作者 I 宋溪 选址960
图源：官方公号
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2025年，首单王炸交易出自险资——中邮保险。
年前，中邮保险宣布，公司作为领投机构，携手中东财团阿布扎比投资局斥资108亿人民币，拿下上海市静安核心区地铁上盖物业博华广场。
博华广场 图源：官方公号
根据公开资料，博华广场位于静安区南京西路商圈，占地1.79万平方米，总建筑面积约18.4万平方米，包含一栋60层办公塔楼、一座4层商业裙房、4层地下室。其中，办公楼总建筑面积约12.6万平方米，由美国汉斯公司开发。
汉斯公司1957年成立，总部位于美国德克萨斯州休斯顿，是一家全球领先的私人房地产投资、开发和物业管理公司。资料显示，截至2024年，其管理的投资资产总额约903亿美元（约6573亿人民币）。
2013年，汉斯通过公开招标方式，与SOHO对打，最终以37.06亿元竞得“上海最后一块黄金地”静安旧城区中的石门二路街道60号街坊地块的土地开发权，该地块容积率7.58，于地铁13号线自然博物馆站上盖，规划办公塔楼的建筑高度为250米，裙房建筑高度为24米。2015年，该地块完成结构封顶，正式命名为“博华广场”。2019年正式交付，总投资约75亿元。此前，博华广场的对外出售价格一度超过130亿元。
目前，该大厦内入驻企业包括国泰君安期货、国泰君安证券、辉瑞普强医药、高临管理咨询、上海科技创业投资等覆盖金融、专业服务、医药、科技多个行业的世界500强或领军企业。
据悉，此次交易完成后，汉斯旗下红风筝(上海)房地产有限公司将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营。
值得一提的是，此次交易是中邮保险继北京玖安广场、西安启迪中心之后，又一次斥巨资加码不动产商办投资。
中邮保险全称中邮人寿保险股份有限公司，成立于2009年，总部位于北京金融街，是中国邮政集团控股的全国性寿险公司，注册资本286.63亿元。根据其发布的2024年3季度偿付能力报告显示，2024年9月末，实现保险业务收入1286.02亿元，同比增长了23.2%，净利润108.12亿元，扭亏为盈；总资产达5973.99亿元，较年初增长21.9%。另外2024年第三季度净利润收入为51.22亿元，同比增长168.34%，是其自2016年以来历年第三季度中业绩表现最好的一次。值得一提的是，中邮保险曾经一度被称为“百亿亏损王”。
在业绩高歌猛进的同时，中邮保险近年来在商办投资领域的操盘也可圈可点。
2023年9月，中邮保险斥资42.56亿元，拿下位居北京东城区安定门外大街的稀缺资产——原中粮置地广场，改名为中邮保险玖安广场。该项目距离二环170米，至地铁2号线3分钟，占地1.3万平方米，建筑面积约8.1万平方米，租赁价格市场报价16.5元/天/平方米，是中邮保险第一个商办不动产投资。
图源：玖安广场官网
2024年2月，继拿下中粮置地广场后，中邮保险于西安高新区，以13.6亿元拿下该区域地标性建筑西安启迪中心。中邮保险称，“该项目的投资落地，对于扩大中邮保险在西安甚至陕西地区的影响力起到了较大促进作用，进一步增添了公司‘压舱石’资产，优化了资产结构，支持了当地经济发展。”
如今又拿下上海静安区黄金地块上的高标项目，中邮保险入场商办领域投资步子迈得快且明确。
近年来，地产下行周期，险资“扫货”商业、商办等不动产项目成为令市场津津乐道的一抹光景。比如，新华保险已经将9个万达广场项目收入囊中；友邦人寿于2024年以24亿入手了北京CBD核心地段物业凯德·星贸；中国人寿以81亿元拿下上海杨浦区杨浦中央+创智天地资产包……
市场经营承压下，险资“扫货”商业地产、商办地产等不动产的底层逻辑是什么？
市场分析认为：其一，在利率下行周期，规模体量大、投资周期长的险资面临资产荒考验；其二，处于深度调整期的商业、商办地产，正处于价格低位；其三，由于急需融资“补血”，一线城市一批能产生现金流的稀缺商业、商办不动产流入市场，时机难得。另外，保险资金投资所特有的期限长、体量大、追求稳定收益的特点，与不动产投资资金需求量大、回报周期长特征正契合。
有保险资管从业人士透露，买入早且资产本身优质的项目，可以实现约8%的年化收益率。
另外，此次交易中还涉及到中东财团阿布扎比投资局，但截止至目前具体交易细节还没有披露。中邮保险指出，这是中邮保险首次与中东主权投资机构的携手合作，也是继北京玖安广场、西安启迪中心之后，在商业办公投资领域树立的又一里程碑。
阿布扎比投资局（ADIA）是阿联酋成立最早、规模最大的主权财富基金，近年来在中国的投资不断增加，最出名的莫过于联手与太盟投资集团、穆巴达投资公司等向万达“输血”600亿元。此外，该财富基金于2024年9月取代创始人郭梓文，成为中国奥园第一大股东，这也是中东资本首次拿下一家中国顶尖房企的控制权。
据凤凰网风财讯不完全统计，“中东资本”近年在中国已投资的不动产全行业公司包括万达集团、中国奥园、招商积余、浦东金桥、城投控股、自如、北新建材、东方雨虹、三花智控、金陵饭店、厦门国贸等。
