国庆期间，位于北京市西城区的白塔寺街区在社交网络上成了city walk的热门目的地。“红墙、白塔、胡同、鸽子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主这样写，“这里的小店也越开越多。”
白塔寺为妙应寺的俗称，因为其中的白塔而出名。它位于西城区的阜成门内大街，是一座藏传佛教寺院，始建于元朝。周围的胡同片区也因此被统称为白塔寺街区，占地面积约37公顷。此处往南2公里，是聚集了大量金融机构总部的北京金融街；向东2公里，则是北京最知名的几个景点：故宫、景山、北海公园。在2000年修缮之前，由于周围建筑遮挡等原因，白塔寺甚至不太被来往的路人注意。与同样经过改造的前门大栅栏、什刹海等有明确对外商业属性的胡同不同，2013年往后的那几年，白塔寺街区在经历过腾退（居民在自愿的前提下搬空并让出房屋）之后，依旧维持着以民居生活为主的性质：附近的商业长期主要服务于周围居民，对外业态稀少。这也是它在更早时不知名的另一个原因。2022年起，情况改变了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的红墙下也不断有人合影。白塔寺药店索性将面向红墙的一侧打开，将传统中药和白塔的元素融入产品和店铺设计中，把自己经营成了网红咖啡馆。宫门口的东岔、西岔胡同（以下简称“东西岔胡同”）有更多的外来游客。这两条相互扭结、呈“X”状的南北向胡同距离白塔寺药店步行仅两三分钟距离，如今聚集了近20家餐馆和咖啡馆。其中大部分是围绕白塔作为主要景观，吸引人前来拍照。这两条胡同的商户中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鲜啤、胖妹面庄、铁手咖啡，等等。这些店铺有一些也诞生于胡同，不同的是，如今它们都有了成熟的品牌，能带来稳定的客流。在它们周围还有一些整修中的房屋，未来也将变成商铺。面对突然的走红，白塔寺街区看起来拥有了更多的机会解决北京胡同——这座城市最具特色的城市更新对象——长期以来面临的“如何更新”的问题。在新的政策和商业背景下，要如何营造出有吸引力的、可持续的胡同商业？它会成为另一个南锣鼓巷吗？如何解决那些持续了数年的原住民与“胡同多样性”的问题？
01西城商业新景象胡同的城市更新经历过几个时期。在2010年之前，强制拆迁是旧城改造的主流手段，但很多胡同因为是文物保护区，陷入了“拆还是不拆”的争议。此后，大拆大建的时代逐渐过去，老城区，尤其是胡同的治理转向了保留平房，并在存量资产上做更新，其中一个重要目标就是降低胡同内的人口和商业的密 度。华融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街区的人口疏解，以及街区的更新、保护和运营。这家公司是北京金融街投资（集团）有限公司的下属公司，是西城区区属国有企业。在此之前，白塔寺街区经历过十多年的文物保护，为了让白塔在城市中更加显眼，曾经的白塔寺药店于2013年从5层被降至2层。2015年，华融金盈提出了“白塔寺再生计划”，到了2020年，这片街区完成了接近10%的人口腾退，居民密度得以降低。
02“主理人”重返胡同2022年11月，精酿啤酒餐厅“悠航鲜啤”在西岔胡同开了白塔寺店。它是这两条胡同里最早入驻的商户之一，华融金盈从另一家国企手里租来了悠航鲜啤所在的二层房屋。事实上，北京的胡同是“主理人商业”的发源地。胡同的尺度适合步行，拥有最具北京特色的民居和建筑，仍保留着市井气和人情味。这激发了这些店铺在创意和个性上的表达。在治理“开墙打洞”之前，北京的胡同因为租金低、本地文化丰富等原因，聚集过一批像悠航这样的初创品牌，比如牛啤堂、鼓楼吃面、大小咖啡等。这些品牌往往由一两个主理人以较低的成本在胡同里租一个店面，从只服务一小群偏好和气质相似的人，到逐渐扩店和开新 店。除了没有政策压力，彼时整个消费市场的空缺也给了这种野生的创意表达以空间——市场上没有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消费者的选择不多、自己的喜好不算明 确。10年前的胡同更新就是以主理人店铺为切入点。贾蓉曾是北京“大栅栏更新计划”的执行负责人，这个项目于2011年启动，目的是探索历史文化保护区“老城不再拆”有机更新的新模式。据她回忆，大栅栏早期的招商工作经常需要通过办北京国际设计周这样的城市策展活动来吸引有想法的人。有些参与者甚至只有初步的想法和单一的产品，主办方则会提供摆摊、快闪店等机会，或者找到与其相似的伙伴“组合”卖货，并接触真实的消费者，从而更有效地孵化出新的业态。遗憾的是，多数主理人店当时远没有到盈利的阶段，尚处在探索期。悠航鲜啤就是经历了由青涩到成熟的成长历程。2011年，创始人钱德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老钱”代称）和合伙人在北京市东城区的东四八条胡同开了第一家店，2017年由于“开墙打洞”治理行动，这家店被关闭。此后的5年里，悠航在三里屯、灯市口等地方开出了3家街边店，而白塔寺店是他们继首店之后第一次重返胡同。
