摩根大通：2025年是美国房地产的生死时刻

经过数年高通胀、增长放缓和普遍的不确定性，商业房地产可能迎来上涨。 摩根大通宏利投资管理公司房地产私募市场全球研究与战略主管Victor Calanog表示，“与过去几年相比，该行业有望处于更好的状态，看起来着陆将相对较软，因此这意味着经济活动将继续保持积极势头，有利于租赁和收入驱动因素，包括租金和入住率。” 总体而言，2025年商业地产的前景是乐观的。工业部门仍然是该行业的宠儿。多户住宅和零售业继续表现良好，尽管它们确实存在弱点。在某些市场，甚至办公室空置率也开始缓和。 跨资产类别的趋势 工业保持强劲：受电子商务和物流需求的推动，仓库和其他工业地产仍然需求旺盛。穆迪CRE报告称，2024年第三季度，工业空置率保持稳定在6.8%。不过，空置率仍远低于疫情前的平均水平。 一些写字楼市场可能正在恢复正常：穆迪CRE表示，在连续三个季度创下历史新高后，写字楼部门的空置率降至20.0%。有些郊区写字楼市场显示出资本化率持平甚至下降的迹象。但不同城市的写字楼动态可能有很大差异。例如，穆迪CRE表示，纽约第三季度的空置率为13.3%，而旧金山的空置率为22.1%。 零售保持稳定：零售继续表现良好，主要受人口密集的城市和郊区以杂货店为主的社区购物中心的推动。高端零售购物中心也表现良好，因为消费者往往更喜欢亲自购买奢侈品。尽管电子商务领域持续增长，黄金地段的优质零售业仍可能表现良好。 多户住宅过度建设：多户住宅的需求仍然旺盛。但奥斯汀、罗利-达勒姆和纳什维尔等一些市场经历了A级物业的过度建设。因此，许多公寓物业经理做出了让步。物业经理可以将单元提供给不同收入水平的租户，而不是保持A级物业。例如，可以将30%的单元留给收入低于该地区中位数收入80%的租户。 行业面临的挑战 商业房地产的主要担忧包括日益严重的自然灾害和利率不确定性： 气候变化和自然灾害：自然灾害越来越严重，而且成本越来越高。为了有效应对未来的潜在损害，商业房地产现在应该进行重大投资。首先是对建筑物进行深度能源改造，这些建筑物可能有资格获得房利美和房地美的绿色折扣和优惠价格。该行业还应该投资大规模的努力，类似于荷兰的广泛堤坝和防洪基础设施。虽然前期成本可能很高，但这种大规模工程最终可以减少开支。同样重要的是决定不投资的地方。例如，仔细分析可能会确定某些地点可能太容易受到飓风或野火的影响，因此不值得建造建筑物。 网络安全和欺诈攻击：根据2024年AFP支付欺诈和控制调查报告，2023年，80%的组织报告称自己是企图或实际支付欺诈的目标，比2022年增加了15个百分点。商业房地产组织可以通过维护最新系统、投资网络安全和反欺诈员工培训以及实施良好的网络卫生措施（例如分工、记录程序和使用多因素身份验证）来保护自己。 利率不确定性：尽管美联储在2024年降息，但不能保证宽松周期会持续下去。进一步降息的时间和速度将取决于许多因素，包括未来经济数据的总体情况。新一届政府的一些政策可能会导致通胀上升，使美联储的经济预测复杂化，并使利率前景变得混乱。 商业房地产机会 除了各行业出现的积极迹象外，2025年还可能为投资者、开发商、物业经理和其他业内人士提供机会，包括： 经济适用房增长：经济适用房的需求继续超过供应。由于建筑成本、利率和运营费用的上升继续对该行业构成挑战，增加供应仍然是一场艰苦的战斗。为了解决这些问题，该行业正在采取创新方法。例如，该公司的代理贷款和劳动力住房解决方案团队为经济适用房和劳动力住房提供独特的融资。模块化建筑也可能是增加经济适用房的可行方法。其广泛使用存在障碍，包括制造商数量有限，这可能会推高运输成本。 强大的公私关系：政府实体与私人组织之间的合作在开发中发挥着关键作用，尤其是在经济适用房方面。政府机构可能拥有可以以折扣价出租给公寓开发商的土地。同样，许多地方政府向私人经济适用房开发商提供税收抵免、补助金或低息贷款。公共实体还可以通过加快许可和监管流程来帮助减少与开发相关的繁琐手续。商业房地产开发商可以通过与公共实体定期沟通来了解分区和监管变化，并快速解决任何开发问题。 底线：2025年商业房地产前景总体乐观，工业部门表现强劲，零售业稳步增长。虽然气候变化问题、网络安全威胁和利率不确定性仍然存在，但经济适用房和公私关系方面的机会为增长和创新带来了希望。