前不久，杭州临安区区住建局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》拟收购一批商品住房用作公共租赁住房，引发市场关注。

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总体而言，临安区的政策还是比较严格，对房源要求比较高，需要整栋收购，单套面积不超过70㎡，同时对车位配比也有一定要求。

继临安之后，近期浙江衢州也出台了房地产新政，其中最引人关注的是“试行超低价住房国企收购’以旧换新’”，按年制定超低价住宅收购计划，由国有企业筹集一定额度资金，以房票形式开展收购。收购采取轮候制，按照报名顺序实施收购，超过限定套数等待下一轮收购。

在刚需逐渐趋于饱和的背景下，改善性需求仍然存在，但问题在于目前房地产市场不景气，信心不足，二手房成交困难，如果老百姓手中的房子不能出售变现，就没有足够的资金去购置新房，改善需求，如果政府推出收购政策，则可以让老百姓及时套现，有实力去购房新房，进而拉动房地产投资，促进土地出让，政府又可以获得土地出让收益，实现正向循环。

然而，众所周知，我国绝大多数地方政府对“土地财政”依赖度较高，近几年受房地产市场影响，房企拿地意愿普遍不强，尤其是三四线城市，土地出让节奏明显放缓，地方政府财力受到冲击。

在此背景下，地方政府如果出手收购，可能会受到财力制约。然而，国有企业虽然接受政府的领导，但也是市场化运营主体，要考虑国有资产保值增值，而不能过度承担政府的意味，否则就会产生“隐性债务”，这是中央三令五申明令禁止的。因此，采用超低价模式进行收购，是符合当下市场环境的。目前房地产市场流动性极差，很多楼盘有价无市，不少“法拍房”成交价远远低于市场价，国有若以收购，后续则可以对外出租，市场化运营；也可以用作人才公寓、保障房等用途，在运营过程中，政府应当给予一定补助以确保国企获得一定收益。

总体来说，笔者认为衢州的做法是一次大胆的创新，但步子还是比较稳的。除了超低价外，还有一个特点是以房票形式收购，房票其实可以看做是代金券，如果以货币形式收购，可能会转化为储蓄存款，在杭州全面放开限购的背景下，也可能流入杭州房地产市场，对本地房地产市场起不到推动作用。

当地政府国企和政府效率很高，政策出台后，就发布了《衢州市区政策性住房市场收购“以旧换新”试点一期公告》，对收实施范围、收购条件、流程等进行了明确，参考链接：https://quzhou.news.fang.com/open/50282769.html

收购条件：

（一）具有独立产权证，产权人为自然人且产权清晰，可直接办理不动产转移登记手续，不存在转移预告、抵押、行政限制、查封、纠纷等他项权利，不动产登记用途为住宅的房屋，不包括小产权房、商住楼、商办楼，可正常过户。

（二）房屋为成套住宅（由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成）。

（三）房屋剩余使用年限超过25年，未被鉴定为D级危房，不存在影响正常使用的质量问题，水、电、气正常。

（四）申请人有购买新房或二手房意向房源，对意向房源的价格、面积、楼层、优惠条件等因素已全面了解。

（五）申请人需自行确认是否具备购买新房的经济承受能力和贷款资质条件，建议申请前向银行咨询相关住房信贷政策。

笔者认为，房地产事关民生大计，对满足人民对美好生活的向往至关重要，同时对中国经济的重要性不言而喻，除了国企开展收购外，未来也可以探索创新地方政府专项债券种类，在收支平衡的前提下，以发行专项债券形式鼓励地方政府开展更大力度的收购，激活房地产“流动性”，保障不同群体的住房需求。