2024年的中国楼市，正在出现历史性的转折，我们每个人都会受影响。

两年前，虽然国家就多次提及房屋养老金制度，但是细节并不多，直到2024年8月，住建部副部长董建国在一次新闻发布会上，才有了完整表述，“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。”目前，上海等22城已经开始试点，他还专门强调，公布账户部分不需要老百姓出钱。

根据住建部的数据，去年底中国超9.3亿人生活在城镇，其中35%的家庭都居住在房龄超二十年的老房子里，也就是说粗略计算，中国超3.2亿人都将面临给房子养老的问题，虽然数字没有那么精准，但是也足以说明这项工作确实迫在眉睫。

而且随着时间推移，全国的房子都无法逃避这个问题。在这个时候，谈到房屋养老金就必须仔细讨论一点，就是费用到底由谁来承担？

虽然按照上文所说，住建部的意思非常清楚，“这次城市试点的重点是政府把公共账户建立起来，公共账户不需要老百姓出钱。”

可问题是房屋养老金由两部分组成，除了公共账户之外，还有一个单独的个人账户。其实住建部也提到了这点，个人账户是通过缴纳住宅专项维修资金，在你买房的时候，不管新房还是二手房都要交的税费，因此也不用专门缴纳。

养老金也是这个流程，你在退休之前必须交社保，才能拿到退休金。在买房的时候，你也是必须先交一笔维修资金，等到房子出现质量问题，需要维修，才会动用这笔资金。

当然了，这是我自己的观点，仅供大家参考。维修资金作为房屋养老金的一部分，虽然目前全国住宅专项维修资金结余超1万亿元，看着钱确实不少，但其实利用率非常低，就算是南京这类省会城市，利用率也不过10%左右，所以很难做到即时维修。

更要命的是时间，随着时间推移，老旧房比例越来越高，房屋养老金的缺口势必也会不断增加。同样就算是南京，余额不足10万元的小区占比都高达30%。

如果真正遇到资金问题，老百姓就会非常担心，这个缺口到底由谁来补，是政府自己想办法，增加公共账户的余额，还是老百姓再交一次钱，补进个人账户中，这才是房屋养老金面临的一大潜在难题。

思来想去，办法大概率就只有两个：一是先计算出缺口金额，然后再直接均分到小区的每户家庭；二是每家每户重新交一次维修资金。

至于如何缴纳维修资金，主流办法就是按照面积来交，比如每平交纳60元，你拥有一套100平的房子，那么你就要缴纳6000元。总的来说，其实维修资金非常复杂，各个小区情况都不同，有的小区质量不好，经常需要维修，那么资金就很有可能不够用，而有些小区质量过硬，基本用不到维修资金，那么在这些小区之间，资金又该如何协调，这也是问题之一。

有一点可以肯定，在中国城镇化率接近70%的现实下，大拆大建已经很难出现，而核心城区的老房子又普遍破旧，就需要房屋养老金来“续命”。而那些靠学区、规划来炒作的高价房，也会因为市场扭转而凸显真身。

毋庸置疑，随着时间推移，理论上实行房屋养老金制度，的确会增加持有房产的成本。

一旦成本过大，楼市就可能出现抛售现象，按照这个逻辑来说，为了尽快卖掉，就不排除降价的可能性。

因此，住建部此举是基于国情而针对性制定策略，对于大范围实施后，我国楼市有可能出现的状况，住建部肯定早有准备。如果让我来说，大概率不会抬高房价。

也不要幻想，因为某个策略就导致房价骤变，比如不会暴涨，就有人认为会暴跌，这点也不太可能出现，一是房屋养老金到底够不够用，这点还不知道，二是就算不够用，是不是一定需要老百姓来补足，这点也不知道。

现在盲目的判定，才是不负责任。

对此，你怎么看呢？