作/博望财经
作为市场上规模最大的消费REITs，华夏华润商业REIT（基金代码：180601）自成立以来，不断提升资产运营精耕细作水平，优化加强基金运营节奏，努力为投资者创造更佳投资体验。
近日披露的基金2024年第二季度报告显示，华夏华润商业REIT继一季度后再次实现业绩超预期。基金二季度实现收入17,374万元，当期可供分配金额达到8,666万元。按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应年化分派率达到5.05%。基金自2月7日成立已稳健运营145天，可供分配金额累计达1.38亿元，相应年化分派率5.04%。二季度与本年累计的对应年化分派率均优于基金上市前预测的年度分派率4.94%。
资产成长超预期：客流、出租率稳步提升
华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城。2024年第二季度，青岛万象城可租赁面积137,730平方米，出租率99.04%，较基金招募说明书同期预测的97.50%提升1.54个百分点。同时，本季度项目公司营业收入达17,137万元，实现息税折旧及摊销前利润9,893万元，从资产经营的各个维度来看，均符合经营预期。
青岛万象城二季度客流同比增长6.16%，4-6月客流连续创造单月历史新高，上半年客流量同比增长10%。会员数量从一季度末的120万人继续增长到了二季度末的131万人，体现了一个城市级购物中心的强势吸引力和向心力所在。
运营能力臻于成熟：持续推动业绩提升
2024年是青岛万象城开业运营以来的第九个年头，运营水平臻于成熟。基金发行上市后延续既有的运营管理团队和管理机制，依托华润置地和华润万象生活深厚的品牌资源和完善的全价值链运营体系，持续推动业绩提升。
基金二季度报告显示，项目品牌组合进一步优化，引入多家山东及青岛首店。报告期内新开业店铺18家，总计出租面积2,956平方米，二季度重点引入品牌包括the Roll'ING山东首店、失重餐厅山东首店、肉问屋山东首店、ubras山东首店、OLD ORDER山东首店等，进一步丰富品牌组合和业态布局，助力项目引入客流并实现收益提升。
二季度运管团队还结合9周年店庆活动，策划“明日海岛”城市级大型空间推广活动。上半年累计开展超40场，如Chanel一号花园山东首展、COACH喜迎龙年山东独展、小米“迪士尼联名Civi紫色童话派对”山东首展、LEGO“心愿列车”山东首展等，进一步提高客流和激活消费转化。
作为青岛万象城的特色业态，冰纷万象滑冰场成功申办中国花样滑冰俱乐部联赛。这是冰场继2018年后第二次成功申办该赛事，也是国内首家两次承办国家级联赛的购物中心冰场，充分体现了青岛万象城品牌影响力。赛事将于7月22日-26日举办，来自全国多家俱乐部600余名选手、300余名教练员、30多名裁判共计约1,000人参与。
此外，项目主动开展了部分区域的优化调整与装修改造，以持续推动资产价值提升。公告显示该区域改造进展顺利，二期“天空之城·酒肆”于6月30日实现提前开业，打造消费新场景。
重视投资者体验：努力提升分红效率与频次
华夏华润商业REIT致力于提供更佳的投资者体验。基金成立后不满百日就公告了首次分红，并将在条件允许情况下，努力提升分红效率与分红频次，力争实现稳定分红以及分派率稳步增长，保证投资者及时获得投资回报与投资满足感，实现基金长期与投资者的共同成长、一路相伴。
公募REITs自2021年6月鸣锣上市以来，已走过三年时间。从首批9只REITs产品发展到如今，公募REITs市场已成功上市39只产品，市场规模已达到千亿元以上，涉及多个基础设施领域和资产类型。REITs产品一方面以大规模、稳定、长期的收益回报惠及投资者，另一方面借助资本市场的良好机制撬动大规模社会投资，促进基础设施领域各行业的长期轮动发展。
今年初以来，消费REITs的面世，进一步拓宽了社会各界在消费基础设施（购物中心、超市等）的投资渠道，从而推动广大投资者、投资机构、产业方的多方共赢。华夏华润商业REIT作为市场上规模最大的消费REITs项目，华夏基金与华润置地强强联合，具有完善的管理体系、强大的资源优势与丰富运营经验，值得重点关注。
风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种（R4），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
