你买房时有没有仔细看过合同？房子的实际面积和你预期的一样吗？
在厦门，一位男子花277万买了套290平的房子，却在交房时发现惊人真相。他的喜悦瞬间变成了愤怒和无奈。这起案件的判决结果，或许会让你对购房有全新的认识。
01 案情回顾2022年5月，在深圳工作的张先生通过朋友圈看到一则楼盘广告。一套290平米的大户型，优惠后单价1万元，总价290万。对于渴望安居的张先生来说，这无疑是个诱人的机会。
来到售楼处后，销售人员热情洋溢地介绍道："我们小区位置绝佳，配套设施一应俱全。地铁站、医院、学校都近在咫尺。"张先生被描绘的美好蓝图深深吸引。
销售拿出平面图，指着一处说："您看，这里还有个宽敞的地下室呢。如果您全款购买，我们还能再优惠13万哦！"张先生心动了，为了这套"理想"的房子，他毅然卖掉了老家的房产，凑齐了277万全款。
签约时，张先生注意到合同中有一条特别约定："若房屋实际面积与合同约定面积相差超过3%，购房者可选择退房，开发商需支付利息和违约金。"这让他更加安心地签下了自己名字。
然而，美梦很快就被现实击碎。2023年8月，张先生满怀期待地来到新房，开门的一刹那却惊呆了。眼前的房子远比想象中小得多，仔细一看，住宅部分只有182平，剩下的108平竟然是一个没有窗户、阴暗潮湿的地下室！
张先生立即找到售楼处理论，要求退房并赔偿。但售楼处经理却振振有词："当初我们明确告知了房子包含地下室，并未违约。如果您要退房，反而需要向我们支付违约金。"
双方各执一词，协商无果。最终，张先生将开发商告上了法庭，要求退还多收的房款并赔偿违约金。这场看似普通的房产纠纷，即将揭开意想不到的结局。
02 法律分析本案的核心争议在于地下室是否应计入房屋建筑面积。根据《物权法》，地下室作为特殊建筑空间，其产权性质与普通住宅存在本质区别。普通住宅通常享有70年产权，而地下室往往只有40-50年的使用权。
一审法院认为，实际住宅面积与合同约定相差37%，远超3%的误差范围，构成根本违约。因此判决开发商返还购房款153万元。然而，双方均不服判决，提起上诉。
二审法院经调查发现，108平方米的地下室因不可抗力因素无法办理产权登记，导致房屋产权证只能登记182平方米。同时，购房合同附带的房屋平面图中明确标注了地下室面积，法院认为张先生对此应该知情。
最终，二审法院作出了一个折中的判决：开发商需退还张先生108平方米地下室对应的房款89万元，地下室产权归开发商所有，张先生仅享有地上182平方米的所有权。
03 案件教训这起案件给购房者敲响了警钟：签约前务必仔细审查合同细则，特别是关于面积计算的条款。同时，也暴露了房地产市场中存在的一些灰色地带。
