房地产行业经过20多年的快速发展，城镇居民家庭住房条件发生了翻天覆地的变化，从房改之初的人均居住面积不足10平米，达到现如今人均居住面积40平米，超过发达国家城镇居民人均33平米的居住面积，前后只用了20年左右的时间；而城镇化率也由商品房市场化之初的30.4%，达到现如今的60.60%；城镇常住人口则由1998年的3.79亿，增加到现在的8.48亿。
而建国初期我们国家9成以上的人口都是农民，城镇化率只有10%左右。城镇化水平的快速跃升，与中国城镇化建设的规划布局密切相关。世界上没有任何一个国家依靠农业发展成为发达国家；一个国家工业化水平是衡量是否进入发达国家行列的重要标志，我们国家要跻身于此，同样要经历高度城镇化过程；实现较高城镇化率，则需要引导农民进城安家落户。
城市外来人口数量增多，不仅能给城市建设增砖添瓦，与之相伴的是生产力水平的大幅提升；资源向城市高度聚集，更有利于经济社会的全面发展；想要让经济发展充满活力，离不开消费市场的拉动；房子作为城镇居民的重要生活载体，住房消费对经济的拉动作用尤为明显。推行商品房市场化，不仅可以拓宽房子的供应渠道，改善城镇居民居住环境，有了房子，农民在城市里的生活才能更加安定。
但是，市场经过这么多年的快速发展，影响楼市的核心因素——供需关系，正在悄然发生逆转。根据央行发布数据显示，如今96%的城镇居民家庭不缺房，户均达到1.5套，没有房子的家庭只有3.14%；易居研究院调查结果也显示，截止去年底，我国城镇商品房已经步入“供大于求”的局面；西南财大调查结果则显示，中国的住房空置率已经超过20%，三四线城市空置情况最为严重。
而房子的金融属性凸显，就让楼市中存在着巨大的利润空间，吸引各方面的资金注入，导致房价不断攀升。包括近半上市公司在内的企业参与投资性购房，更加速了房价上涨的节奏。在没有更好更多投资渠道的情况下，更多普通民众买房，已经不再基于房子的居住属性，而是更加倾向于房子的保值增值功能。有了积蓄就买房，没有积蓄借贷也要买房，成为社会普遍现象。种种现象叠加的结果，是房价迅速迈入万元时代，让低收入家庭再也买不起房子。
从目前情况看，一方面，进入2021年以后，我国楼市可能正在进入历史性“拐点”，房地产市场的不确定因素增多，区域发展差异、市场供需不平衡，未来城市间房地产分化将在所难免。房价收入比逐渐被拉大，城镇居民收入始终跟不上房价上涨，高房价已经很难得到支撑，特别是那些经济基础薄弱、人口长期外流、没有区位优势、商品房空置率过高、失去棚改助推的众多三四线城市，房价过高的局面更加无以为继，即将进入深度调整阶段。
另一方面，在存量人口普遍不缺房的情况下，自2017年起，增量人口却出现连续三年下滑，同比分别减少了63万、200万、58万。去年新生人口数量尽管目前没有公布，但从部分省市已公布数量看，多数城市都处于下滑态势，这对楼市的长期发展无疑是个利空。而人口老龄化已经非常明显，如今60岁以上老年人达到2.55亿左右，根据专家预测，如果新生儿数量持续减少，人口负增长很可能在“十四五”时期出现。人口缩减、房地产过剩，未来几十年的楼市可能都不太理想。
那么今后一段时期中国的楼市将何去何从，会沿着下滑的轨道进入长期收缩吗？对此有些专家不以为然。他们除了认为房地产对经济的长期贡献，以及地方财政对土地出让收入的高度依赖外，最“理直气壮”的关键依据是，中国的城镇化建设还没有完成，距离发达国家70%以上的城镇化率还有很长的一段路程要走，即便按照每年1%的速度推进，楼市未来至少还有10～15年的红利期。而能够为高房价接盘的人，专家则一致指向那些目前还生活在农村地区、在城市没有房子的农民。
按照专家预测，未来10年至少还会有数亿的农民要进城，进城首先就要解决居住问题，如此巨大的住房需求，楼市怎么可能失去支撑？最具代表性的人物就是北师大教授董藩了，过去10年董藩可谓是房地产最坚实的拥护者，他甚至说当前的房价不仅不高，而且远没有到老百姓无法承受的地步，更“雷人”的话语还有，“北京的房价今后可以涨到80万元每平”，“买不起房子那是你努力不够”等等。
另外早在2019年的时候，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁，也曾在中国发展高层论坛热点前瞻沙龙上表示，对比日韩等国的宏观经济数据，中国城镇化红利还有很大的挖掘空间。城镇化就是农民进城的问题，城市群是城市的空间结构分布怎样使农民向一个城市群更好地集聚，以及城市的发展问题。但是很多农民还没有实现在城市买房，未来仍有近5亿的农民支持住房市场。
