三年前恒大暴雷的时候，面对网友提问“谁是下一个”，几大头部房老板都公开拍胸脯表示自己不会出问题。

融创孙宏斌是最霸气的，说自己没问题还不够，还要踩别人一脚：

“融创的流动性和安全性肯定没问题的，除了我们以外都有可能暴雷。”

碧桂园杨惠妍也信心满满，年报用词更是充满了浪漫主义色彩：

“我们正走在大道上。”

绿地张玉良干脆把公司的行业类别从“房地产”改成了“土木工程建筑”：

“咱是干基建的，不是房地产，怎么会暴雷呢”。

花样年曾宝宝则是面对公司评级被下调的事实也拒不承认：

“公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。”

只有龙湖吴亚军相对谨慎：

“很艰难，但我们兑现了承诺，有幸进入‘安全区’，未来会尽力保住‘安全区’。”

如今三年过去，胸脯拍得越响的，雷也暴得越响，而当时略显信心不足的，反而是说到做到，成功地保住了“安全区”。

近日，龙湖集团公告，提前偿还了10.5亿港元的境外银团贷款后，2024年的债务全部如期兑付了，又安全地熬过了一年。

实际上，龙湖集团2024年提前偿还的债务远不止10.5亿港元。

境外银团的贷款总额是94.5亿港元，加上127亿的境内债券和72亿的房产抵押贷款支持证券，龙湖集团2024年累计提前还款约288亿。

其实，龙湖集团也不只是2024年才提前还款，2022年、2023年都是这么干的，据统计，2023年提前还款约237亿，2022年提前还款约54亿。

也就是说，大家拍完胸脯后的这三年来，在其它老板一阵阵的暴雷声中，吴亚军却与众不同地提前还款近580亿。

不是如期，而是提前，不是偶尔，而是连续三年一以贯之，没想到，中国民营房地产最后的体面，被一个女性撑起来了。

而最新数据显示，龙湖提前还款的背后，也确实有实力支撑。

截止2024上半年，龙湖集团净负债率进一步降低到了56.7%，手头有500亿现金，而一年内短期债务只有294亿，覆盖短债绰绰有余。

长期债务靠的是周转和腾挪，只要挣钱的效率高于负债的利率，就不会暴雷，如果再有多余的钱来还债，那负债压力就会越来越小。

龙湖集团2021年的有息负债是2219亿，而现在是1874亿，3年来减少了345亿，这说明，龙湖集团这三年都在高效赚钱、认真还债。

和其它房企一样，龙湖的商品房业务也一直在大幅萎缩，2021年的合同销售额足有2900亿，而2024上半年只有511亿。

但龙湖与其它房企不同的地方在于，房子虽然卖得少了，但一直都是盈利的，即使在万众惨淡的2023年，也收获了128亿的净利润，而寒冷的2024上半年也有59亿净利润入账。

大家都不赚钱，凭啥龙湖能赚钱？

吴亚军还是太保守、谨慎了，别的房老板们都把什么物业服务、商业地产、租赁服务等分别单独剥离出去上市圈钱了，而龙湖集团至今还是“一锅烩”。

但如今也正是这种保守的“一锅烩”构成了龙湖独特的生命调节能力，商品房不好卖了，龙湖的商业地产运营、物业服务、长租公寓等运营及服务业务就挑起了大梁。

以2023年为例，龙湖1807亿的营收中，商品房虽然贡献了1558亿，但只贡献了171亿的毛利润，而运营及服务业务虽然只有249亿的营收，却贡献了135亿的毛利。

2024上半年的数据更夸张，龙湖468亿的营收中，商品房只占了337亿，贡献了25亿的毛利，而运营及服务业务以131亿的营收就贡献了96亿的毛利。

东边不亮西边亮，毫不夸张地说，即使房子卖不掉了，龙湖集团仍然能够活着，这是绝大部分其它房企都不具备的实力。

不过，再有实力，如期还款就够了，为啥龙湖集团非要提前呢，其实，这可不是简单的为了秀肌肉，吴亚军的财务团队是真在干活。

我们都知道，银行有短期理财，比如7天定期，以龙湖集团2024年提前偿还的288亿为基准测算，假如都能用于7天理财，即使按2%的年化收益率也有1100万左右的收益。

按常理，这种钱是该挣的，也是合理的，但对于龙湖来说，如果挣这个钱，无异于丢了西瓜捡芝麻。

龙湖集团用持续稳定的提前还款，保住了龙湖集团的高信用，而换来的就是超低的融资成本，数据显示，龙湖集团平均融资成本只有4.16%，也就是贷款利率。

什么概念呢，即使是像招商蛇口这样的国资房企，融资成本也要4.48%，再比如国企越秀地产，融资成本也要4.26%。

利率的比较常会用到基点的概念，一个基点代表0.01%，龙湖集团的利率比越秀地产低了10个基点，比招商蛇口则低了32个基点，

以龙湖集团1874亿的有息负债为计算基准，一个基点就是1874万，要是利率和越秀地产一样，龙湖将多支出1.87亿，要是利率和招商蛇口一样，龙湖则将多支出6亿。

把企业信用转化为生产力，民营房企中，恐怕也就龙湖做到了。

当然，网上也有不少龙湖拖欠的消息，但先抛开真假不谈，哪个房企还没点这种时候，再退一万步讲，还有地方要钱，说明企业还活着。

吴亚军是记者出身，进入房地产完全只是巧合，但作为一个女性，却在房地产这个男人堆里建起了一道独特的风景线。

据说吴亚军初入地产界的时候曾拜访过王石，是否真的拜王石为师不得而知，但有一点是肯定的，王石的谨慎被她学到了。

王石喜欢攀登、攀岩，这两项运动有个特点，风险系数比较大，从事的人必需谨慎，而反应在王石对地产的态度上就是2018年万科的“活下去”。

但现实是，2018年，各路房老板都高喊着做大做强，没有人勒紧缰绳，即使是喊出了“活下去”的万科，在王石走后也没能理解这三个字的真正含义。

而吴亚军却用最朴实的语言完美诠释并践行了这三个：

“我是女老板，没机会泡妞，也不喜欢娱乐，我只好用所有的时间和精力去做一个受人尊敬的企业。”

于是，那些泡妞、娱乐的男老板们都倒下了，而女老板吴亚军活下来了。