导读： 中国恒大正在采取更进取的方式来降低负债。

记者丨 吴抒颖 杨坪

编辑丨 李清宇 朱益民

“三道红线”的威力在龙头房企身上逐渐显现。为了在规定期限内完成“降负债”的任务，中国恒大正采取各种“创新”方式来回笼资金。

2021年1月5日，市场消息传出，中国恒大推出“0元购铺”的促销活动，自2021年1月1日起，凡是认购恒大集团所有项目商铺的客户，于2021年1月31日前回清全款，可享受十年返还总房款的重大优惠政策。

这一消息引发外界的热议，但很快就被叫停。 恒大有关人士向21世纪经济报道表示，恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。目前该清尾活动已结束。

事实上，21世纪经济报道独家了解到， “0元购铺”只是恒大在近期推出的促销措施之一，该公司在近期还组织了“7折员工购房”的活动，其附加条件同样是在规定期限内付清全款。

种种举措都显示出，恒大这家销售规模庞大的房企在积极主动地应对债务问题。恒大已经渡过了“战投到期”这一最难的关卡，选择在销售端持续发力，更能够显示出它的决心。

回笼资金再出招

中国恒大或许是行业之中最擅于通过打折方式来促销卖房的房企。

2020年，中国恒大多次祭出“打折卖房”的招数。例如在年初疫情期间，中国恒大通过“75折卖房”加之网上销售的方式，在其他房企业绩受到影响时一枝独秀，2020年第一季度，恒大实现销售额1465亿，同比增长23%。

即便像恒大这样频繁促销的房企，“0元购铺”依然算是“出格”的营销方式。恒大“0元购铺”的具体返还方式是，2021年1月31日前付清全款，于2022年开始每年返还总房款的10%，分十年返还客户所有的购房款。

从恒大各城市公司公布的消息来看，这一营销活动全国多地均有参与，例如恒大深圳公司、湖南公司和四川公司等，都有项目参与。

许多购房者也为此心动不已。21世纪经济报道记者所在的多个购房群内， 时不时都有购房者询问恒大这一方式是否值得投资。一名购房者告诉21世纪经济报道，这种方式就相当于“无息贷款”，也存在“买完，租不出去”的可能，需要慎重考虑。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强则认为，第一，恒大又在“营销战”上先声夺人了，传播的广度上拿捏得很准；第二，如果每年能按期返还10%，对投资者来说，还是不错的投资机会，当然，买哪里，怎么选，考验的就是投资者个人的眼光了。因为几年之后不同地方的商铺，收益肯定会有差别。

事实上，这只是恒大近期促销活动的一项。另外一项具有吸引力的是“7折员工房”的购房活动，两名以上恒大区域公司的员工向21世纪经济报道确认了这项促销计划的存在。“30天内还完全款，全国楼盘都有参与，具体细则还不确定。”一名恒大区域公司的员工表示。

尽管恒大经常打出“75折购房”的旗号，但真正“7折”的情况并不多见。一名在恒大工作多年的员工指出，“（之前）没搞过（类似的）购房活动，有员工折扣，但只有部分时候有尾盘的时候才有（大折扣），5折都有，但很难搞到。”

恒大发布2020年业绩：9个月降负债超1500亿

1月5日，中国恒大业绩公告显示，去年实现合约销售额7232.5亿，同比增长20.3%，超额完成全年6500亿销售目标的111%；销售面积8085.6万平方米，同比大增38.3%，累计销售回款6531.6亿，同比增长38.5%，均创历史新高。

刚刚过去的一年受地产行业增速放缓和疫情叠加影响，行业普遍走低背景，在业内人士看来，恒大销情逆市大增，关键在于一系列贴合市场的政策，力保“高增长”。

2020年2月，恒大率先实施了“网上卖房”的颠覆性营销革命，并辅以系列让利组合拳，成功最大化地激活市场；进入金九银十，恒大又率先推出“全线7折”特大优惠抢跑楼市，仅仅两个月就大卖1820亿，再创历史新高。此外，恒大年内回款率已高达90.3%，位居行业前列。

值得一提的是，恒大还在公告中表示，2021年销售目标为7500亿。

除了通过销售“高增长”、土储“控规模”以外，恒大还多管齐下全力降负债，9个月减负超1500亿。

具体来看，中国恒大一方面通过资本市场吸引高质量战投，如恒大去年在地产、汽车、物业等板块，共引入318亿港元的股权投资。另一方面，还加快优质资产上市，如恒大物业于去年12月成功登陆港股再募资约70亿港元，此举进一步增加公司净资产，推动负债率大幅下降。

截至2020年底，中国恒大有息负债较3月份宣布新战略时下降1578亿，市场预计，恒大2021年有息负债减少1500亿的目标有望顺利实现。

图/人民视觉

“降负债”不遗余力

恒大的营销“组合拳”，业界普遍的观点都认为，最主要的原因在于通过这种方式来“回笼资金”以更快地改善资金面。

过去几年，“高负债”一直是悬在恒大头上的达摩克利斯之剑。

恒大过去在战略上进行了多次调整，例如2018年，恒大表示将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经模式转变；2020年，恒大提出将实施“高增长、控规模、降负债”的新战略，以上的战略安排，显示出恒大认识到公司发展的瓶颈所在。

尽管如此，恒大的负债水平在“三道红线”新规到来之前，并没有十分明显的改善。恒大2020年年中报显示，截至2020年6月30日，恒大总负债达1.98万亿元，同比增长13.08%；资产负债率为86.24%，净负债率也达到127.3%。

不过，进入2020年下半年，随着“三道红线”新规的正式推出，恒大在“降负债”之上，也变得更加严肃认真。

在2020年恒大年中业绩会上，恒大总裁夏海钧表态称，将以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市，进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

夏海钧这番喊话绝无戏言，恒大在之后的数个月之中，一直有条不紊地推进“降负债”的策略，至今成效初显。

本期编辑 黎雨桐