现在的楼市真是风水轮流转！
搁以前，满大街都是“买房致富”的口号，连小区保安都能给你讲两句“地段论”。
可如今呢？
打开手机刷一整天，从专家大V到中介小哥，几乎没人敢拍着胸脯说“房价还要涨”。2016年那种“买房永远不亏”的狂热劲儿，彻底没了！
最直观的变化是：杭州中介门店的挂牌量腰斩，深圳网红盘房价直接打五折，就连北京上海的刚需族都开始犹豫——曾经闭眼买房就能赚的时代，真的一去不复返了？
01
要说现在楼市为啥没人敢看多，首当其冲的就是“人口悬崖”砸崩了供需逻辑。
2024年新生人口跌到698万，比2016年直接腰斩，曾经“三口之家换三房”的刚需神话彻底破灭。
贝壳研究院的数据更扎心：25-30岁年轻人的购房意愿，从2018年的76%暴跌到2025年的39%。
杭州一位中介老板跟言叔吐槽：“以前门店每月能卖20套房，现在能接到5套委托就算烧高香了！
年轻人要么租房结婚，要么直接躺平，说‘反正房价跌了有的是机会’。
更关键的是，住房早就从“稀缺品”变成“过剩品”——全国空置率超过20%，城镇人均住房43平方米，户均1.2套房，谁还愁没地方住？
经济压力更是一盆冷水泼下来。北京房价收入比25倍，上海22倍，深圳20倍，远超国际公认的6-8倍合理区间。月薪2万的90后白领算了笔账：房贷每月1.2万，相当于把未来30年的收入提前透支，哪怕房价不跌，光还贷款就压得喘不过气。
这种情况下，谁还敢加杠杆买房？
政策刺激也彻底失灵了。从2022年开始，各地降首付、松限购、调利率，能打的牌全打光了：深圳首付降至20%，苏州取消二手房指导价，结果呢？
深圳二手房成交不温不火，苏州挂牌量激增3000套，房价反而跌了8%。就像一个重病号，打了三针强心剂还没反应，谁还信下一针有用？
最狠的是观念颠覆。95后、00后直接掀了桌子：上海张江30%的IT精英选择租房，丈母娘也不逼女婿买房了，连小夫妻都觉得“租房比还贷香”。
这种“去购房化”的思潮，直接切断了楼市的“代际传递”——老一辈靠买房增值的故事，在年轻人这里彻底没了市场。
02
现在问“房价会不会跌”，其实得拆开来看。言叔把楼市分成三派：
核心区：稀缺性撑起“抗跌盾”，但别指望大涨
北京三环内、上海内环内的房子，依然是高净值人群的“避风港”。毕竟优质学区、医疗资源扎堆，土地供应又绝版，房价虽难涨，但也跌不动。
不过别幻想回到从前——有中介透露，2021年能溢价10%抢的学区房，现在顶多持平成交，想靠核心区房子“暴富”，没戏了。
远郊新区：正在上演“悬崖式下跌”
一二线城市的远郊板块，正经历“血洗”。深圳光明新区房价从高峰8万跌到5万，杭州临平新城挂牌价腰斩，重庆蔡家板块跌了40%还没人接盘。
这些地方本来就靠规划画饼，产业人口没跟上，房子全砸在投资客手里，现在刚需根本不买单，跌20%-40%都是常态。
三四线城市：进入“漫长寒冬”
没有产业、人口持续外流的三四线，才是最惨的。鹤岗化、玉门化正在蔓延：湖北某县级市房价从5000元跌到2000元，售楼处比菜市场还冷清。
比如东北某资源型城市，一套100平的房子只卖8万块，还送装修。这些地方的楼市，大概率要调整5-10年，抄底？小心抄到半山腰！
最扎心的是，曾经的“房价永远涨”神话彻底破了——深圳月亮湾小区从975万跌到440万，北京天通苑总价跌去30%，就连上海内环的次新房，挂牌半年都得降价50万才能成交。
现在买房，真得带个“显微镜”挑地段，不然分分钟踩坑。
03
面对跌跌不休的楼市，刚需和改善型购房者该咋整？