那么那些至今还生活在农村的农民，真的像专家认为的那样，具有为城里高价房子接盘的能量，并且“争抢着”要进城吗？在笔者看来，专家的这些依据太过牵强，完全是在不了解农村真实面貌的情况下乱抛“橄榄枝”，农民有没有意愿进城，究竟有多少农民能够融入城市，专家说了不算，只能由农民的真实意愿和购买力说了算。
首先，“有5亿农民要进城”，不管这话专家是什么时候说的都不会成为现实。让所有的农民全部放下镰刀锄头进城务工，农村人全走光了，今后农村的土地谁去耕种？以丘陵高原为特征的大部分国土，能够适合大规模机械化种植吗？即便发达国家也会留有基本耕地面积保障粮食供应，何况我们国家是人口大国，老百姓一天也离不开粮食，如何能将粮食供给这个关键环节交与他国把控？更何况现在城郊地区的农民早就与城市融为一体，在城里买房户口留在农村的群体不在少数，总量上也没有那么多的农民。
其次，理论上来说，目前中国14亿的人口中城镇人口占了8亿多，确实还有5亿多的农民生活在农村，但是这5亿人中真正有意愿进城买房的究竟能有多少？就算有人想进城，可是进城以后如何生存？在农村本可以耕种土地，养殖鸡鸭鱼禽等满足基本生活，进城以后除了空气是免费的，举手投足间事事都需要花钱，生活成本会大幅增加，生存压力无限扩大，想要生存就需要找工作，但是很多企业只要年轻人不要老年人，农民的生存技能又比较单一，根本不可能有那么多合适的就业岗位。
第三，进城需要买房，但是如今城里的房价已经达到万元每平，这对以农作物收成为主要经济来源的农民来说就是个天文数字。全国还有6亿人月收入只有1000元，而这部分低收入人群中的大多数人无疑都集中在农村地区，即便一家三口各自都能收入1000元，不吃不喝每月也就攒够3000元，拿什么去买城市上万的房子？何况中国的人口结构中中老年人占了一半，而历史上出现的人口生育高峰，60后就有2.45亿人，其中农村地区这些人已经60多岁了，早已经习惯了农村的生活环境，根本不可能像年轻人那样“背起行囊，来一场说走就走的旅行”。
第四，如今新农村建设正在如火如荼的进行中，农村的生活环境已经得到极大改善，而在居住方面，以苏北为代表的一些地区建造的乡村别墅，既美观漂亮，又经济实惠，还方便农耕机械摆放，去城里买套房子首付少说也要30万，而在农村买套乡镇集体建造的别墅，最多也就10来万，加上装修的钱也足够了。关键问题是，农村土地确权以后，农民的物权得到进一步保障，新颁布的《民法典》还规定，父母在农村老宅上的房子，城市户口的儿女也可以继承，而一旦进城上楼再把户口迁走，老家就永远回不去了，农民在农村生活难道不香吗？
第五，与专家想法相反的政策变化是， 今年中央一号文件再次重申，合村并镇不再实行“一刀切”，要“加强村庄风貌引导，保护传统村落、传统民居和历史文化名村名镇。加大农村地区文化遗产遗迹保护力度。乡村建设是为农民而建，要因地制宜、稳扎稳打，不刮风搞运动。严格规范村庄撤并，不得违背农民意愿、强迫农民上楼，把好事办好、把实事办实”。其中“不得违背农民意愿、强迫农民上楼”，就是要突出农民的主体意愿，避免当地利益集团通过将宅基地变成商用地侵犯农民的合法利益，同时也避免拆迁给付农民太低的赔偿款，导致农民负债买房，进而再次返贫。
因此，专家想让农民进城为高房价做“接盘侠”是不现实的，也是行不通的。因为农民既没有强烈的进城意愿，也没有为高房价接盘的经济实力。过去房价高速上涨期，能买的起的早就买过了，没买起的现在就更买不起了。楼市发展到现如今的水平，这是由市场供需平衡来决定的，所谓“水满则溢，月满则亏”，任何市场发展都要遵循行业基本规律，如今国内住房已经过剩，人口总量或将在5年内转入负增长轨道，房价与购买力已经偏离太远，无论如何，今后国内房价的上涨空间都不会太大，这是不以人的意志为转移的客观事实。今后市场发展方向，最多也就是通过加速存量人口的流动，将人口和社会资源向规划中的都市圈、城市群转移，比如整合优势资源，推动长三角经济一体化，促进京津冀地区协同发展，实施港珠澳大湾区战略等，通过中心城市的辐射传导作用，带动区域经济发展。而楼市的未来发展空间，也会向这些地区的城市转移，众多没有区位优势、人口和经济支撑的中小城市，楼市将逐渐回归平淡。
