2021年9月，恒大财富爆雷，9月8日起，停止兑付已销售的所有理财产品。

后来恒大财富的内部员工爆料，公司负责人杜亮和其父亲早在5月底就提前兑付了近1000万人民币。

9月12日晚上，杜亮被数百名投资者围堵在恒大集团位于深圳的总部。众人情绪激动，要求恒大财富的总经理杜亮给个说法。

9月13日，恒大给投资者们提供了三种补偿方案，分别是：现金分期兑付、实物资产兑付、和抵扣购房尾款兑付。投资者可从三种方案中选择其中一种，或者任选几种进行组合。

然而，在恒大楼盘大面积停工、供应商讨债无门的情况下，这三种补偿方案无异于空头支票。

这家中国房地产行业的龙头企业在2021年9月1日刚刚举行了「保交楼」军令状签署大会，全体员工在董事长许家印的带领下信誓旦旦地说，会以最大的决心、最大的力度，保质保量完成楼盘交付。

9月10日，许家印在恒大财富专题会上表示：「很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱，买了恒大财富的产品，我代表集团承诺一定会全部兑付，一分钱都不少。」

许家印还煽情地说道：「我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有！」

如今看来许家印这话可能是说反了。

每当经济不景气时，关于房市的「死亡预言」就会甚嚣尘上。

从2021年初起，便开始有人说，恒大、合生、富力、碧桂园、雅居乐，这五家被称为地产界「华南五虎」的公司，至少有一家会倒掉。不幸的是，这次预言成真了。

据不完全统计，恒大在全国各地有超过778个未竣工项目，约70万户房产未交付，覆盖范围超过200个城市。

有人将恒大楼盘形成为成年人的「盲盒」。一个掏空六个钱包买到的未知数。运气好的开出几年维权，运气不好的只留下一个烂尾的半成品。但烂尾楼绝不是恒大的专利。

打开「中国裁判文书网」，输入关键字「烂尾楼」，我们能得到13699份相关文书，其中民事案件10580份。

假设每份文书所涉及的烂尾楼都只有一栋，每栋以10层共40户计算，那么这1万多起民事诉讼案背后可能是40万户深陷烂尾楼纠纷的家庭。

就算一家只有3口人，40万个家庭也有120万人了。更何况，开发商要烂尾不太可能只烂一栋，即使只烂一栋，也一定是二三十层的高层。

所以保守估计，全国至少有数百万人深受烂尾楼的困扰。这些烂尾楼业主都经历了什么？烂尾楼又为何会遍地开花呢？今天咱们来聊聊这背后的故事。

亮亮和丽君是一对生活在郑州的小夫妻。2021年底，他们在郑州融创城买下了一套98平方米的期房。

2022年7月，全网被他们的故事刷屏。

2021年11月6日，「亮亮丽君夫妇」的抖音账号发布第一条短视频，公布了他们买房的喜讯。

亮亮说到：从此万家灯火，终有一盏只为我而亮。房产证只写你的名字，是一个男人给女人最大的安全感。

2个月前，他们刚刚举办了婚礼，结束了5年的异地恋。此时，距离交房还有3年的时间，但他们不知道的是距离楼盘停工仅剩8个月了。

亮亮和丽君都是90后，2013年相识于河南交通职业技术学院，从此开始了长达8年的爱情长跑。

大专毕业后，他们分别到不同的城市读本科。后来两人都从事财务工作。

几年的奋斗后，亮亮的工资涨到了6000多，丽君的工资也有4000多。

丽君出生于农村，家里有4个孩子，她排行第二。父母重男轻女的厉害，直到生到第4个才是儿子。

