一线城市全面放松限购！尤其是楼市政策风向标的北京，时隔13年后首次放宽了房屋限购，允许在北京有2套房的家庭或者有1套房的单身人士，在五环外多购买1套住房。而杭州市，是全面取消限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。

解读的观点很多，有的说谁有2套房了，还跑5环外买房呢？有的说现在的政策是托而不举，仅仅只是五环外一些优质房子增加了一些购买力而已，影响很有限。

这些都是片面的体感和分析，我们需要全面、客观地分析楼市究竟会往何处去，毕竟中国家庭80%的资产都在房地产上，成也地产，败也地产。

在各类资产的投资中，股票投资是复杂程度很高，投资难度系数很大的一类资产，但也衍生出很多成熟的投资理论。我们用这套理论来看待楼市，会有豁然开朗的感觉！

1、现在的房子估值很贵，但这并不是房价要跌的原因。

衡量房子有多贵，最简单的一个指标是租售比，也就是租金除以房价后得到数字。2023 年重点 50 城租金回报率为 1.95%，这个收益率很差，比定期存款都差。相当于要靠吃租金的话，这房子要50年才能回本，类比股票就是一只市盈率50倍的股票。

从全球比较来看，1.95%的租金回报率是非常差的。美国全国在 6.0%，日本东京都市圈在 6.9%，英国和德国平均分别为 4.8%和 3.7%，中国香港为 2.7%。国外很多房子每年都要交房产税，但即便我们剔除国外房产税之后，房屋的租金回报率也比咱们高很多。美国和日本剔除房产税之后的净租售比都在 4.5%左右，英国约 3.6%，中国香港还是2.7%。

所以，中国的房子估值很贵，无论是全球比较看，还是单独作为一样资产来看，都是如此。但是，估值贵并不是房价要跌的理由，说白了，中国房子的估值一直很贵。2010年至今重点27城平均租售比就没超过2.5%，如果你因为估值贵就不买房子，你会亏惨的！影响房价涨跌的因素，不能光看估值！

2、跟股票一样，分析房价的涨跌，既要看估值，也要看成长性。

中国房子1.95%的租金回报率，低得可怜，相当于50倍的市盈率，这即便在股市中也是非常高的估值。如果一直股票要长期享受这么高的估值，意味着这只股票必须得是一只成长股才能配得上这么高的估值。

啥是成长股，就是未来发展空间比较大，中期发展大家比较看好的股票。说白了，因为行业高速成长，有着光明的未来，所以估值贵点无所谓，所以股价还能涨。过去十几二十年的房地产业一样，虽然估值很贵，但中国经济持续高速发展，人们的收入水平持续增长，所以支撑得起这么高的估值。2006年到2023年这18年里，全国城镇居民人均可支配收入增长3.4倍，农村居民人均可支配收入增长5倍，中国GDP更是增长了4.74倍，购买力放在那里，房子不涨都难。

但是这一切都变了！中国经济过往都是百分之十几、百分之八的增长率，现在GDP增速都是5%左右；大家的收入预期呢？长期看不知道，短期都是偏悲观保守的。

与之对应的，大家再也不预期房价会涨了，所以中国房地产也不再是一直成长股了，这时候1.95%的租金回报率就显得很低了。

股市中在这种情况下，估值要被压缩的，说白了，要么租金涨上去，要么房价跌下来，最差的情况是租金下跌，这时候估值还很高，这意味着房价还得下跌更多，才能回归到合理的估值水平。

3、现在买房，类比股票就是加杠杆，买了一只未来几年可能下跌的股票。

比如，房贷利率是4.5%，租金回报率1.95%，那每年净支出的利息就有2.55%。加杠杆买股票是为了股价上涨能赚钱，加杠杆买房从收益来看也是为了能赚钱（不考虑房子的自住功能、落户功能），但是按照刚才的分析，房地产的估值太高，未来几年是很可能房价下跌的，所以谁愿意加杠杆买一只未来几年可能下跌的股票呢？相反，原来出于投资、投机而不是自住买的房子，反而会赶紧卖出，及时止盈或者止损。

4、理解了这些，我们就知道，现在单纯地局部放开限购影响很有限，因为房子的核心矛盾不在于限购不限购，而在于上涨的预期还在不在了。

就跟股票一样，一只连续涨停而且未来很可能继续上涨的股票，大家买不进去（限购了），但还想买。现在呢，股票正在下跌，而且可能继续下跌，虽然能够自由买卖了，但大家反而不想买了，反而想赶紧把多余的房子卖掉套现。

房子作为投资品它跟股票一样，投资过程中你不应该爱上一只股票，如果这只股票有问题，该卖就卖，不要有任何犹豫！房子不涨了，就没必要买那么多。

理解了这个就知道，以前为何政策叫房住不炒了，要是当时多听话，就不会被套了。

5、房价会一直跌吗？股票里，有些垃圾股是会退市的，但总是有股票屡创新高。所以房子肯定是分化的，人口持续净流入的好城市、好地段、好房子、好学区，这些房子肯定是保值的，也是有底的。

他们的底在哪里？在股票投资中，好股票跌到一定投资者，是会有人进来捡便宜的，这些人是价值投资者，他们不害怕几年的下跌，只要认定这个房子长期的涨幅或者回报会很不错他们就会买进去。

如何衡量这个投资点呢？还是可以用租金回报率来衡量，如果租金回报率能够达到2.5%，那肯定会有人进来抄底了，因为一些好地方的房租长期看还是要上涨的。但这意味着房价的下跌幅度还有30%左右，这是非常巨大的跌幅。

很多人觉得这不可能，说实话我也觉得很难。股票中也不是所有的股票都会跌到非常便宜的水平，总是有人提前抄底的。

但无论如何，在房地产上涨预期和趋势没有的时候，现在的房子真的比较贵，作为投资品加杠杆去买的话还是慎重。即便是刚需自住，也可以耐心等待时机，好好挑一挑再买。

除了跌到地板价才能涨，房子有可能过段时间自己涨起来吗？从大盘来说很难，因为这要求中国经济继续高速发展，更重要的是居民的收入预期要持续快速的提升才有可能。