房价涨了这么多年，很多人享受到房产不断增值的过程。据央行统计调查司此前发布的报告显示，城镇居民家庭户均财富达到了318万。值得一提的是，家庭财富占比超70%都集中在房产上。意味着，房价的点滴变化都会影响到老百姓的财富，而对于有多套房的家庭更是如此。所以，一直有专家建议，不能把鸡蛋放在同一个篮子里，尽量分散我们的资产配比，现在看来，似乎越来越有道理！

一觉醒来，1天内楼市两大消息几乎同时来到，真到了该买房时？专家几乎“明示”

第一，房产税真要来了？影响有多大？

房产税传了这么多年，对于不同的人也有不同的期待，没房的人希望尽快征收，让房价理性回归，仅有自住房的人，希望起征面积高一些，自住房不用交税，有多套房的人，则希望把起征套数提高，毕竟积累的这些财富也是真金白银买的。但我们要知道，愿望归愿望，最终不可能满足所有人的需求，它必须有一套放之四海而皆准的标准来执行。

不过，这些都是后话，主要看如何迈出第一步，正当大家认为房产税不会快速到来时，财政部与其他相关部委召集部分地方主政人来开了一个会议，这个会议以“房地产税改革试点”为主题。对于这样一个消息，其实不难理解。

什么叫改革？那说明是在现有的基础上。目前仅重庆和上海有实行房地产税，已经试点多年，所以，改革就是在这两地的经验基础上进行改革试点。按照业内人士的预计，这次说的这个改革试点地区应该是不限于前面两座城市，一些热点的大城市也应该纳入进来，这样的话，有利于为后面房产税的全面推开积累宝贵经验。

这里需要明白一个信息点，按照官方此前公布的房产税步骤看，立法一定是走在最前面的。所以，这次房地产会议，并不是房产税全面开征的信号，而是为立法做经验储备，是一件比较实际的推进工作。严格意义上讲，离我们房产税立法又进一步了。由此可见，房产税迟早肯定要出来，那么，一旦落地，对我们房地产市场影响有多大呢？

有两个方面，一方面对炒房行为形成心理上威慑，房产税意味着持有房产的成本增加，比如拥有大面积或者多套房产的群体，他们的持有意愿会降低，会出掉一部分房产。另一方面，当房产税正式开征以后，人们关心的是房产税的税率能否覆盖租金收益和房价上涨收益，如果不能，他们就会抛售手中多余的房产。从国际上看，美国的房产税基本在1%-3%之间，比如100万美元的房产，一年需缴税1-3万美元，还比如韩国，对9亿韩元（折合514万人民币）的房产征收0.5%-1%的房产税，每年大概缴2.5万-5万人民币的税。

不过，大多数国内专家对房产有一个共识，认为刚开始征的税率不会太高，会有一个逐步的过程，比如财政部财政科学研究所税收政策研究室张学诞主任就曾建议到，国家制定的人均基础免征面积在40-60平米，超过这个面积的按0.2-1.2%征收，从这个角度而言，起征标准跟房产价值和套数大小没有关系，但征收额度跟房产评估价值直接挂钩。假如你家所有房子合计人均面积超过了20平米，家庭3口人，房价为2万/平米，每年所缴税为：20*2万*3人*（0.2-1.2%）=0.24万-1.44万。

第二，钱袋子收紧“拐点”形成，房地产趋势有变？

都知道，M1表示狭义货币，M2是广义货币，后者直接反映出社会总需求以及未来货币贬值压力，因而，大多数国家会把M2作为货币供应量的调控标的，简单地理解，关系到未来向市场供应的货币多少。对于房地产而言，由于属于资金密集型行业，受到货币供应量的直接影响。

实际上，自去年风波以来，我们的M2增速重回两位数，原本以为受到风波影响的房地产，在经过短暂的打盹后，先于其他行业快速复苏，并在全年创下了销售面积和销售金额的“双17”历史记录。但谁都知道，如此宽松的货币政策环境不可能长期持续，都在观察“另一只鞋子”何时落地，而央行公布的4月份M2数据给出了答案。

M2同比增8.1%，要知道，3月份的M2增速是9.4%，降了1.3个百分点，这是什么概念？梳理数据不难发现，M2增速自2020年3月重新站上两位数后（高点超11%），即便到去年底，M2增速也超10%，但到2021年1月份，M2增速降至9.4%，有些人还没回过神，2月份再回到10%以上，此时估计有些人有点蒙了，不过，3月份9.4%，4月份再降至8.1%，确认了两个信息：M2增速拐点从此确立！不要再有任何怀疑。

一句话概括，房地产依赖的货币宽松环境真的过去了，一切回归正常，房地产将按照本身的行业发展逻辑进行。

上述两大消息，对有多套房的人，住豪宅的人，或者投资房产希望再大赚一笔的人来说，肯定属于利空消息，那么，现在是不是到了真该卖房的时候呢？专家有2点建议。

1.房产税不是说说，而是真的有可能来了，不过是什么时候正式落地的问题，我们要有这方面的思想准备。按照“广覆盖、轻税负”的原则，房产税主要还是针对大面积或者多套房的人，所以，刚需并不用担心，但如果房子过多，无疑会加大持有成本，算上资金利息和租金成本，亏本也属正常，更重要的是，当房产税来到之后，市场抛售增多，房价上涨也会受到抑制，如此，也不能指望房价上涨来弥补税负的支出。建议持有多套房的人，应该提前进行调仓，把非核心城市和非核心地段的房子转掉，只保留或置换成核心房产。比如说，你有几套分布在大小城市的房产，应进行一个合并，主要换成以大城市品质房、大面积房子为主，套数在2套以内，房子在精不在多。

2.货币增速明显放缓，左右楼市火热“钱”的因素正在消失，虽然反作用于楼市还需要一个过程，但趋势已经形成，趁楼市余温尚在，在处理非核心地段、非品质房时要果断，而不要感觉处在上升期，或者没有怎么跌，甚至期待卖个更好的价钱，这往往是不现实的，李嘉诚曾有一个著名的“铜板理论”，说的就是这个道理，他说他从来不赚取房地产最后一个铜板，当所有人都希望在最高处撤退时，往往容易发生践踏，基本上很难逃顶。

可以看到，看似两个不相联系的消息，其实都指向一个，房地产的红利期真的过去了，自住买房无可厚非，但投资买房已经非常考验人性了，除了核心城市的核心地段房产，其他大部分的房产不具备保值增值价值。而且，持有房产越多，未来的代价越大，处理掉多余的非核心、非品质房产，是我们眼下及未来对待房产的一个正确态度。