04下一个南锣？德裔美国人老钱对胡同有独特的感情。1994年他第一次来中国，当时因为对胡同的建筑和住户感兴趣，还专门写了一篇关于胡同文化的论文。2011年重返中国做生意时，他没有选择把店开在商场里，即便那样他会获得更大的店面和更快的增长。“我们喜欢透过胡同更加了解北京、了解中国。全世界哪里都有商场，但只有北京有胡同”。但胡同对于主理人商业的吸引力也存在差异。这些创意店铺由于本身的定位与特性，会尽量避免同质化和恶性竞争。位于东城区的南锣鼓巷如今是北京市的知名旅游景点，这条街的业态经历过由复杂到单一的过程：从最初混合了咖啡、酒吧、创意店铺、音乐演出等场所，变为只剩下单一的旅游纪念品店与小吃店。如今到访这里的人，多数是来自外地的游 客。老钱对南锣鼓巷的认知是“今天酸奶很火，明天这条街上就有很多酸奶店”，对于商户来说竞争压力过大。最初他们与华融金盈交涉时，最注重的就是“不希望这里是一个谁来了都能签合同”的地方，希望物业能充分注意到商户类型的差异性。目前他认为就精酿啤酒这个品类而言，东西岔胡同的竞争环境仍然是良性的，他们与其他同类店铺的距离在可接受范围内。相对于精酿餐厅，东西岔胡同的咖啡店密度明显更高。全长各300米的东西岔胡同内至少有8家咖啡馆，这还不包括同样能占据消费者下午茶时间的甜品店。目前除了餐饮店，这两条胡同几乎没有新入驻的零售、文化类消费店铺。李茹不避讳整个团队对于主理人品牌的偏好，认为这类有品牌调性又有影响力的店铺可以帮助他们实现当下的目标：在现阶段，依靠一部分餐饮业态达到吸引客流的目的。在稳定之后再引入书店等文化消费业态。但是，咖啡馆的密集增加已经带来了“内卷”。白塔寺药店自营的耀咖啡是2022年10月开业的，客流在当月就达到了每天三四百单，并在2023年保持平稳。而今年的营业额有所下滑，一方面是普遍的消费力下降，另一方面，店长孙海龙认为这两年周边开出了更多咖啡馆，给他们带来了一定竞争压力。为了突出自身特点，除了提供正常的咖啡，耀咖啡还添加了中式养生茶等具有药店特色的产品。
05胡同更新为了谁？在街区的外观和氛围上，华融金盈想要追求一种“小而精”，做到“一家有一家的特色，一家有一家的风格”。在谈到对招商店铺的要求时，李茹表示“如果店铺的颜值达不到、破破烂烂的话，我们是不接受的”，因为现在回看从前东西岔胡同的老照片，“街道的外立面像是三四线城市”。她希望这种情况能够改善。年轻、有实力的主理人们不光能做出漂亮的店，还能让它与其他店不同，使整条街显现出多样性。然而一切最终要回到城市更新的消费需求上。疫情之后，胡同空间相对购物中心来说，吸引了更多的本地消费者。以白塔寺附近的金融街购物中心为例，北京金融街街区由美国著名建筑事务所SOM在2008年前后设计完成，有着精心修剪成的街边公园景观和方便行走的街道尺度。其中的金融街购物中心在2007年开业时的定位就是“高端时尚购物中心”，LV、迪奥等奢侈品品牌当初选择在这里开出了北京城西边的首店。近几年，“RE而意骑行厨房”等新消费品牌也陆续入 驻。对于周边的上班族来说，购物中心满足了他们精致消费的需求。但白塔寺街区的吸引力不仅在于这里房子低、建筑风貌天然，更有人情味和浓郁的市井气息。李茹认为，和商业综合体时下流行的场景化营销相比，东西岔胡同的优势在于“那个塔天然地就立在这儿”“那些公共空间的绿植也都是在风吹雨打里生长起来的”。热爱city walk的年轻人们同样看重这一点。一位小红书博主这样写道，“北京最美的风景是人……这里的风景在于那些并不名贵、却不怕风吹雨打的地雷花，在于胡同口和家人围坐着准备涮锅子”。如果只是把开在商场里的店挪到胡同，并导致胡同里原本的业态被抹杀，它对于很多本地游客来说也是没有吸引力的。“不想让白塔寺成为下一个南锣鼓巷、五道营胡同和隆福寺”，有人在这篇笔记下面评论 道。在贾蓉看来，一个街区吸引人有活力，正是因为照顾到了原住民和其他群体的需求，促进了不同利益相关方的共生关系。“城市活力应该是立体的，包括商业、文化、社会活力等不同维度。第二，它一定是有质感和有生产力的，有在地性和独一无二的文化与特色的，要通过人的活动不断地产生真实的连接，一窝蜂、一次性的流量不是真正的活力。同时，它还需要是可持续的，不能像过去一些产业园区一样，企业把好的政策、资源、传播窗口消耗完就转移到其他街区去了。”在北京整个城市更新的过程中，胡同更新的难点也在于此：商业加居住能否同时存在？如何在商业开发的同时，让胡同居民与外来者一起持续碰撞出多样性与城市活力？