从小丽君就不受待见，一生下来就被扔到了老家，在各位亲戚家中寄养。

7岁时，因为要上学了，需要户口，丽君被姨妈和姨父接走了，从此改口喊姨妈为妈妈，姨父为爸爸。

这样的童年让丽君一直渴望能有一个安稳的家。后来，她遇到了亮亮。

亮亮也出身农村，家里条件不好，但自己很争气。本科没毕业就拿到了会计从业资格证。

毕业后，白天工作，晚上还打零工，开过滴滴，送过外卖。为的就是能尽快攒下首付，给丽君一个家。亮亮想让丽君知道，这个家不会再有人撵她走。

融创的那套期房，总价140多万，贷款102万元。

首付40多万，其中有30多万都是亮亮和丽君平日省吃俭用攒下来的。剩下的10万元左右是亮亮的父母在结婚时对他们的支持，以及彩礼收到的钱。

这套房子饱含了夫妻俩对未来的憧憬和希望。

买房的时候，亮亮和丽君的工资加起来1万出头。

按照亮亮的规划，房贷每月6300元，他们现在的房租1500元，车险200元，伙食生活费1000元。这样他们每个月还能攒下2000块钱。

然而，2021年12月，就在他们买房后的一个月，一场突如其来的变故让一向乐观开朗的丽君哭成了泪人。

因为经济不景气，丽君所在的公司全员降薪，她的工资从4000多一下子变成了2000多。

得知降薪的消息，丽君第一时间想到的是，不能和亮亮一起还房贷了该怎么办。

下班回家的路上，丽君本来是想买一块肉的，但一想到自己的工资，最后只拎了一块豆腐回家。

即使经济上不宽裕，丽君和亮亮依然热爱生活，一起节俭地过着小日子。

人有盼头就不怕贫穷。网友们都说，丽君有一双灵动爱笑的眼睛，很像《仙剑奇侠传》里的阿奴。

2022年2月，丽君发现自己已经怀孕快2个月了，夫妻俩高兴坏了。

丽君笑着说，等孩子出生后，自己要摆摊赚钱补贴家用。说话时，眼里闪烁着充满希望的光。

3个月后，2022年5月，融创在官网上发布公告，声称今年4月有4笔优先票据利息逾期未付，当月应付利息总计超过了1亿美元。

当时有分析师将这份公告称为「融创官宣爆雷」。一时间，人人都在讨论融创楼盘是否会烂尾。

5月22日，亮亮和丽君来工地视察，还拍下了一支视频，表示既然选择了融创就会相信融创，相信它一定会承担起一个企业的责任。

6月29日，亮亮和丽君再次来工地。售楼部的置业顾问告诉他们，7天能盖一层，也就是说一个月能盖4层。

这样算的话，6个月就能封顶了。亮亮和丽君决定以后每个月都来看一次，再来27次，房子就交付了。此时的丽君脸上依然洋溢着幸福的微笑。

但事实很快证明，这只是一种盲目的乐观。仅10天后，工地就停工了。

7月11日，亮亮和丽君再次上传视频，这次视频的标题变成了：前方的路啊，又长又远又黑，仿佛看不到尽头。

视频中的两个年轻人一脸凝重，丽君的眼里再也没有了光。

这支视频很快因为不明原因被下架。两人还疑似遭到了威胁。

一位名为「一个大体格」的网友留言说：我们只是因为疫情高温暂时停工，另外资金用途会适当公开，如果你们继续这样，就等我们融创的法务部吧。

亮亮说，他曾经看过张朝阳的一句话，大意是年轻不要努力过头，太过于拼搏的话，也是有伤害的。

以前的他并不认同这种观点，他觉得年轻人多吃点苦没什么。

但现在他有点明白张朝阳的意思了。太过努力，会感受到社会的不公。到最后你可能什么都没得到，还会抑郁。

工地停工后，亮亮和丽君没有吵架，也没有互相埋怨。

丽君说生活已经够难了，哪里能再吵架。如今他们的女儿已经满月了。

