关键词：园区运营

园区是产业发展的载体，推动着城市经济的发展。进入园区存量时代，运营成为园区差异化的重要手段，也是园区的核心竞争力所在。未来，提升园区品牌价值要重点依靠运营管理。

一．园区的运营服务是什么

运营服务不等同于园区服务，不仅仅是简单的物业基础服务，更不是提供一款APP、一个平台就能称为智慧运营。运营管理服务包含的众多方面，例如招商策略的制定、运营团队的构建、园区社群活跃性的提升、园区品牌的塑造等。

物业管理是基础

园区物业管理涉及通信网络、水、电、保洁、安保等事宜，应具有专业化的管控流程、规范化的管理体系以及应急性的处置措施。针对不同产业的园区还要进行个性化管理。例如，电商产业园需要考虑企业对网络的特殊需求及物流配送运输的协作，工业园区需要考虑废料排放的管理标准等。

产业运营是驱动

园区产业运营通常包含企业服务平台搭建、园区公共关系建设招商、创业孵化，以及园区内生发展等。总之，产业运营就是为产业的孵化、成长、发展、壮大提供全生命周期的服务体系。

商业配套是保障

园区商业配套主要服务于入驻企业及生活居民，要体现园区运营“以客为尊、以人为本”的核心理念，一方面需要基础的办公配套、饮食服务，另一方面还需要完善的商务和文化配套设施，为企业及公众提供最大的便利和福利。

二．园区运营服务的一些雷区

非专业运营团队

园区运营需要自身实力够硬，才能够推动园区发展步入正轨。但事实上，许多园区运营团队没有实践经验甚至是外行人员，同时缺乏相关的运营人才培养培训体系，导致运营服务跟不上客户需求，各种效益无法兑现。

园区运营体系构造不合理

企业入驻园区有着自身严格而精准的战略需求，无论是政府还是园区企业、公众，不仅需要园区物理载体，更需要丰富的服务与资源生态。但是有些园区没有足够的资源与服务，不注重轻资产的运营建设，导致园区轻重资产失调。

没有正确估量服务的投入产出比

有些园区并不结合实际情况，盲目照搬，最终导致运营服务无法形成良性循环，人力、物力的支出大大超过服务产生收益，无法给园区产生附加价值，对园区品牌塑造也毫无帮助。

三．产业园区运营服务升级的三大趋势

从资产管理到创新空间运营

目前中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的“瓦片”经济时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护展开。

未来，以空间共享、复合功能为特点的新型创新空间将不断涌现，增加对企业的吸引力的同时极大的提升了资产的整体价值，如高和资本的Hitalk等，要求园区运营者在做好基础资产管理的同时不断培育创新空间打造和运营服务能力。

从园区开发到产城融合服务

以前的园区，大多分布在的城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合，园区即社区/城区。

一是从城市发展角度看，随着中国城市群建设和城市化加速，整个城市的生活商业功能与产业功能逐步走向融合，一如上世纪80年东京都市圈的形成，大波士顿地区中央商务区与中央智力区的融合等，中国目前的珠三角、长三角、京津冀等地区的很多园区正在走向这种产城融合。

二是从单个园区发展来看，园区运营也从开始的资产服务为主，到现在更加注重人的服务，园区在办公、研发、生产等功能的基础上，以人的需求为核心，构建场景化的商业服务功能，如中关村东升科技园，以一卡通平台为核心，搭建起健身、餐饮、休闲等多个生活场景空间和商业运营服务体系，极大地提升了园区对人才的粘性。

从企业级服务到产业级服务

从长远发展来看，企业和产业资源才是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务将是未来产业园区运营竞争成败的胜负手。

一是大多数产业园区目前需要尽快弥补以企业生命周期为主线的企业一站式服务。

二是在企业服务的基础上，逐步发育产业级的服务，一方面高度重视搭建产业公共服务平台，着力推动园区驱动型产业发展和园区创新型产业的培育，推动园区产业集群化发展，另一方面要逐步打破园区地理空间限制，整合产业相关创新、要素等资源集聚度和辐射力，以产业链为纽带进行产地协同化发展，这将成为未来一段时期内深圳、北京、上海三个全球性科创中心建设范围内的相关园区的重大任务和关键助手。

四．如何精进园区的运营服务

精进园区的运营服务，需要不断地选择与塑造，从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变，最终实现“企业所享，超出所想”。

了解企业需求

要想提供精准服务，必须了解企业以及产业发展的真实需求，在不断的分析和完善的基础上，提升与园区企业中高层对话的能力。一方面深入了解企业，不断提高运营能力;另一方面不断学习行业知识，了解创新理念，适应服务变化。例如，针对龙头企业对品牌发展、产业链集聚发展等需求，具备多元化的解决方案;满足跨国公司对环境的舒适、空气洁净度等要求;初创企业对创业孵化、补贴扶助的需求等。

了解园区公众需求

运营服务的核心理念是“以客为尊，以人为本”，要深入了解园区公众的各类需求，为其提供幼儿教育、人才关爱、爱车服务、餐饮多元化、社交活动等个性化服务，促进企业招才留才、商务洽谈，也将为自身赢得更多资源。

智慧赋能运营服务

以园区服务与空间资源为基础，搭建智慧运营服务体系，构建大数据运营指挥中心、空间设施易联易控系统等智慧平台建设，针对不同园区定制高效科学的服务体系，以数字化深度融合园区物理空间的信息资源，建立以企业与人才为核心的产城生态圈，将空间、设施与散在的资源转化为服务力，实现运营服务的价值最大化，打造智慧园区新生态。

本文摘录自《招商引资研究报告》2023年8月号