有人说房价要跌，有人说还会涨，还有人干脆说看不懂了。市场信心像六月的天气，说变就变，让人摸不着头脑。这时候权威专家的声音就显得格外重要。今天咱们就来聊聊著名经济学家黄奇帆对房地产市场的最新分析与预测，看看他怎么说这楼市的风云突变，房价走势又将何去何从？
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黄奇帆这个名字在经济学界可是响当当的。他曾担任重庆市副市长，对房地产市场有着深入的了解和独到的见解。最近他又对房地产市场发表了一系列看法，引起了广泛关注。那么房地产市场是否真的迎来了转折点？房价走势又将如何变化？黄奇帆用十大指标，给我们揭示了当前房地产市场的困境。咱们一个个来看，用数据说话看看这楼市到底怎么了。1. 人口天花板：14亿人的上限咱们国家的人口已经逼近14亿，而且还在持续减少。人口是房地产市场的基石，基石不稳，楼市自然摇摇晃晃。2. 城市化率接近饱和：65%的临界点城市化率已经快到65%了，这意味着大部分人都已经进城了。剩下的那点增长潜力，也就够楼市喘口气。3. 老龄化加速：2035年超30%的老人2021年咱们国家的老龄化率就已经到了21%，预计到2035年，每三个人里就有一个是老人。老人多了买房的需求自然就少了。4. 库存积压：6亿㎡的一手房，60亿㎡的闲置房这数字听着就吓人！一手房库存6亿平方米，闲置商品房更是高达60亿平方米。这么多房子卖不出去，楼市能不愁吗？5. 人均住房面积达标：从5㎡到50㎡的飞跃想当年咱们的人均住房面积只有5平方米，现在已经快赶上发达国家水平了，人均50平方米。房子够住了买房的动力自然就小了。6. 全球建房比例：中国新建房占全球近一半咱们国家的新建房数量，几乎占了全球的一半。这建房速度简直跟坐火箭一样！但问题是房子建多了，卖不出去怎么办？7. 土地与房价暴涨：20年翻四番这20年来土地和房价都翻了四番。房价涨得这么快，老百姓的钱包可跟不上！8. 旧改需求减少：危旧房改造基本完成以前的旧改项目，那是楼市的一大推动力。但现在危旧房改造、基础设施建设基本都搞完了，楼市又少了一个支撑点。9. 教育设施饱和：3000多所大学，在校生人均50㎡咱们国家现在有3000多所大学，在校生的人均教育设施面积已经达到了50平方米。教育设施饱和了，学区房的热度自然也就降下来了。10. 房企高负债：负债率超90%的天花板房企的负债率已经高得吓人了，超过90%！这么高的负债，房企能不急吗？面对这么多困境，房地产市场自然得做出调整。2
黄奇帆认为房地产市场已经进入了新阶段、新常态。这个阶段有什么特征呢？咱们接着往下看。1. 负债率下降：预计降至50%以下房企的负债率得降下来，预计会降到50%以下。这样才能让房企轻装上阵，健康发展。2. 市场需求导向：告别高价买地、大楼盘模式以后房企得跟着市场需求走，不能再像以前那样高价买地、建大楼盘了。得看看老百姓到底需要什么房子，再对症下药。3. 专业聚焦：房企跨界行为收敛以前有些房企喜欢跨界搞点别的业务，比如搞金融、搞互联网。但现在这种跨界行为得收敛收敛了，还是专注主业吧！4. 企业数量减少：从9万减至1万左右房企的数量也得减少，从现在的9万多家减到1万家左右。这样才能让市场更加集中，资源更加优化。5. 卖房模式转变：高周转转向销售与租赁并重以后的卖房模式也得变变。不能再像以前那样只追求高周转了，得把销售和租赁都重视起来。还得发展REITS债券等金融产品，让楼市更加多元化。3
说了这么多困境和新常态的特征，大家最关心的还是房价走势。别急咱们这就来分析分析。1. 拐点出现：阵痛是必然黄奇帆认为房价的拐点已经出现了。这阵痛是房地产发展到新阶段的必然。大家得做好心理准备，迎接这个变化。2. 良性循环开始：阵痛后迎来春天虽然现在有阵痛，但阵痛过后，房企会迎来良性循环。到时候楼市就会更加健康、稳定地发展。3. 房价上涨趋势放缓：告别快速翻倍时代以后房价上涨的趋势会放缓。年涨幅会低于GDP增长率，咱们得告别那个房价快速翻倍的时代了。4. 折旧与新建平衡：550亿㎡房产的可持续状态咱们国家现在有550亿平方米的房产，每年折旧10亿平方米。这样算下来就能形成一个可持续的状态。既不会浪费太多资源，也能满足老百姓的住房需求。4
黄奇帆的分析那可是有理有据、数据说话的。他不仅在政府部门工作过多年，对房地产市场有着深入的了解；还经常在各大论坛、媒体上发表观点，影响力可不小。所以他的分析还是值得信赖的。新阶段、新常态对购房者、投资者意味着什么呢？对购房者来说得理性购房、关注长期价值了。不能再像以前那样盲目跟风、追求短期利益了。对投资者来说得多元化投资、谨慎进入房地产市场了。毕竟楼市的风险已经越来越大了。5
说了这么多分析和预测，大家最关心的还是怎么应对这个变化多端的楼市。对购房者来说：理性购房：别再盲目跟风了！得根据自己的实际需求和经济能力来买房。关注长期价值：买房得看长远！得考虑房子的地理位置、周边环境、配套设施等因素。对投资者来说：多元化投资：别再把所有的钱都投到楼市里了！得分散投资、降低风险。谨慎进入：现在楼市的风险已经越来越大了！得谨慎再谨慎！对房企来说：转型升级：得跟上时代的步伐！得注重品质和服务了！注重品质与服务：以后得靠品质和服务来赢得市场了！别再像以前那样只追求规模和速度了！