11月20日，他们再次来工地时，发现还是有一些复工的迹象的，能够听到敲敲打打的声音。

从9月份到11月份，大概盖了3层。他们说只要施工有进展，就还有希望。

就在亮亮和丽君的故事全网刷屏后没多久，一支「买房11年，烂尾8年，300名业主搬入烂尾楼自救」的纪实视频，把西安易合坊送上了热搜。

易合坊位于西安市灞桥区柳莺路，本是香王村城改项目，由西安四德置业有限公司承建。

项目包括安置房和商品房两大块，其中安置房已于2013年交付。

商品房共13栋楼、1287户，6栋为高层，其余为多层。

2011年，易合坊开售，每平方4600的均价比周边楼盘便宜了好几百块，吸引了不少刚需族。

易合坊本来应该2015年中旬交房的，但2014年，项目毫无征兆的停工了。

从外面看，你可能根本不会觉得这是一片烂尾楼：墙体整洁，玻璃、窗户、门都装好了，和周边其他小区也没有太大区别，主要缺的是水电气暖以及绿化和管道。

有人说这是封顶即烂尾的魔咒。因为根据相关规定，购房者的首付款中，有相当一部分是重点监管资金。

楼盘封顶后，监管账户里的资金比例可以大幅下调，钱能被转到开发商的账上。

所以不少楼盘开售之后，开发商隔三差五就连夜开会，讨论如何加快施工进度，尽快封顶，这就是「高周转率」的真正含义。

至于封顶后的细活，一不小心就成了搁置开发的序幕。

2018年，西安市灞桥区人民法院受理了四德置业破产重整一案。

2019年4月28日，易合坊项目在灞桥区政府的介入下，高调举行了复工仪式。但仪式也仅仅只是个仪式罢了。

几年过去了，小区道路依然泥泞，楼栋外观还是最原始的水泥色，水电气暖一项未通。

2022年3月，300名易合坊业主在疫情影响收入、不堪房贷重压等因素的促使下，无奈搬进了家徒四壁、没电没水没厕所的烂尾楼。

他们有老有小，面混凝土而居，伴钢筋水泥为邻。

7月，凤凰网录制了一支视频，记录了他们在烂尾楼中的艰难自救生活，顿时引起全网热议。

67岁的李竹娥每天出入需要爬13层楼梯。

儿媳妇鲁红梅因为收入骤减，也决定近期退掉出租屋，全家搬到烂尾楼和婆婆一起居住。

10年前购房的李珂本来是要把这套房子作为婚房的，可如今孩子都6岁了，房子还没交付。

每天晚上小朋友只能在微弱的手机灯光下写作业。

李珂说：孩子是我的软肋，我想给孩子营造一个好环境，我们有什么错，我们自己花钱买的房子。

在舆论重压之下，停工了8年的易合坊项目再次受到政府的关注。

2022年11月18日，1200多位易合坊业主接到了一个悲喜交加的消息。

喜的是他们的房子可以交付了，但悲的是想要收房还需要签署一份苛刻的补充协议。

其中第一条就是：「乙方同意按照房屋现状接收房屋」。

什么是现状呢？现状就是天然气还没有入户安装，电表也没有，电还是临时用电，暖气要到明年才能通，保证房屋质量的三书一表一证都不齐全。

最让人气愤的是，想要办理房产证，就需要补交续建费，暂定一平方米1800元，平均下来，每户业主要交20万，具体数字还要待债权人同意后，由法院对外公布。

没有房产证就意味着外来人口无法落户，子女也不能上学。

可20万又不是20块，哪是说拿就能拿出来的。开发商破产，业主来买单，真是离离原上谱，离天下之大谱。

根据2022年11月16日，西安灞桥区人民法院通过的四德置业的重整计划草案，不选择收房的业主，还可以接受货币清偿。

