从前书信很远，车马很慢，讯息会延后，情感会滞纳，可能有人一生只做一件事，有些物价十年如一日未曾涨半分。但现在——这是个变化得太快的时代。

偶尔会感觉和时代脱节。但作为旁观者，亦或投资者而言，市场和未来的动向我们无法预知，能做的，只有尽可能和市场同行而不被淘汰，或预测它的方向勇敢先行一步。

众所周知，日本房产的优势即在它土地的永久产权，加上稳定的租售比。但我近来却听到了和时代步伐相反却又熟悉的声音：“想移民日本，买房就行了。”

这套“荒诞可笑”的谎言和骗局，就如月经式的热点一般，每隔一个段时间就会在市场传唱。就连国内恒大暴雷，房价信仰都有所动摇，似乎成年人的世界，除了房事，就没点别的正事儿了。

单就移民来说，日本是一个程序比较透明且相对花费非常小的国家。但是我还是要在开头给抱有这些个期待的朋友泼个冷水，先说明今天这期内容的结论：

买房和移民没有任何关系。

#1

所谓日本移民？

我们常说的日本移民，其实准确来说分为两种。

第一种，放弃本国国籍，拿日本国籍，叫做“归化”；

第二种，保留本国国籍，拿日本永住签证，叫“永住”。

我们先来看看归化的申请要求。

01 归化

1、居住条件：申请人需要在日本连续居住5年以上，有固定住所（买或租都可以），每年离境天数总和不超过半年，每次不超过三个月，否则不视为日本税务居民，无法累计年份。

2、年龄条件：申请人在20周岁以上

3、经济条件：自己有工作、有收入，或配偶有固定收入能够负担在日开支，并且申请者本人已经加入日本的养老金政策（相当于国内的社保）。

4、日语能力：大约是日本幼儿园的日语听说读写能力。

5、个人品德：遵守日本宪法，纳税情况良好，不加入暴力团体，没有犯罪前科。这里特别注意，说的犯罪前科并不是我们常规意义上的“牢狱之灾”，哪怕是曾经酒驾，或信用卡不良记录，或乱扔垃圾被罚款，都有可能被一票否决。

6、放弃原国籍，自愿加入日本国籍。

再来看看永住签证的申请要求。

02 永住

1、居住条件：在日连续居住10年以上，每年离境不超过半年。

2、收入要求：10年中有5年是工作签证，如果有6年是学生签证也是不符合要求的。工作年收入至少在300万日元左右，可以以家庭为单位申请。

3、签证要求：申请永住签证时，本人持有签证的在留期间至少是3年以上，1年的签证无法申请永住。

4、社会责任：不会给日本社会带来负担，纳税，缴纳养老金，有健康保险。

5、个人品德：参考归化，很抽象的一个参考值。

这是常规申请流程，需要10年在日经历，想要缩短时间的话，参考我们之前那期《高度人才》，仅限超级有才和超级有钱的人士参考。

如果配偶是日本人，或者申请者本人父母有一方是日本人，以上申请条件中部分限制条款会被放宽。横向比较，对于只是想投资的朋友而言，差距最大的地方在于国籍，另外人在日本，这是硬性条件。

当然两种渠道各有好坏，我们今天不展开细说，且看申请条件，不论哪项，跟本人是否持有日本房产都没有任何直接关系。

只要手续正规，符合条件，即使是租的房子也一样会被认可，并顺利拿到结果。退一步来说，即使有房，最多也就是在考察个人经济实力的时候增加一些正面资料。这两者并没有必然联系。

#2

买房能拿签证吗？

先说结论，可以拿经营管理签。但是同样，有房最多是加分项，不是必需项。

既然叫“经营管理”签，那么少不了“经营”，也少不了管理。你要想通过房子拿签证，有三条路。

01 投资做民宿

这是大家脑子里第一个蹦出来的选项，但这算是下下策，自2018年《民宿法》出台后日本民宿业已经不配再说是“高回报投资”。

买下房子后直接改造然后挂到booking、Airbnb出租，这是妥妥的违法行为。

虽然不一定有人举报你，但铤而走险碰运气是最忌讳，签证审核可不会碰运气而是一票否决。

而且，开民宿要经过严格的执照申请不说，有一部分地方还被一刀切不让开，加上疫情赴日旅客骤降，民宿每年经营时间又不能超过180天，再对房客提供卫生、安全服务措施，如果把空房闲置成本、人工成本考虑进去，一年下来能有盈余已经算是万幸。一顿操作猛如虎，一看收益两块五。

总结：风险大，收益低。中介口中的黄金项目，实际上的重灾区。

02 在日从事不动产行业

如果只是单纯地以个人名义在日买房，比如比较流行的1DK，你的事业计划书中的收入就来自于这套房，那么会被入管局认定为「该收入无法维持在日生活，且事业的安定性和持续性存疑」，因而难以下签。

所以用不动产来申请经营管理签证，需要满足以下三个条件。

1、申请人之后会继续从事不动产投资行业，并且过去曾经在日本有一定的收入能够维持基本生计，简单来说就是你准备在开一家不动产相关的公司，作为你的事业，你的在日收入也来自于不动产投资。

2、过去曾经有不动产投资经历。纯小白要在一个完全陌生的深度行业里成功难度是相当大的，哪怕你的事业计划书再好看都是纸上谈兵，只有经验才能让入管局更加信服你的个人能力。

3、提交的事业计划书中能够看出该事业是可持续性的。这点很好理解，如果你的事业是肉眼可见的短期毙命型，没有人会贸然给你下签证。

总结：难度高，群体少，适合专业人士。

03 买房子作为办公室

大多移民中介都会告诉你，作为经营管理签，在日本做生意，必要有个办公室。否则签证审批不下来。

紧接着就是忽悠你在市中心买房，一鱼两吃。

这话有毛病吗，从法理上一点毛病都没有。

但他没说的是作为办公室，其实不用买房，租房也行。

甚至在接待需求不强烈之时，只要有门头，弄个几平米的办公室都行。

买房一千万日元起步，租个办公室五万左右。这笔账很好算。

#3

总结

对于一知半解的人士而言，在日本不动产投资动则5%——8%的租售比让人惊叹，但再加上一些所谓“附加价值”，很容易让人把目光只聚集在房子身上。

但对于有想申请永住或归化的日本华人，到底如何拿签证，入管局的官网上都有信息，大可不必过于迷信“房事信仰”

要再重复一遍：买房和日本移民签证毫无关系。不管是哪个国家，哪个城市，房子并非绑定生活的唯一要素，它只是个“家”，一个让人休憩的地方。