【导读】

在当下转换发展新旧动能的时代，存量资产盘活不仅是发展问题，对很多企业而言甚至是生存问题。经过多年投资建设，国有企业已经形成了大量存量资产，而闲置存量资产亟待盘活，这对于国企提高资产效率、降低企业负债水平具有重要意义。

土地等不动产占据国有企业存量资产的大头，有效盘活存量土地资产，是形成存量资产和新增投资良性循环的关键，近期国资委启动央企的存量土地资产盘活工作，我们今天聊聊土地资产盘活的那些事。

三、国资盘活存量土地的模式，思路一开天地宽

土地资产属于国有资产，也是国企存量资产中的大头。目前，被纳入盘活范围的国企土地资产主要有如下四类：一是存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的土地或不动产项目资产；二是可以与改扩建有机结合的存量土地资产；三是低效、闲置但具有较大开发利用价值的土地资产；四是国企持有的非主业土地资产。

因此，在设计土地资产盘活方式时，首先还是要严格履行国资监管程序，按照国有资产管理的要求，通过改造、重组、转让、置换、处置等方式，提高存量资产的使用效率和价值，实现存量资产盘活和新增投资的良性循环。其次，国企需要从土地资产类型属性出发，结合企业产业基础、资源禀赋以及新增投资、发展规划等，选择合适的盘活方式和实施路径，而盘活存量土地资产的前提和基础就是要全面梳理存量土地资产并进行确权办证，彻底解决存量土地资产的权属不清、手续不全等历史遗留问题。

目前，国企盘活存量土地资产的主要模式包括：

（一）通过资本运转盘活土地资产

国企可以通过基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产证券化）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等金融工具，盘活存量土地资产并实现证券化。资本运作不仅可以回收资金用于投资新增项目形成投融资良性循环，还可以助力国有资本带动更多社会资本，帮助重资产国企实现轻资产运营、优化资产和业务结构。

如湖北交投集团完善121项土地手续，以大广北高速公路为标的启动首单省属企业基础设施公募REITs发行，将带动1.24万亩土地在内的近40亿元高速公路资产整体实现证券化，募集资金超50亿元。

（二）通过市场化合作盘活土地资产

国企要发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过PPP、土地转让、土地作价入股、租赁、授权经营等市场化合作盘活土地资产，提升存量土地资产的价值，在市场竞争中实现自身效益最大化。

如湖北交投集团现有约50万亩土地，符合“土地作价出资”条件的，可以显化土地价值近600亿，释放企业近2000亿左右的融资空间，保障“十四五”期间超3000亿投资。迄今湖北交投集团先后完成两批次725宗、25.47万亩土地资产作价入股，增加净资产约334.59亿元，土地作价入股以后，显著降低企业的资产负债率，为降低融资成本、拓展融资空间创造良好的条件。

（三）通过改造升级盘活土地资产

国企要强化土地资产的市场属性和盈利功能，积极适应外部环境变化和市场需求调整，通过改造、优化、升级盘活土地资产，发展新兴产业，探索多种收入来源，赋予存量土地资产新的生命力。

如很多特许经营高速公路，运营期后通行费收入未达到实施方案预期，就可以通过盘活土地资产、发展路衍经济的方式创效增收。湖北交投集团在湖北最大的在建高速公路服务区——荆州东服务区，充分利用屋顶露台、停车场遮阳棚、路边护栏等闲置资源建设分布式光伏，凡是能利用起来铺设光伏板的地方，都搭建光伏支架，年发电量达160万度。

（四）对外处置盘活土地资产

如果存量土地资产符合“两非”“两资”的条件，国企可以通过多样化市场交易手段，对外处置盘活土地资产，回收闲置资金，优化资源配置。

（五）采用组合拳盘活土地资产

在实践中，国企盘活存量土地资产更多采用组合拳的模式。如采用PPP模式的土地资产盘活项目，若满足发行公募REITs的基本条件，也可再通过发行公募REITs进行再次融资；又如，盘活存量土地资产可以用于科技创新、产业创新，将存量土地资产盘活与新增投资项目有机结合，可以吸引更多产业链、创新链上的市场主体参与，有利于提高盘活存量土地资产的效率效益。