导读： 2020年最后一天，一则金融领域的文件发布，宣告房地产业正式进入一个新的时代。

记者丨 张敏李愿

编辑丨 张星张伟贤曾芳 黎雨桐

12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。

具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。

《通知》自2021年1月1日起实施。

这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。

过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是对资金供给端的收紧，既是供给侧结构性改革的题中应有之义，也被认为长效机制的重要内容。

分五档考核房地产贷款占比

按照《通知》规定，法人银行将被分为五档。

具体为：

6大行+国开行为第一档

12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档

民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档

县域农合机构为第四档

村镇银行为第五档。

农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。

指标方面：

第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，

第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，

第四档分别为17.5%、12.5%，

第五档分别为12.5%、7.5%。

按照监管层的说法，上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定，而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。

值得一提的是， 为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

图/图虫

按季报告执行情况

设定两档过渡期

《通知》要求房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。

具体为，适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送央行、银保监会，并按季度报告执行情况；

适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地央行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

同时，为了保证政策的平稳实施，《通知》还对不同的超出比例情况分别设定了2年、4年过渡期。

《通知》规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求， 超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；

超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

《通知》还表示，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

而对于房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

“央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。”两部委有关负责人表示，对未执行《通知》要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。

影响有多大？

银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。因此，此次对银行业金融机构进行额度管理，会很快引发行业关注。

但多数业内人士认为，仅从额度上看，这一规定并不苛刻。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。 目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化。

同时，监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

就短期影响而言， 许小乐认为，该方案对短期市场不会造成大的影响。第一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。第二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”

但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

图/图虫

去杠杆之路全面铺开

分析人士认为，这也意味着房地产领域的“去杠杆”行动全面展开。

过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。

在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三条红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。

所谓“三条红线”，是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍等三个指标，根据触线情况不同，将企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，对有息负债规模增速进行量化管理。

据悉，“三条红线”已经对房地产业产生了实质影响，近期，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整，一些企业还设定了具体的降档期限。

按照许小乐的说法，“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

他还认为，对“涉房贷”进行集中管理，不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，也是房地产长效机制的重要内容。未来，该政策将和“三条红线”一起，成为楼市调控的常态。

多数受访者指出，随着资金供给侧的管理全面收紧，房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。

许小乐指出，近年来的楼市调控，主要沿着“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。他表示，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产业将进入一个新的阶段，在人口红利、土地红利逐渐消退后，金融红利也在消失。未来房地产市场的有望告别红利下的高增长，转而进入平稳发展阶段。

本期编辑 黎雨桐