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说活该这话一定是带着情绪的，毕竟万事万物存在即合理，更别说房子这种商品，但买不起太穷是不争的事实；买或卖都是一个愿打一个愿挨的事情，但二手房在西安实在是太特别了，最近接连几天陪不少人去选二手房的经历，让我着实纠结了；

西安二手房难卖，更难买背后有市场的因素，但更多的是房价上涨后，买卖双方心态的变化，这就是今天的故事。

二手房

二手房难卖吗？难，卖的人满面愁容，急需用钱周转；二手房难买吗？更难，房东随意定价，还要捆绑销售；一边是死扛不降价的房东，一边是急需房子的业主，买卖有需求，怎么就谈不到一块去呢？

一说到这里，听到最多的就是活该，买家说活该你不降价，砸手里了吧，卖家觉得活该你不多加钱，就只有摇号的命；同一个房子，在房价上涨的大势下，心态却在发生变化；

这种互相不对付体现在成交量上就是西安新房一年可以卖掉22万套，但二手房不足三分之一，且还有下降趋势；

但话说回来就如同人人都会老一样，房子也是一样，一旦交房后也就沦为二手房，不过就是三年的时间，既然是商品，就肯定要流通，所以无论你愿不愿意，西安都会走向二手房市场。

对于身边还在看二手房的，17年绝对是最红火的一年，前有抢人落户，扎堆买房，后有新房价格攀升摇号艰难，逼得一部分人不得不去看二手房，也就是这一年房东毁约，肆意涨价的事儿时常见诸报端；

但也就是这一年后，西安的二手房成交量直线下滑，有价无市成为二手房挥之不去的代名词，更通俗的话就是卖不动。

买家心态

对于买家而言，买房看新房的惯性思维就如同本能一样，房子既然是商品，二手的就是别人用过的，理应价格低，毕竟是折旧的，当然要比新的便宜，这是正常的商品折旧规律；

但在实际的市场中，却总是有例外，因为房子的价值，除了钢筋水泥外，还绑定着城市稀缺资源，比如上学，所以西安的学位房价格一直稳定，这当然算例外；

（西安二手房价坚挺的特例，学位房）

对于大多数的二手房，在买家眼里如同菜市场的隔夜菜，是备选的，备选的原因呢，价格不透明，没有合适的面积，户型老旧，捆绑销售，税费极高都是原因；

这其中，价格是最敏感的，西安的同区域二手房，新房差价平均在20%左右，即同品质上，新房13000，二手15000，以此类推，但是实际交易中，这个价格就变得扑朔迷离 ，我们遇到最多的事情就是没人要也不降价，以及让人头疼的随意涨价；

尤其是几户人同时看一个房子时，房东心态就很容易膨胀，跳价的概率也就越高，这些事情中介经纪人几乎都遇到过，价格的博弈也是人性的博弈，最后的结果就是不买了。

（西安二手房成交面积区间）

除去价格谈不拢，户型面积的不同也是很多人二手房难买的原因，贝壳统计了近2200套二手房的成交面积，100平以下的中小户型几乎占据一半，120-140平大约四分之一；

至于160平以上就更少了，这也是我们劝大家投资的时候面积不要买太大的原因，因为总价高面积大，接盘的人有限，能买得起的，又大多不看二手房，这是西安市场的特殊性；

这是账面的数据，实际到购买中，适合的房源就更少了，我最近在帮朋友看长安区的二手房，计划150万的预算拿下110平左右的三室，这个选择还是很大的；

但实际在选房源中却很难，其中最大头的愿意肯定是部分小区价格太高买不起，而在买得起的里面，想找一个户型不错，楼层尚可，没装修的毛坯，其实挺难；

仅有的几套，要么房东押金要100万，要么需要捆绑12万的无产权车位，种种条件下，只能作罢，这还是没算中介费，增值税，契税这些的价格；

按照西安二手房的市场，税费最少5个点，普遍10个点，却是十几万的费用，很多人感慨，不是不买二手房，而是真的买不起。

毕竟对于多数贷款买房的人，这些成本都是要分摊到每个月的月供里，和生活质量息息相关，一个5000月供的房子银行要求流水达到2.2倍，大约月入11000左右，压力还是很大的。

卖家心态

而与之对应的卖家心态则是另一个故事，我们不评判对与错，只谈感受；基本上现在上市的二手房，网签满三年的基本是17年左右的小区，因为没下证，所以有额外5.6%的增值税；

