇政府及相关主管部门协商沟通，尚未有实质性进展。

至于具体协商内容与沟通方向，中海方面表示不方便透露。观察者网多次试图联系中海地产相关负责人，至今未果。

在强拆过程中，一位城管执法人员遇到业主阻拦时表示：“我们只是执法部门，并非决策机构，如果不是你们物业举报，我们也不会来，任何有违建的地方一经举报核实，我们都要来拆除。”

曹文峰律师指出，物业公司在巡视管理工作中，发现业主私搭乱建，侵占公共使用区域或私自改变外立面，有阻拦劝告以及向上级主管单位检举的职责，这方面并无过错。但该小区物业最初明明知道业主所搭建的面积不在产证使用范围内，收费标准是否合规姑且不论，收费行为本身就不合理。更不要说，检举行为发生在高收费失败之后，其动机惹人怀疑。

12月18日，经过多日维权，今年刚刚上任的中海地产华东区域总经理刘慧明终于同意出面与业主代表协商。刘慧明表达三点建议：第一，开发商无权要求城管等部门停止执法，因此对于业主遭遇束手无策；第二，业主保持低调，双方进一步协商；第三，建议业主走司法途径来解决纠纷。

刘慧明表示，自己从2007年开始在中海从事全国楼盘交付工作，按照以往经验，“一般动静较大都不会有好结果，反而是没什么声音的、比较低调的，双方氛围相对和谐。”

专业拆解：业主事后补救难度大

有业主向观察者网表示，自9月份交房开始，开发商一直以正在与相关部门协商为由，要求业主低调，拖延至今，期间始终建议业主走司法程序。

但是“由于诉讼时间太长，还要花钱请律师，业主们的诉求还不一样，加上一直对开发商的‘拖延策略’心存幻想”，所以业主迟迟难以达成统一意见，下不了决心提起诉讼。

一位上市房企法务工作者表示，销售情况不佳时，回款是开发商的第一要务。这时部分房企往往不计后果，设计出一些卖房“套路”。 房企在处理类似纠纷时，通常有专职法务人员拟定一系列事后方案，只需要按照自己最初设定一步步推进，就可以将自身损失降到最低。相反，业主通常缺乏类似事件处理经验，难以达成一致，时间拖得越久反而越容易被逐个击破。

如果业主起诉，要求开发商按照附赠面积所占比例退还部分购房款，观察者网以上叠为例粗略估算，产证面积89平方米，附赠面积约16平方米，占比约15%，单价5.5万元，总价约489.5万元，即便按照15%比例全额退款75万元左右，开发商最终实际销售单价仍然高达4.68万元，超过航头镇同期在售商品房的平均价格。

中海设计的叠墅户型图及改造方案，紫色区域为赠送面积。（1-2层下叠，3-4层上叠）

曹文峰律师认为，这一案例中16平方米附赠面积的75万元可以主张全部退还业主。因为业主买房时将其作为整体，且开发商销售时也在故意这样引导，所以失去这部分权益的责任应全部由开发商承担。并且假如能够证明失去这部分面积，将极大影响实际居住，甚至存在较大安全隐患，也可以主张全款退房，并主张开发商补偿在此期间的相关损失。

北京盈科（上海）律师事务所刘辉律师认为，如果样板房存在违章搭建的视频证据，以及开发商曾作出过“赠送面积可装修为独立房间的虚假承诺”的证据，最终被法院采纳，开发商可能面临“销售欺诈”所对应的法律责任，业主可基于重大误解主张变更或撤销合同、或主张赔偿；但从另一个角度，如果业主有条件从合同或相关资料中获取户型信息，而轻易相信开发商单方面作出的承诺，也可能承担一定的过错责任，该过错会在一定程度上降低开发商的赔偿责任。因此，业主最终能获得什么样的维权结果，主要取决于两方面，第一方面是法院对造成“误导消费”的原因中双方过错比例的认定，另一方面是合同中关于违约及合同解除权的约定。

刘慧明与业主代表会面

此外，有业主表示，根据主管单位张江科学城建设管理办公室回复，可以重新修改规划，将这部分附赠面积合法化。具体流程是从项目所在地出具方案，到浦东区发改委办理备案，最终依据城乡建设管理条例，办理规划许可、施工许可等等，重新进行建设，也不失为一个解决问题方案。

但这一方案的持续时间预计在一年以上，且需要开发商全力配合。

对此，财经评论员严跃进向观察者网表示，修改规划的方案总体可行，但估计需要开发商补缴大量土地出让金等费用，双方很难达成一致。

中原地产首席分析师张大伟认为，该方案完全行不通。

他表示，重新修改规划就要更改容积率，这看似是某一个项目的小问题，实则涉及到整个城市总规划，可能引发一系列天文数字的指标变化，所以大城市基本不可能实现，所以违建被强拆的楼盘有很多，也没有听说哪家开发商可以修改项目容积率。