但清偿的价格是要按照10年前西安的房价来计算的，还需要扣除银行主张的相关费用。

想要用这笔钱，现在在西安再买一套房，简直就是痴人说梦。

但是说实话，易合坊的处境还算是好的了。至少他们还有的选，通过缴纳一定的续建费还能拿到房子。

大部分烂尾楼的受害者是既拿不到钱也看不到房的。

位于广州市黄埔区金坑村的澳洲山庄，是广州历时最长、规模最大、知名度最高的烂尾楼。

开发商是澳美公司，老板名叫胡耀智，祖籍潮汕。

70年代，胡耀智移民澳洲，在那里成立了胡氏远东纺织有限公司，引进了当时最先进的西德电脑织衣机，一下子成了澳洲纺织业的龙头企业。

90年代初，在澳洲混得风生水起的胡耀智看到了国内房地产市场的巨大潜力。

1992年，胡耀智几乎押上了自己的所有身家，注资9200万人民币，在广州成立了澳美公司，并以每亩6万多元的价格拿下了后来建成澳洲山庄的近1000亩土地。

澳洲山庄地理位置偏僻，但毗邻金坑水库和金坑森林公园，依山傍水，绿树成荫，胡耀智想把澳洲的田园生活复刻到广州来。

即使放到现在，澳洲山庄也是不折不扣的超级大盘。没有一定实力的开发商是很难驾驭的。

胡耀智一入行就操刀大盘，难度可想而知，但他本人却信心满满。

1996年，澳洲山庄打出了「20年免息分期付款，首期3.8万元，月供480元」的诱人广告，相当于澳美公司承担了银行的角色，业主每月向澳美公司支付月供款。

独特的销售方式，加上宜居的环境，购房者蜂拥而至。

截止到1998年，澳洲山庄共卖出了2834户，200栋楼，即使位置偏僻，交通不便，销售业绩在广州仍然一枝独秀。

但这却是胡耀智与澳洲山庄最后的荣光了。

1999年，由于澳美公司资金链断裂，整个项目开发中断。

至今为止，已售出的2000多套房子中，只有60多套完成了交付，长居于此的业主不到30户。

澳洲山庄体量庞大，整个楼盘分为A、B、C、D、EA和别墅区6个区域。

按照原本的规划，这里将是一个集居住、休闲、娱乐度假于一体的高端住宅区，配有狩猎场、娱乐中心、野营培训中心、水上度假村、贵族学校等等。

在常规的地产开发模式中，大型项目往往会分成多期开发，将前一期的回笼资金投入到下一期的建设中，以此类推。

但胡耀智当时竟然6个区域同时动工，建设款依靠每个月业主的月供。

胡耀智后来在接受《广州日报》的采访时曾提到：如果当时起好一个小区，卖一个小区，再盖另一个小区，可能就没有今天这种困境。

胡耀智对外宣称，澳洲山庄烂尾的最主要原因是1998年公司的财务总监何氏兄弟卷走了上亿公款潜逃，这才导致了公司资金链断裂。

后来，胡耀智恳请业主向银行办理按揭，提前支付楼款，但承诺澳美公司会承担贷款的利息部分，相当于业主还是免息的。大部分业主同意了。

然而，2000年之后，胡耀智再无力为业主支付贷款利息，1000多户户业主被银行起诉。

业主不仅没收到房子，还被银行告上了法庭，悲愤之中，有一名业主因此自杀。胡耀智也被列为了失信被执行人。

2004年，胡耀智的潮汕老乡吴楷明说，他能帮忙把澳洲山庄项目盘活。

胡耀智出地，他负责拉拢资金。就这样，接下来的几年里，胡耀智把澳洲山庄里的若干个地块陆续转让给了吴楷明名下的广州方兴房地产开发有限公司。

然而，此后两家公司陷入了无休止的利益争夺。

如今，澳洲山庄的近1000亩土地中，有711亩化归他人名下，另外288亩因欠债处于冻结状态。

不过令人稍感欣慰的一点是，胡耀智并没有跑路，而是和其他30名业主一样，搬进了澳洲山庄烂尾楼居住。

