作者：嘉嘉
靴子终于落地，上海救市最新政策来了，而且连同信贷支持一起发布，全面超过大众预期，中介朋友圈集体高潮！
01
上海楼市，两个大招
5月27日晚，上海楼市放了两个大招。
首先是限购政策，重点有以下几点：
单身非沪籍购房区域扩大至外环内二手房。
非沪籍社保连续缴满年限从5年缩小到3年。
支持企业购买“老破小”，租给职工，不限套数。
取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。
限购基础上，多孩家庭可多买一套。
资料来源：相关政府文件、易居研究院整理
第二是信贷政策，调整如下：
商贷款首套LPR-45基点，利率降至3.5%；商贷首套首付不低于20%。
商贷款二套房LPR-5基点，利率降至3.9%（特殊区域3.7%）；商贷款二套房首付不低于35%。
首套房家庭公积金最高贷款额度160万元，多子女家庭额度上浮20%，最高192万。
二套家庭公积金最高贷款额度调整至130万元。此外，还对居住困难家庭补贴2-3万元。
资料来源：相关政府文件、易居研究院整理
上海这一次的政策力度，显然超出了大部分人预期，从限购、限贷、利率、补贴方方面面都考虑进去了，可以说是史上最强。
02
新一轮抢人大战
有意思的是，就在这次楼市新政出台的前几天，上海公布了一组有点吓人的数据。
520当天，上海卫健委公布了2023年的生育率。数据显示，2023年，上海市总生育率仅为0.6。
数据来源：上海市卫生健康委员会
什么概念呢？意味着上海市的妇女，平均整个育龄期间生了0.6个孩子，相当于约每两个妇女中，就有一个人选择不生。
以前，我们骂对方断子绝孙，以后可能不会了，因为这已经是大趋势了。
人口学的基础理论认为，总和生育率至少要达到2.1，才能完成世代更替，即维持下一代人口与上一代数量上持平。而按照国际一般标准，总和生育率达到1.5左右是一条高度敏感警戒线，低于1.5则进入低生育陷阱，再次提高生育率将会变得非常困难。
资料来源：国家统计局，育娲人口
2023年我国人口已经连续两年负增长，总和生育率在1.0左右，在全球主要经济体中位居倒数第二，仅比韩国略高。值得一提的是，2023年第四季度，韩国公布的生育率是0.65，比上海的0.6还高一点。
房地产行业有个说法是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，人口是楼市需求的支撑力，其剧烈下滑自然引发各地担忧。
这两年，从北上广深、到新一线以及三四线城市，从发放真金白银的人才补贴，到送钱甚至送房，只为多博得一位年轻人落户。
曾几何时，80、90后成长语境中的“人口负担”，摇身一变成为了“人口资源”，这背后是大时代的变化。因为大家都意识到，当一座城市少了年轻人，未来将变得一无所有。
业内人士分析，上海这次史无前例的楼市大招或许也是一个优质人才的引流手段，作为中国的经济中心，它对人口的虹吸能力对于周边城市可以说是降维打击。
尤其对于旁边的江苏、浙江人来说，在上海有一套房子一直是个巨大诱惑。别说个人了，就是很多企业一旦做大都有搬到上海的冲动。
因此，上海周边的城市，未来或将出台刺激力度更大的人才引进和楼市政策来抢人。
03
现在还能不能买房？
最后我们回到一个大家都关心的问题：现在是不是买房的好机会？
作为买方来说，当下普遍的心态是，房地产越冷越好。
说白了，市场越跌，没买房的人越兴奋。当然了，很多已经买过房子但自住的人，其实也是能接受市场的理性回调的。
真正着急的是卖方。尤其是投资客、开发商、房产中介、银行等，都有业务量的要求，要回款、要赚钱、要养活团队，有基本的成本开支。市场一直不见好，只花钱不赚钱，自然急得如热锅上的蚂蚁。
尤其是那些前些年疯狂加杠杆高位接盘的投资客，现在想退都退不出来，因为他们手里的房子没人接盘。
从这一次上面的态度和行动可以看出，现在的救市，救的是流动性，而不是价格。救市的目的，不是让楼市再次火爆，而是托住楼市不垮掉。
未来，为利而来的炒房客会越来越少，对于真正的自住人群而言，在楼市利好政策频出的当下，也许是入手的窗口期。
总之，普通买房人要记住一个大原则：越是核心的地段越能帮你兜底，政策越松的区域，买房还需谨慎再谨慎。
