一开始我实在理解不了专家的这句话:
“住宅小区电梯属于全体业主共有财产,居民对它的爱惜程度不高,不会像对待自家的私产一样,更核心的问题是在治理住宅小区电梯时,业主主体责任缺失。”
这次好像还真是第一次出现。
你要说有人不爱惜电梯,这点我承认,但我不理解什么叫业主主体责任缺失?
按照专家所说,电梯是全体业主的共有财产,一栋楼这么多人,使用频率这么高,怎么和房子比?更何况今年7月发改委就表示,中国光是使用年限超20年的电梯就有17万部,要是扩大到超15年,那数量可就直接翻几倍,大概有80万部。
年限这么长,出现问题就是因为缺少维护。
更别说中国这么多房子,特别是高层住宅,要是按照最多的算,高层住宅普遍都是两梯四户,你想想看,总高30层就是120户,一户三口就是360个人,就算一个人每天只用两三次,那电梯一天也要运行小一千次。
这么高的频率,我实在没搞懂什么叫主体责任缺失?意思是不爱惜,要这么理解,那确实让人很生气。
所以对于这点,我倒是还真有些问题。
第一、既然小区有物业,业主又该怎么样行使主体责任?
专家也提过这点,就算到了2021年,就连北京也只有不到25%的小区成立了业委会,那我就在想那些新一线、二三四线城市比例应该更低,既然成立业委会是业主具备责任意识的表现,为什么大部分小区都没有成立呢?到底是不想成立?还是其他原因,比如物业阻拦,或者是业主干脆不愿意?
再谈谈另一点,业主想使用维修基金来修电梯,真有那么容易?
因为按照《民法典》规定,需要专有面积占比超2/3的业主且人数占比超1/3的业主参与表决。
问题来了,谁来组织?谁有这么多时间?如果电梯真的有问题,为什么不能找物业?业主需要热心肠,这点没有错,可现实是很难。
第二、想用维修基金来修电梯,也不只是业主人数问题?
虽然国家没有明确规定,但行规就是这样,只要使用年限超15年就属于老旧电梯,想保养就肯定要用维修基金,这就又有问题了。
一是电梯数量太大,二是钱怎么来。
咱们能算出来啊,15年前也就是2009年,可是直到2004年才强制缴纳维修基金。
也就是说从1998年允许商品房自由买卖开始,这六年间的房子都没有维修基金,而现在又要维修电梯,钱怎么解决?之前就有人粗算过,这段时间中国大概造了22亿平的房子,你就是按一套房100平计算,那也得有两千多万套啊。
这些房子的电梯一旦坏了,请问维修的钱从哪来?
好,就算后面造的房子有钱维修,那就又涉及到上面提到的难度问题了。
有问题很正常,关键是咱们既要能提出问题,也要想办法解决,否则提了也是白提,而专家提出的这个模式,我觉得还真可以参考。
也就是“保险+服务”模式。
讲白了,就是把维修基金、小区公共收益、业主自筹等资金交给保险公司,由他们来找相关公司维护电梯。
有两个好处,一是能更高效使用维修基金,毕竟保险公司参与进来就等于有人组织了,业主只要根据情况来判断修还是不修,这就就解决了人数问题。
二是公开小区收支账目,你发现没有,除了提到维修基金和业主自筹这两个渠道之外,还着重提到了小区公共收益,能动这笔钱就有意思了,就是不知道物业会不会阻拦。
说句实话,我觉得这个模式最好的地方就是提到了公共收益。
过去很长时间都是一团糊涂账,业主都不知道公共收益是多少,现在好了,终于有理由查账了。
比如广告费是多少啊,停车费是多少啊,摊位费又是多少啊等等,到最后物业费一分不少交,年年还糊里糊涂,如果能搞明白,其实这也符合国家关于“房屋养老金”的定调,因为这就等于专门有人管这件事了,房屋养老金也包括电梯维护,这两点倒是不谋而合。
反正杭州、宁波、株洲、临沂等地已经这样做了。
株洲、沧州还做的特别细,明确规定“更新改造和购买电梯保险时只需要单元楼里的业主投票”,我最在意的是这项规定,“通过3名以上业主、业主委员会或物业公司提出申请,公示无异议后即可使用住宅专项维修资金进行电梯维修。”
这可就方便太多了,业主不再需要成立业委会,或者找物业才能申请维修资金。
自己就能向上申请,这点倒是能部分提高业主主体责任意识。
还有就是学习香港,直接落实小区业主团体“法人化制度”,看到法人化这3个字,你就应该能明白什么意思,就等于找了个代理人。
对此,你怎么看呢?