在今天这个市场背景里说这句需要一点勇气
体感上你的中介或者你身边的人应该都有意无意传达出不太好的氛围
包括刚刚过去8月二手房成交套数也在1.8万套左右
刨去非住宅部分，最后成交量应该在1.6万套左右
这个数据跟过去两个月比起来是有差距
从数据到体感似乎所有线索都在提示我们市场是向下的
01
但其实大多数人不知道的是，此时此刻的市场已经在默默抬头
依据依然是链家的转定单（二手草签合同）
这个二手成交市占25%的数据样本不能代表整个二手市场
但这已经是目前上海二手市场里最大的一份成交样本
而且它贵还贵在市占的稳定
也就是说它几乎每月成交市占都在25%上下
通过这样一份样本的波动你可以看到全市的二手情况
而且是此时此刻二手市场的情况
因为网签还是你决定买房的两到四周之后，但转定单里的草签合同几乎诞生于你买房的第一时间
这也是为什么每次市场变化的时候我们总能提前点知道
原谅我每次引用这个数据前都得叨叨这么多，主要防止新进的小伙伴没看过
那这个数据又发生了怎样的变化呢
8月19日-8月25日也就是上上周这个转定单数据来到773套
这是新政后周期链家成交的首次回调
不过如果只这个周回调还不足以为各位落笔
很快会继续回弹
如果上上周回弹还不是很明显，那上周的回弹已经来到7.6%
连续两周的回调，以及较为明显的涨幅可以看出市场应该是又有了新变化
为什么链家的数据可以用来诠释市场
除了前面说的样本大、市占稳定，更多时候这类市场型中介机构的成交数据每个都是来自真实成交
在庞杂的二手网签数据里，虽然我们看到的也是一套套的网签
但这背后还有上下名字带来的网签、还有亲戚朋友之间的手拉手、甚至动迁户选择房子后的网签
但市场化中介机构的每套成交可以排除上面的任何一种情况
也基于此你可以看到相对更纯粹的二手需求的波动
这也是为什么我们看到连续两周的转定单上行会非常欣慰
本质上这是新政后二手市场的二次转向
02
同时其他线索也指向这点
如果说转定单的维度还是单一，那其他线索还有么
理论上变化产生的同时一定不是孤立存在的
奔着这点我又去求证了其他线索
同样也是此时此刻正在市场上发生的两个数据
首先是链家的看房人数
这个数据如果也有个市占数据的话，这应该是介于链家70%的挂牌市占和25%成交市占的一个数据，同样也能一定程度说明市场
那这个数据有什么变化么
新政之后这个数据就跟疯了一样，每周六日都是1.3万-1.4万的看房人数，是人不是人次
7月稍微下滑，每周六日的看房人数在1.1万-1.2万
进入8月也就是大家体感比较冷的这月，在前半月的周六日确实只有1万左右的看房人数
但进入第四周你再看看，反弹回了1.1万人
这天链家的看房人数又接近1.2万人
也就是说出来看房的人多了
另一边房东的挂牌情绪也来了
我把8月链家每周末的新增挂牌拉出来，你会看到截至8月24日之前链家每周末的新增挂牌还维持在900多套
但这之后就是1000套+量级
上周日也就是9月1日更是达到1200多套
跟挂牌存量不同
挂牌存量高反应的是市场去化慢
但新增挂牌体现的是房东的挂牌情绪
情绪背后有三个影响因素：需求、政策、市场
有置换需求的房东自然会挂牌
政策出台刺激房东置换需求前置或者资产重新配置也会刺激房东挂牌，就像2023年9月的认房不认贷一样
还有就是市场本身，市场好的时候房东挂牌也会积极
这三个因素会叠加，但这个8月底9月初可以排除的新增挂牌多的原因是政策
也就是说这个新增挂牌走高的背后更多是因为需求和市场的关系
综上来看，从新增挂牌、看房人数，以及转定单三个维度来看眼下的二手市场
似乎又发生了点改变
我带着这个问题请教了中介小哥，他给到的回复比较粗犷
说天气没那么热了大家愿意出来看房了
这个原因当然不能作数，但站在九月初这个节点这个市场变化似乎跟金九银十有点关系
只不过这个金九来的比我们想象的早
03
那上行的市场里，是谁在给力
上行转定单数据是可以拆分的，从拆分的总价段数据里
可以清晰看到这两次回弹都跟一个总价段有关
500万以下价段
两次回弹都主要因为这个价格段发力
第一次微微回弹、第二次明显回弹都是因为500万以下的刚需发力
也就是说成交反弹的背后是更多500以下的刚需开始进场了
其实更准确描述是500万以下、1000-2000万两个价格段
只不过后者不如前者明显
但巧合的是两次回弹都是这两个价格段
500万以下这点让我再次意识到上海二手市场的成交基石
上海每月二手成交里500万以下的成交基本占到60%
这部分数据的变化和市场相辅相成，这个价段的成交变化确实能影响市场
1000-2000万价格段倒是没想到的
逆势的数据不是500-1000万的刚改价段、也不是2000万以上的豪宅价段
而是1000-2000万这个纯改善价段
这个说实话我还没想到好的答案，不过也不纠结了，本身也只是十位数上的数据样本，不过也欢迎各位尤其是各位一线的中介小哥分享自己的看法
04
为什么呢，我看了下议价空间数据
可以看到在转定单不断走高的数据面前，议价空间却也是走高的
按理说量在价先，成交量的提升会逼停走高的议价空间，但这次不是
换句话说，市场成交的一个很大背景是以价换量
这个问题我也有请教过一线小哥
我得到的是这两点，首先没太感觉到市场反弹，但低总价、小户型成交走的蛮多的
第二点是之前犹豫的客户没有之前那么观望了
第二点还属于个人体感，各位听听就好，比较关键的是第一点
以链家静安+长宁过去三个月转定单数据来看
进入这个9月，50平以下的成交占比确实走高
这是市区范围内的一类成交特色
另一点需要结合成交环线
上海二手的成交基石从总价维度是500万以下刚需
但如果从环线维度看是外环外的成交
这是不管市场高低都维持的稳稳的格局，这个逆势上扬的走势自然也不例外
那当你把500万以下+外环外这两点结合的时候，你也会看到一类市场需求
外环外刚改需求
也许你会问500万在外环外谈的上刚改么，以前也许不可以，但现在可以了
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每次的市场变化你会发现这些市场变化都是有前有后的
就是成交单量之前大概率可以看到看房人数的变化
成交变化之后又会看到议价空间的波动
本质上市场的变化也存在于一个“普遍联系”的状态
这个9月初的二手市场先分享到这
一起等等看后面几周的数据变化
不过无论如何这个秋天的秋风是吹起来了