他说自己有生之年，最大的愿望就是能把房子重新建起来。

20多年过去了，胡耀智和同住在烂尾楼里的业主们从冤家变成了朋友。

他的电话号码从来都没有换过，这些年也不断地有人给他打电话，追着他要房子或赔款。

选择留在澳洲山庄的大部分业主都是已经失去了收入和工作能力的老年人。

他们微薄的退休金无法支撑起外面高昂的房租，只能把自己的退休生活安置在了烂尾楼里。

今年89岁的马敏庄婆婆曾是暨南大学的一位老师，搬来澳洲山庄已经24年了。

刚退休时，她还折腾得起，打了一阵官司，但两年的奔波下来毫无进展，维权小团队也渐渐散了。

当初购买这里的房子时，马婆婆憧憬的是远离城市污染的田园生活，但现在污染成了她最大的困扰。

水龙头流出的水常常有一股锈味或者漂白粉的味道。生活垃圾无人清运，蚊、蝇、蛆、蟑螂和老鼠孳生。

山庄的绿林之间时不时飘来一股刺鼻浓烟，那是某位住户在就地焚烧生活垃圾。

小区里的路面杂草丛生，有的地方已经有1米多高，常有蛇出没。出门时需要自带拐杖，先在草丛里挥舞几下，这叫打草惊蛇。

马婆婆说，已经维权22年了，她可能是等不到楼盘重建的那一天了。

今年76岁的刘永广在1999年10月，带着母亲住进了澳洲山庄。如今母亲已经去世了，只剩下了刘永广孤零零的一个人。

澳洲山庄每年的业主聚会上，第一个环节就是集体默哀，悼念过去一年里那些离开人世的「准邻居」们。

从壮年到老年，从黑发到白头，澳洲山庄业主们的平均年龄已经超过了60岁，不少业主们的照片已经被挂到了墙上。

这群耄耋老人有的就在烂尾楼里孤独的度过了自己的晚年，直到闭眼的那一天还在期盼着项目重建。

马婆婆、刘大伯、亮亮和丽君，还有李竹娥、鲁红梅和李珂，他们只是无数烂尾楼受害者中的一员罢了。

郑州永威金桥西棠，被称为是「全国学历最高的烂尾楼」。

这里共规划了2515套住宅，2020年8月开盘以来，售出超过1700套，2021年底陷入停工状态。

业主们自发进行的统计调查显示，参与统计的1172户业主中，本人和家庭成员中拥有本科及以上学历共计1983人，其中硕士481人，博士189人。

这些人中，共有246名享受郑州市人才补贴，占到统计人数的20.99%。

这群高学历业主们组成了法务小组、监督小组、媒体小组，多次与相关部门沟通协商。

还把自己的工作、生活、买房经历合著成了一本7万字的书，取名《人间剧本》，并把书中的真实故事拍摄成了短视频。

但经过多方努力，永威西棠至今扔复工无望。

还有昆明的「别样幸福城」，2012年前后开盘，售价7000元一平米，2015年停工，烂尾至今。

2022年初，地产研究机构克而瑞CRIC发布了一份统计数据，一度引发热议。

数据显示，截止到2021年底，郑州、长沙、重庆、武汉四地的问题住房数量已经达到了2万套以上。

其中郑州、长沙的楼盘烂尾率竟然分别高达29%和25%。

每一栋烂尾楼背后都有几十上百个家庭的心酸故事。

那么问题来了，烂尾楼为何会在全国各地疯狂蔓延呢？

如今让大陆老百姓怨声载道的「商品房预售制度」，也就是所谓的「期房」，其实最初起源于中国香港。

上个世纪四五十年代，香港房地产市场一片沉闷。

人口虽然从二战后的50万迅速膨胀至200多万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但人均收入普遍不高。