言叔送你三个“生存指南”：
第一，刚需别慌，但别急着当“接盘侠”
市场下行周期至少持续2-3年，千万别被中介的“最后上车”话术忽悠。
优先选二手房：现房、地段好、性价比高，还能避开烂尾楼风险。
深圳有刚需花800万买了南山次新房，比同地段新房便宜150万，直接省出一辆车钱。
记住：宁可买市区老破小，也别碰远郊大新房，前者流通性强，后者砸手里甩都甩不掉。
第二，改善型务必“先卖后买”，别玩“两头挂”
现在还敢同时持有两套房的，基本都是“勇士”。杭州一位改善客想置换，结果老房子挂牌3个月没卖出去，新房首付又交了，急得直跺脚。
言叔提醒：现在楼市“置换链”极长，必须等老房子成交再下手，否则分分钟被套牢。
另外，重点盯紧学区和医疗配套——人口老龄化时代，这俩资源最抗跌，北京西城学区房跌幅比周边小20%，就是例子。
第三，彻底放弃“靠买房暴富”的幻想
别信“房价跌了国家会救”的鬼话！现在政策救市的边际效应越来越弱，美国那边还天天搞关税战，外部环境也不允许房价大涨。
看看日本、韩国的教训：楼市泡沫破灭后，普通人靠买房翻身的概率比中彩票还低。普通人买房，就图个自住踏实，别总想着炒房赚钱，否则大概率竹篮打水一场空。
最后说句掏心窝的话：全网找不到看涨声音，未必是坏事。这说明楼市正在回归理性，告别“全民炒房”的疯狂时代。
对于刚需来说，反而有了更多挑挑拣拣的时间——只要牢记“区位第一、拒绝杠杆、远离画饼新区”，就能在这场楼市大洗牌中少吃亏。
至于那些还盼着房价暴涨的人，言叔劝你醒醒：那列“闭眼买房躺赢”的火车，早就到站了。
现在的楼市，是“精选时代”，拼的不是胆子大，而是脑子清醒。你准备好了吗？
海豚
炒房客总是喜欢说房价下跌就代表房地产不行了，就影响经济了什么的，简直就是谬论，房价低是投资炒房赚钱不行了，而不是房地产不行了。房价低反而对房地产是利好，只是对炒房客不利。房价低会有更多人买得起房，房子只会卖的更多，很多人买房后就会装修购置家私家电等，对于房地产产业链反而是大大的利好。房子实际建造成本是非常低的。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真正的利好。
心静与事无争
现在只有取消房票和安置房建设，宅基地拆迁补偿按当地市场价格的2倍加人口户籍费，老破小按1.3倍现金补偿，关闭电商等平台增加就业岗位工资待遇收入让老百姓有信心才是救我们自己
物事人非 回复 04-15 08:55
你是吃多吗？按你的逻辑。宅基地200平算的话，按当地房价的2倍，给你400平，还要算人头在赔？谁给的勇气
用户12xxx12
你们这些包括小便和附和的都是各种私心或者目的，要么不是笨就是蠢，不管买或卖，涨或者跌，有需求就去做，等到你儿子孙子都要结婚生孩子了你再去卖，钱给谁用，买了你给谁住，买了是遗产，卖了是资产，遗产一定是你子女的，资产有可能成别人的，纠结买或卖的人活该也只能穷一辈子！
用户14xxx87
全国有多少空置房是一个保密的数据！一公布房价下跌得更严重了！
野身文神
怎么才四个拐点，明明是五连鞭好伐[呲牙笑]
℡ぃ★_Star☂²º¹³
房子是刚需吗？
客运站内有个运管楼
就不能先说从多少涨到多少？然后再说到降多少
jhu1989
就算生育率上来了也没什么用，因为祖辈的房子都传下来了，到他们手里也不用买房，最多就是置换，所以根源还是在于房产制度问题
乐7106姜
看涨的都已出手，接手的哑巴吃黄莲。
阿里巴巴与四十大盗
北京房价收入比25倍？上海22倍？谁信谁是傻瓜