这类房子的卖点在于证不满二，所以房东的价格没有那么硬气，同时外加都是房价上涨前买的，房价基本翻倍了；

对于买家来说，这种次新房毛坯居多，小区较新，必然是首选，但实际的房源量呢？并不多，很多人还是在持房观望的心态，而三年涨一倍的市场也给了大家信心；

虽然说西安挂牌量70000套，但这类次新房的比例比较少，真正大份额的还是房龄在10年朝上的小区，常理讲这种是贬值的，但区域新房的短缺，却把这部分房源捧了起来，但这类往往也是最难卖的；

一般一个正常的小区，虽说产权70年，但往往十年后折旧就很厉害了，更别说很多小区交房就问题一大堆；除非占据上学，地铁等特殊优势，本身的竞争力是不高的；

在房价上涨市场较好的时候，这一类房源的价格就会虚高一些，但市场一旦冷冻，比如现在，就很难受，不单是有价无市，物价也是无市；这个时候，房子的价值就回归到本身的素质上，即房龄，户型，装修，地段，学区等等；

事实上，各个区域内一些价格坚挺不倒的，也往往具备以上特征，如果没有死扛不降价，怕是只能栽在自己手里。

卖家的心态，除了房子本身品质带来的底气，市场是绕不开的槛，买新房我们叫买涨不买跌，卖二手房则是卖跌不卖涨；

大家仔细看，每年二手房房源最多，价格最低的时候，都是年底，这个时期，需要卖房周转的生意人很多，年年如此从不例外。

供应断层

买家资金有限，房源难寻，卖家有价无市，纠结犯难，说到底还是货不对版，也就是我们常说的西安房子很多，好房子不多的现状；

这两年的市场，新房和二手房虽然价格会拉到一起，但其实已经是两代的产品了，以城北举例；

作为成熟的二手房市场，凤城五路周边，16000的价格新房已经是大平层时代，二手房好一点的才是2T4户的点板高层；同样价格产品基本差一代，更别说品牌，物业这些软性服务；

当买家已经被新房的水平教育过后，二手房的路子其实是慢慢变窄的，除去摇不上的机会外，新房普遍大面积算是给二手留出一点空隙，毕竟西安动辄130平起步的主城区，很多人还是买不起的；

数据显示，2019年，全市中小户型住房（90平方米以下）完成投资295.57亿元，下降28.6%；中小户型住房新开工面积381.61万平方米，下降2.7%；中小户型商品住房销售面积249.49万平方米，下降37.7%；新房部分中小户型的短缺越来越严重，这部分市场相当于留给了二手房；

只要这部分房源回归正常的价位，还是有消费的人群的，西安新房市场看似供应量巨大，但产品价格已经走偏，地价催高的大户型高总价销售艰难，购买力还是集中在中小户型的刚需上，而这类房子现在，且未来最大的供应量还是在二手房；

现有老盘千人摇只能算过渡区间，一旦这类小区销售完后，高价拿地的盘，售价只高不低，这个市场对于刚需越来越不友好，要么买二手，要么去新区成为唯一的选择题。

（购房者摇号视力表）

目前来看，买二手房无论是价格还是房源，比较艰难，预算实在有限，且运气不佳赶不上千人摇的，被迫去新区也是无奈之举；

城市发展总是超前的，是看数据的，而具体到一个个人的生活幸福感，往往会被忽略，二手房买卖，既是买家和房东的博弈，也是市场供需不均衡，价格失控的体现；

况且商品房的本质就是，把房子卖给买得起的人，而非卖给需要的人，这也是为什么二手房东可以坚持不降价，新房开发商可以高价拿地再盖新房的底气吧；

对于完全买不起的就会被市场舍弃，挤一挤能买得起的，就让你被迫改善，预算充足的就看个人喜好了。

房哥有话

虽然残酷，但也现实，慢慢的你就会发现，买新房的时候，是房挑你，别看你口袋有钱，但房子是大爷，尤其是价格不贵的房子，作为买房很被动，即便户型，开发商不怎么着调，但在房价的滚滚车轮下，只能挤破头摇号，期房的现实也容易掩盖无谓的担心；

买二手的市场，钱在你手，房源千千万，仿佛假象里你是说了算的，但实际呢，看似无数的选择，无限的房源，在预算有限，限制颇多的条件下，反而很难买到合适的；

买房，从来就不是一件容易事，可以说是智力，体力，胆识，财力的多重比拼；二手房也是，谁让我们囊中羞涩呢？