北京楼市，等等党们赢麻了？

春节的热闹气氛渐渐消散，楼市也随之从短暂的沉寂中苏醒，再度活跃起来。

首先是领导层面积极行动。

2月13日，央行发布2024年四季度货币政策执行报告。

报告明确指出，下一阶段要实施适度宽松的货币政策。会适时调整优化政策力度与节奏，维持流动性的充裕状态，让社会融资规模以及货币供应量的增长与经济增长、价格总水平预期目标相契合。

同时，将促进物价合理回升作为货币政策的重要考量因素，推动物价稳定在合理区间。

还将强化央行政策利率的引导作用，完善市场化利率的形成及传导机制，促使企业融资与居民信贷成本降低。

2月6日，深圳主要领导班子召开会议，着重强调要让“房地产投资尽快恢复增长”。

重庆的一把手，在新春开年的首次会议上，喊出要“推动房地产和建筑业企稳回升”的口号。

消息一出，一些立场偏颇的自媒体瞬间陷入极度兴奋之中，言辞混乱，兴奋得难以自控。

他们叫嚷着：看呐，央行都表态要放水了，深圳开始重视房地产了，重庆都把回稳口号改成回升了，这房价肯定要大幅上涨。

但在我看来，这恰恰是一种筛选机制，低认知的人群就这样被轻易筛出。

他们既看不懂其中的逻辑，又不愿深入思考，别人言之凿凿，他们便盲目相信。

他们忽视了央行报告中“使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配”的关键表述。

也没有意识到深圳房地产投资“恢复增长”背后其实当前仍处于负增长状态。更无法分辨房地产和建筑业与房价之间存在的明显差别。

一些不懂行的博主还强行争辩，称房价不涨就没人买房，没人买房开发商就不会拿地。

所以操盘手必然要拉高房价，甚至宣称要“不计代价”，还说“不应该太考虑道德风险”，要“彻底打爆空头”。

这哪里像是客观冷静的论证，简直是咬牙切齿的诅咒，仿佛博主与空头有着深仇大恨，全然不顾中国经济的好坏，只要空头受挫他就开心。

我想说，凡事都得讲道理，判断事情不能仅凭主观臆断，光过嘴瘾毫无用处。

其一，操盘手并非无所不能，如果操盘手真有这般能耐，大国早就崛起，中国男足也不会屡战屡败，沪指也不必年年保卫3000点。

其二，操盘手绝不会意气用事，必定会权衡利弊，根本不存在“不计代价”这回事。既然这些博主如此看好楼市，为何自己不“不计代价”去买房呢。

房地产繁荣固然好，但如果为救房价付出的代价得不偿失，那也绝不可能一意孤行。不要以市井小民的狭隘思维去揣度决策层的考量。

这些自媒体兴奋的另一个原因，是市场也开始有了动作。

北京和深圳，作为南北两大重要城市，各路房企纷纷开启新一年的营销攻势。深圳贝壳研究院数据显示，今年春节后七天，贝壳深圳合作门店二手签约量同比增长41%，二手带看量同比增长37%。

然而，那些立场有失偏颇的博主不会告诉你，节后七天成交的二手房中，刚需房源占比极大，总价300万以下的占比高达55%。这表明当前买房人群仍以自住为主，投资客依旧处于观望状态。

他们更不会提及，深圳二手房挂牌数量再度攀升，上周净增2000多套。2024年全年，深圳新房共成交住宅37972套，达到过去三年来的新高；但成交均价仅为5.4万/平米，创下过去七年来的新低。

二手房情况类似，2024年全年深圳二手房共成交54487套，为过去四年来的新高；但成交均价6.1万/平米，是过去六年来的新低。这说明什么？

说明高成交量并非源于大家认为房子更值钱，而是开发商通过大幅折扣、高额佣金以及超优惠的销售策略换来的。

那么，靠促销和降价带来的成交量，能否反过来推动价格上升呢？这就如同尝试拎着自己的头发把自己提起来一样不切实际。

如果降价能促进成交，成交又能推动涨价，那逻辑岂不是陷入死循环。

北京春节后的新房市场动作更为显著。

海淀、朝阳、东城等城六区，在近期供地以及今年的供地计划中，推出大量位置极佳的优质地块。

从网上资料可见，好地段众多，甚至有TAM广场边上的四合院地块。而且北京大幅放宽规划限制，大力推进“好房子”和“第四代住宅”建设。

可以预见，新房品质将大幅提升，得房率100%可能成为标配，超过100%也不足为奇。

像大阳台、架空层、风雨连廊、屋顶花园、石材立面等设计都会安排上。但这样的好房子，价格会随之大幅上涨吗？并非如此！

北京的新房市场，竞争早已白热化。价格竞争早已是常态，如今哪个项目销售价格不比指导价低个一两万，都不好意思向客户推介。

未来北京新房，必定是在价格竞争的基础上，比拼产品与品质。2月8日北京石景山土拍，首钢底价拿下首钢东南区地块，楼面价仅3.69万/平米，相比隔壁3年前拿地的长安润璟4.97万/平米的楼面价，足足低了1.3万元/平米。

这意味着隔壁项目若不尽快清盘，一旦新项目入市，将毫无市场竞争力。所以，众多项目都紧盯2024年已拍下和2025年即将上市的地块，加大促销力度。最常见的就是各种促销让利、大幅降价。

去年的硅谷ONE，今年的昌平清樾府、大兴德贤华府也降至3.8万/平，都在降价抢跑，力求在新产品推出前完成销售。

对于那些刚需购房者，如果不是急需用房，不妨多等一两年。这样既能节省一笔可观资金，又能住上更好的房子。

去年等到今年，能少花钱；今年等到明年，能享受更高品质住房。

总之，在买房这件事上，谁先沉不住气谁先出局，能坚持等待的才是最后的赢家。