最近，地产优等生万科陷入了舆论的风口浪尖。

谁也没想到，这个在地产有如“定海神针”一样的龙头房企，如今也到了生死存亡之际。

或许，命运的齿轮早在2018年就开始转动，彼时郁亮喊出了“活下去”的口号，5年后这颗子弹正中眉心。

关于万科会不会倒下的讨论在网上铺天盖地，这个场景似曾相识，万科似乎正沿着恒大融创碧桂园走过的路向深渊行进。

3月11日晚间，评级机构穆迪宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级。同时，下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。

按照穆迪的标准来看，从Baa3评级降为Ba1评级，意味着一家公司从投资级跌入了投机级，也就是所谓的“垃圾级”。

穆迪表示，下调评级反映其预期万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲，将于未来12至18个月内减弱；列入评级下调观察名单反映出其对万科恢复销售、改善融资渠道能力的担忧。

这一幕也曾于2022年6月22日在碧桂园身上上演过，评级下调几乎也是每一个房企爆雷的前奏。

近期销售方面，万科遭遇了腰斩。今年2月，万科实现合同销售面积100.1万平方米，合同销售金额140.2亿元；1-2月，公司累计实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元，同比下降43%。

相比于2023年销售额3761.2亿同比下降9.8%的跌幅，万科1-2月的销售在恶化，这是一个极为危险的信号。销售是企业的基本盘，融资与企业正常运转都要靠其来维持。持续的销售恶化，万科的融资便会受阻，就像普通人降薪以后去银行贷款更难一样，贷款额度也会下降。

据财新测算，万科月销售额不少于300亿才能维持正常资金运营，如今2月只有140亿，可以预想万科的资金应该遇到了困难，为了降本增效，裁员降薪便会接踵而至。

果然架构调整说来就来，3月17日澎湃新闻消息，万科上海区域组织架构有所调整，原15个城市公司重组为8个地区公司。重组后的8个公司分别为杭州地区公司、宁波地区公司南京地区公司、合肥地区公司、无锡地区公司，徐州地区公司、上海公司以及苏州公司。

根据万科去年3季度报，其账上有的货币资金有大概1036.79亿元，看起来好像不少，但这些钱有很大一部分是预售监管受限资金，不能灵活调用。。而且这已经是去年9月末的数据了，距现在已经过去了半年时间，这半年时间万科销售并不理想，所以公司账上的这些钱只会少不会多。实际上，万科在2023年11月就曾明确表示，在扣除预售监管资金后，公司实际可自由调度的资金将锐减至约600亿元。

在负债方面，万科共有1.24万亿元的负债，这其中绝大部分都是1年内要还的流动负债，金额有9404.70亿元，占比75.87%。也就是在今年9月底之前，万科要还负债9404.70亿元，而销售如今每月只有不到200亿，根据1-2月的销售额估算，今年全年的销售额也最多2000多亿，即使加上账上现有的钱，资金缺口也依然很大。

3月11日，万科偿还6.3亿美元债的消息引发了关注。本身正常还债成为一则大新闻，也从一定角度映射出这个企业存在困难，就如当年的恒大一样，若是企业正常，还债不会作为大新闻报道出来。

有消息就称，万科去年11月就有一笔涉及到保险公司的债务到期，谈判结果展期三个月，到今年3月展期的日期又到了，万科还是没钱还，又找这家保险公司谈再展期，但这次被拒绝了。万科把为数不多的钱优先选择了还境外债，不知国内的金主爸爸们会怎么想。

万科先选择还境外债，这个做法不难理解。一般房企偿债会选择优先偿还公开债务，就比如在国内外发行的债券，原因一是这些债务涉及的债权人分散，不好谈展期；二是由于是公开债务，若还不上或者展期就得披露信息，容易造成负面的舆论。但若是金融机构的贷款，就容易谈展期且不需要公开披露信息。

根据公开消息估算，公开债务方面，万科今年还有约133亿要还。万科今年有93亿的境内债到期，目前已偿还20亿，还余73亿；境外债今年共有3笔到期，金额约105亿元。除了3月11日还掉的6.3亿美元，还剩2笔没还，规模近60亿。1笔是5月25日到期，金额是14.45亿元人民币；1笔是6月7日到期，金额6亿美元。

如今万科仅靠自身现金流恐难以渡过难关，那么能否靠外部输血平稳着陆呢？

最近关于银行要给万科800亿贷款的消息引发了广泛关注。3月12日午间，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达800亿元（按当天汇率计算为115亿美元）的贷款，以帮助万科偿还到期债券。

据21世纪经济报道，一位股份制银行的人士则对21世纪经济报道记者分析认为，“800亿元的贷款全部为新增贷款可能性不大，判断有部分是长短债置换。”

一般房企销售下跌、评级被下调的情况下，银行是不太可能给新增贷款的，因为一旦企业真爆雷躺平了，这笔贷款就变成坏账了，所以估计这800亿大概率是借新还旧的情况，即使新增也不会太多。但是银行给额度和实际落地是两码事，实际落地还需要合适的抵押物做支撑，万科还有多少资产用来融资，还很难说。

除了银行以外，不少人认为它的大股东沈铁集团也会出手输血，这个公司曾因为常年处于地铁公司营收榜榜首而闻名全国。然而，它的日子也并不好过。

数据显示，2020-2022年度及2023年1-9月，深铁集团的营业收入分别为208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元和89.62亿元，净利润分别为111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、-5.77亿元，净利逐年降低，由盈转亏。

此外，深地铁还在万科身上亏损了约172亿元。

2017年，深铁集团在“宝万之争”中入主万科，从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权，花费约664亿元，其中银行贷款445亿元。

按3月22日万科A（000002.SZ）的收盘价9.26元/股计算，深铁集团所持万科股票的市值为300亿元，加上2017年至2022年累计获得的万科分红192亿元，深铁集团目前在万科身上亏损大约172亿元（银行贷款利息和2023年分红未计入）。

不过毕竟是爸爸，儿子出事了总不能一声不吭。3月15日，万科公告，其第一大股东深铁集团于近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%的份额。此次中金印力REIT估值为39.59亿元，这意味着，深铁集团认购金额预估可能在10亿元左右。但这10亿在万科庞大的债务面前，也只是杯水车薪。

此外，对于房企的态度，监管的态度也发生了微妙的变化。3月9日下午，在人大记者会上，住建部部长倪弘就表示，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益的行为，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

破巢之下，焉有完卵？据中指研究院数据，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%，万科在销售榜单上还是排名第二。

如果说恒大爆雷，是地产多米诺股票的开始，那么万科遇险，绝不是它的结束。