零公摊真的来了:楼市新时期产物,可不止得房率130%!

为君倾 2024-12-09 20:21:33

无论未来如何?可以肯定的是:

过去这两年,楼市进入了一个下行的新时期。

为了刺激市场,政策频出!

大多数人感知比较明显的是:首付比例、房贷利率、存量房利率……金融政策,每次出新政,都连上热搜,有着大量的解读。

但其实,相比金融政策,楼市新时期,还有一个更划时代的变化——房子迭代了!

预估以后到二手房市场,房子会分成两种,一种是24年以前的房子,一种是24年以后的房子。24年以后的房子会完爆24年以前的房子!!!

具体有哪些不同?下面细讲5个不同:

实得面积不同

以前,房子最受人诟病的就是公摊,夸张一点的,100平的房子,实际使用面积60多平,一般也会公摊掉20%以上。

每每想起来我家拆迁安置的房子,131平,实得91平,就气不打一处来,期待那天能取消公摊。

没想到,居然这么快,愿望就成真了,2024年,全国打响了零公摊之战!

走在最前面的是广州,去年11月,广州公布了最新的《容积率办法》:

将住宅套内半开敞空间半计容的比例,从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。

什么意思?

半开敞空间就是阳台、入户花园、空调平台这些可以赠送一半面积的空间,原本只能占套内面积15%,现在可以占20%。

连续开敞率不低于40%的主景观阳台就是露台,可以不算面积。

这就给开发商,留足了设计空间,目前,已经进化出了得房率120%、130%+房子。

图中为招商蛇口在广州刚改项目,110平,得房率139%,做到4室2厅2卫一厨一露台。

在广州之后,全国多个城市跟进,都在计容方式上做了调整:

目前,深圳、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通……从一线城市到N线城市皆有动作。

各地的高得房率新产品,也如雨后春笋般,不断出现。

西安这边我没事就会去踩盘,给我的感觉就是:今天你家100%了,明天我家110%,后天还冒出来120%……

也不仅是大面积的改善才会有高得房率,刚需、刚改,目前也在卷得房率。

想想我家那不争气的130平,实得90多,未来怎么能跟人家这140实得180平左右的拼!!!

阳台不同

新规的加持下,第四代住宅的概念,也被搬上餐桌,说是零公摊之战,其实也是第四代住宅之战。

以前的第三代住宅,客厅就那一个,只能用来晾晒。

第四代住宅+新规,阳台空间会变多,解决晾晒问题,还增加了一个大露台,一般都是20平起步,空间感十足。

还都是这种错层设计,可以用来种花、种菜、养鱼……说它是空中花园,一点也不为过。

虽然,露台有各种各样的缺点,风雨侵蚀、不能封、蚊虫、灰尘……问题。

可独栋别墅,依然也有这些缺点,或许有人吐槽,但一点不妨碍它是大多数人的终极置业梦想。

谁又不想在家就能种花、喝茶、吹风呢?第三代住宅怎么跟人家拼。

户型布局不同

这两年的新房,在户型布局设计上,也有很大不同。

除了上面讲的露台,最大的一个变化,要属客餐厅了!

以前的小户型,都是这种纯南户型,客厅朝南,餐厅、厨房在北边,却都没有窗户,采光、通风皆差。

黑玄关、黑厨房、黑餐厅是标配。

以前的大户型,都是像上图这种南北通透的边厅户型,走道进来,南边客厅、北边餐厅、厨房。

采光、通风,有很大提升。

但是,比起现在100平左右的小户型,还是差点。

因为现在的100平左右的小户型,都开始搞横厅了!

同样是南北通透,不同的是,现在的小户型,搞开横厅了。

客厅朝南的采光面,大大增加,就采光而言,要明显好于前些年的大户型。

现在小户型都这样了,那大户型,就更不用说了:

大一点的,140左右,普遍是大横厅,朝南的面宽,一般都能达到6米以上。

再大一点的,160、200,这个面积段,都搞开端厅了,一面采光还不够,还要再增加一面。270度采光,也就是所谓的环幕大平层。

有的甚至还搞出了三面采光,整个就是一个通透!!!

对以前的房子,那整个就是降维打击啊!

为何现在采光都这么顶,其实除了户型设计以外,还有一个原因是普遍的容积率都下降了,以前到处可见的容积率5,改善也在3左右,现在刚改也都2.8了。

低容积率,带来的好处,不仅是人少了,不吵嚷了,对采光也有重要意义:若楼高度相同,低容积率楼间距可以大一点,楼可以盖得薄一点了,面宽宽一点,室内的采光自然也就好很多了!

外面观感不同

自从房子不好卖了之后,开发商在产品上,也开始认真的卷起来了。

这首先卷的就是面子:

外立面,现在的配置是:刚需盘真石漆+涂料;刚改盘:真石漆;改善盘:铝板;豪宅:别墅用干挂石材,大平层用玻璃幕墙。

对比以前的外立面:刚需用涂料,后面污秽不堪,刚改用瓷砖还会砸人,那简直是好太多了。

大门,现在刚需,都有大门了,改善那大门上更是各种花哨,层出不穷。

对比以前,刚需铁栅栏门、阴间门、甚至没有门,改善勉强有个大门,也要好很多。

内部配套不同

卷完面子就是卷里子了:

以前,会所、游泳池、健身房、架空层……豪宅配置,现在开始在刚改项目上出现了。

甚至连底下车库的材料,也得卷,以前刚需一律水泥地面,改善才用得上的环氧地坪漆,现在刚需用上了。

那改善用什么?

用的都是成本几倍的,金刚砂地坪、无极磨石地坪,耐用度高很多不说,关键是搭配上地库装修,那简直高端大气上档次。

你让以前的老房子,拿什么跟现在新规、内卷时代下的房子拼?

我想了半天,以前的房子,要拼那就只有两个优势:

其一是地段,白菜心的地段,会一直值钱,甭管产品怎么样都值钱,这部分二手房的业主可以不用慌,继续持有没关系。

其二是绿化,新房树刚栽种,是会看起来稀稀拉拉,相比老院子的郁郁葱葱是差了点,但人家的树也会长大,未来怕是难免会有一天,你的老房子优秀绿化,会绿到你发慌!

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