老房子到底值不值得买?这个话题,算是又被房屋养老金给炒起来了。
我早就说过,老房子的价值是靠地段附带的资源带来的,前几年大炒的学区资源就是其中之一,所以它的价值相对更有保障,然而随着时间推移,它也面临一个巨大的问题:房龄。数据显示,截止到近期,中国约90亿平城镇住宅房龄超二十年,并且每年还以约1000万级别的数量增加。如果这些数据没错,那这个问题就更尖锐了,还有没有必要买老房子?
01 / 未来大多数的老房子都难卖!喜新不喜旧,平常咱们买个电子产品尚且如此,就更别说购买动辄百万的房子了。
长期以来,学区是支撑老房子价值的核心因素之一,可是现在学区也不行了,这才导致房龄问题就又凸显,所以关于房屋养老金问题,老百姓才这么敏感。因为就连银行自己都限制房龄,比如建设要求房龄不超15年才能贷款、农行也要求“贷款期限+房龄不超40年”等等。
光是这点,就决定出售绝不是未来大部分老房子的出路,而是出租。
咱千万不要看不起出租,其实收益一点也不比出售低。就在去年的12月,上海就开始试点“趸租”政策,内容就是让老人搬去郊区大房子,把市区的老破小租给年轻白领。
虽然最后不欢而散,但至少说明了一点,老房子依然有价值,必须要改造,一是提升原住户的生活质量,二是能对外出租。
因为中国的租房需求太大了,2023年租房人口就已经接近2.6亿,而按照预测,大概到2027年前后,租房市场的规模就能达到2.8万亿,要知道在最近五年里,中国商品房销售额也只减少了3.3万亿,窟窿基本就堵上了。
如果你的手上也有老房子,就一定要改变观念,长期稳定的租金或能大大减轻生活压力。
这可不是我无中生有,有关机构早就调查过,房龄小于5年的成交周期是194天,超过5年小于10年是199天,超过10年小于20年是205天,超过20年就是206天。
有了这些数据,那这笔账就好算了。
咱们就按照最低的194天来算,每平方每月的资金是30元,房子面积再小也得有70平,一个月的租金就是2100元,再结合天数,最小也接近1.4万元,而像这种老房子,可就接近1.5万元了。
眼光不要只盯着卖,请记住这点,在中国楼市进入买方市场后,租往往比卖更划算。
02 / 怎么样能尽快租掉老房子?其实,打心底我根本不想谈论这个问题的,因为太空了,每个城市,每个小区的情况都不同,根本就没有一劳永逸的办法,尤其是房龄超20年的老房子,那就更难了。
不过,有两个办法或许有些效果,一是长租公寓,二是被国有“收编”。
说句实话,直到2020年开始,中国的租赁市场才算进入了高质量时代,过去实在太乱了,要么是乱扣租金,要么是私自撕毁合同,就连长租公寓也有问题,比如直接爆雷。
2015年才成立的“蛋壳”就是例子,仅仅过了四年,到了2019年底前就累计净亏损25亿元。
但是不得不说,租房比卖房更折腾人,大部分业主根本就没有精力来经营,而过去长租公寓爆雷的核心原因就是过于金融化,高进低出,长收短付等等,一旦租金下降,甚至房子难租,这些机构就会立刻收到冲击,资金链断裂,就只能爆雷。
如果未来长租公寓能不断规范,比如只作为中间商,而不是二房东的角色,或者是建立统一的线上平台,或许就能提高租房的效率。
当然了,这种办法依然是企业、业主的双方市场行为,并不涉及国家,而还有一种办法就要涉及国家了。
注意了,这并不是预测,而是事实。
2022年7月,海南就拟把闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房;2023年11月,江苏太仓就明确宣布,市民可以将符合条件的二手房出售给国企,用于改造成保障房。最重要是这点,住建部决定在市县范围内的闲置商品房转为保障性住房,当然了,在户型、价格和位置上都要合适。
很多看到“户型、价格、位置都要合适”,就开始乱喷了,这不是很正常吗?国家也不可能什么房子都要,否则就算是改造成了保障房,也没人住。
其实一直以来,老房子不管是出售还是出租也是“二八开”,市区的好处理,郊区的难处理,只不过没人关注这点罢了,而此次房屋养老金、保障房算是又把老房子推上了热点,自然就又引发了议论。
03 / 未来老房子会不会大面积拆迁?我记得大概是半年前,当时房票兴起,我就说过,“这或许就是大面积拆迁时代结束的标志之一!”
为什么我会这么说?
因为拆迁的最大利益就是资金,现在突然换成房票,谁能接受?换位思考,如果我不想买房,我绝对接受不了。
是否大面积拆迁必须基于时代背景,在2015年前后,中国有巨大的去库存压力,那年待售面积超7亿平,再加上城镇化率仅有56.1%,有条件,也有需要,自然就需要通过拆迁来释放一部分购房需求,以此来解决库存压力。
放眼现在,光是城镇化率超过65%,这点就足够了,人口快速流动的时代已经基本结束。
没有条件,也没有需要继续大面积拆迁,因为这会继续影响房价,而这不是国家希望看到的,从这点来看,我们就能理解为什么要大力发展租赁市场了。
一是继续变相解决商品房库存压力,二是弥补近几年商品房销售额走低的亏空,这就是软着陆。
一旦真像有些人所说,任由房价暴跌,所有人都将无法逃避,大规模断供就导致银行坏账数量猛增,而老百姓出于担心,就可能大面积取现,银行恐怕根本没这么多钱,到最后的结果就是全国老百姓都生活在阴影下。
还是那句话,凡事不能操之过急,越急就越可能出现问题。
我们要相信国家的决定。
对此,你怎么看呢?