再加上当时香港的物业都是整栋整栋进行买卖的。买下一栋楼少说也要数十万，这么高的门槛，普通老百姓哪儿买得起呀。

1947年，地产商吴多泰提出了「分层出售」的概念，把楼契拆分，每层楼的业主都有自己的产权。

50年代，地产大亨霍英东又在「分层出售」的基础之上，对售卖单位进行再次细分。

将原本的一层拆分为一户或者一单元进行出售，以此来进一步降低购房门槛，吸引更多购房者。

这还不够，为了让资金快速回笼，也为了让更多的人都买得起房，霍英东还开创了「房屋预售」的先河。

让人们来认筹在建或者还未开建的房子。购房者先付一部分定金，其余的房款可以在房屋的建造过程中分期支付或者建成后再付款。

爱图好彩头的香港人把这种购房模式称为「买楼花」。

此招一出，全港疯狂，各区售楼处日日排起长龙，地产界啧啧称奇，争相效仿。

1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。

从此，地产大佬们的好日子来了。

在改革开放初期，国内住宅供应严重短缺的情况下，预售制度一定程度上加速了城镇化的进程。

这是好处。但这种制度也有致命的缺陷，那就是开发商仅需要极少的自有资金，便可以顺利实现经营运转，导致大批不良开发商进入市场，空手套白狼。

在今天的房产市场上，相比二手房，期房仍然是大部分老百姓的首选。

二手房虽然所见即所得，风险更低，但价格往往比新房还贵，交易时还要缴纳高昂的税费，银行对二手房的放贷条件也更加苛刻。

都说烂尾楼的原罪是「商品房预售制度」，但我们进一步分析会发现，预售房的背后是预售资金监管账户。

根据2013年发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》，开发商在开始预售前需要先在商业银行开立「专用账户」，之后才能够办理预售许可，开始销售。一个预售许可对应一个专用账户。

在资金监管方面，根据2022年初浙商证券发布的一份地产行业研究报告，不论是购房者支付的首付，还是银行按揭贷款都是受监管对象。

30%首付中的一半，也就是15%是「重点监管资金」，由当地住房和建设局监管。

不同城市和地区对重点监管资金的比例有不同的规定，但大体都在总销售额，也就是房屋全款的15%到20%之间。

首付中剩下的一小部分（房屋全款的10%左右）才会被直接打入开发商账户，还有一部分（5%）是税金。

70%的按揭款属于「一般监管资金」，由银行等金融机构监管。

根据工程的进度，开发商可以申请提取「重点监管资金」和「一般监管资金」里的钱。

「重点监管资金」之所以被视为重点，那是因为只要有它在，就能够保证项目的完工。

怎么样？这套监管体系是不是听起来非常完美？但别忘了这只是规定，实际执行起来嘛，就…

比如说，2019年山东烟台中级人民法院受理了这样一起案件。

业主魏先生将开发商海阳隆祥置业和当地工商银行海阳支行告上了法庭。

魏先生于2010年6月购买了海阳隆祥置业开发的一套商业用房，售价149524元。

魏先生支付了79524元，并向工行海阳支行申请了7万元的贷款。

合同上规定的交房日期是2010年12月31日，但项目烂尾至今。

魏先生请求解除与开发商的购房合同，以及与银行的贷款合同，并主张开发商与银行串通一气，挪用监管资金，这才导致了项目的烂尾。

魏先生多次到有关部门进行维权、上访、信访，但均未得到答复。这次法院的判决也是魏先生败诉。

法院认为魏先生所提供的证据不足以证明开发商与银行存在恶意串通的行为，所以魏先生还是要继续还款。

翻阅中国裁判文书网上有关烂尾楼的判决文件，你会发现像魏先生一样，因为买到了烂尾楼而把开发商或者银行告上法庭的业主不在少数，但告赢的寥寥无几。

有人说，我告不赢，那我强制停贷还不行吗？所谓强制停贷是指开发商不按期交房，业主虽有还款能力，但未经银行同意，单方面强制停止支付银行房贷的行为。

2022年以来，强制停贷潮席卷全国，根据凤凰网公布的一份统计数据，截止到2022年7月，全国已经有100多个烂尾楼项目遭到了业主们的集体强制停贷。

但是我们要知道，强制停贷是有法律风险的，因为业主高开发商可能告不赢，但开发商告业主却一告一个准。

郑州康桥那云溪楼盘自从2021年7月水灾之后，就一直处于停工状态。

一位张姓业主认为交房无望，就绝对支付首付款中的9万尾款。

但该楼盘的开发商却不干了，直接把张先生告上了法庭，不仅索要9万尾款，还要求张先生支付20多万的违约金和滞纳金。

结果开发商告赢了，法院判决张先生共支付开发商292500元。

周星驰执导的《少林足球》里有一句话说得好：「球证，旁证，加上主办，协办，所有的单位，都是我的人，你怎么和我斗？」

不过大家也不用太过泄气，2022年2月，从浙江嘉兴中级人民法院传来了一个振奋人心的好消息。

2014年，上海一位姓许的先生在嘉兴某楼盘购买了一套别墅，支付首付后，向银行按揭贷款392万元。

但悲催的是2018年，开发商破产，楼盘烂尾。

因为许先生购买的别墅尚未达到交付标准，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生，解除了他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

遇到这种情况，许先生很生气，也很无奈。

烂尾已成既定事实，再生气也解决不了问题。房子没有了，可贷款还背在身上。

一开始，许先生还在按时还贷，但后来一想，我既然永远都拿不到房子了，我还还个什么贷款呀，此后，许先生开始停贷。

2020年，银行把许先生告上了法庭，要求他继续支付剩余的按揭贷款。

一审判决，银行胜诉。一审法庭的理由也简单粗暴，根据许先生与银行签订的贷款合同，借款人与开发商之间的纠纷跟银行是没有半毛钱关系的。

许先生不服上诉。二审法院嘉兴中院认为根据最高法发布的商品房买卖纠纷案件适用法律的解释文件，当购房合同被解除时，购房者与银行签订的贷款合同也应该被解除。

开发商应该把首付和已偿还的贷款返还给购房者，剩余的贷款也应该由开发商支付给银行。

最终2022年2月，嘉兴中院作出二审判决，驳回银行诉求，许先生无需继续还贷。

按理说，许先生的首付和已经偿还的贷款也是可以向开发商索赔的。

可开发商都破产了，一堆债主排队要钱，什么时候才能轮得上许先生呢？

据报道，这是全国首例，银行告业主，但业主胜诉的案例。

不少人说，这起案件让无数烂尾楼受害者看到了希望的曙光。

不过也有法律界人士分析，这起案件是特例，不具备普遍性。

因为案子里有一个至关重要的前提条件，那就是开发商已经破产了，购房者与开发商原本签订的购房合同已被解除。

然而，现实情况是，大部分烂尾楼盘的开发商还在，没有破产，只是某个项目出现了问题。

这就无法满足最高法对商品房买卖纠纷适用法律的解释条款，也无法让购房者「甩」掉贷款。

其实，就算是条件允许，跟开发商解除购房合同也不一定是最明智的选择。

因为购房合同解除后，业主跟开发商的关系就从「买卖关系」变成了「债权债务关系」，而在还款优先级中，买卖关系是高于债权债务关系的。

本来开发商破产清算，哪怕能拿出来一点钱，都要优先还你。

但现在你可能是排在倒数第二第三的债权人。被还款的概率就大大降低了。

解除购房合同吧，可能钱、房两空。不解除合同吧，还得继续还贷款。

强制停贷吧，还会影响信用记录，甚至被银行起诉。

那买到烂尾楼的业主究竟该怎么办呢？难道只能自认倒霉吗？

说到这儿，不知道大家有没有注意到一个问题：都说「商品房预售制度」是从香港传入内地的，但作为期房鼻祖的香港为何鲜有烂尾楼呢？

那是因为香港的预售金监管体系与大陆完全不同。

首先，在香港，预售金的监管主体不是银行，而是律师行。

项目开售之前，开发商需要先委托律师行到银行开设预售金监管账户。

大陆的预售金监管账户虽然也是专用账户，但依然是立在开发商名下的。

只要银行一时疏忽没有盯严，或者睁一只眼闭一只眼，开发商是很容易挪动资金的。

但在香港，要想违规支走预售金，需要律师行做出主动行为，把钱打给开发商。

这样违规的难度显然更大。对于律师行而言，预售金监管只是一项单价不高的常规业务，并不靠它吸金。

而一旦违规，代价却很高昂，很可能被吊销从业执照，所以律师行几乎没有这样的动机。

其次，在香港，如果开发商要支取预售金，就必须要证明这笔款项是用于施工的，还要拿到有「认可人士」职称的第三方建筑师的签字。

另外，施工用款的支取规则是先干活，后付费。

开发商必须先完成一定比例的工程进度，再拿着证明材料，去申请相应的施工款。

说到底，预售制度并不是原罪，有问题的是预售制背后的监管体系。

其实上个世纪六七十年代，香港也遍地都是烂尾楼，经过了之后大刀阔斧的改革，才有了今天浴火重生的香港地产行业。

如今在大陆蔓延的断供潮、停贷潮，也许正给我们敲响了警钟，改革迫在眉睫。

毕竟，烂尾楼里的一粒灰落在普通人身上就是一座山。