作者：沈奇 杨政

1、各地政策频出，直指去库存

根据中原地产研究院数据显示，上半年已有200个城市出台楼市松绑政策超460次，刷新历史记录。根据中指研究院数据，2022年三季度，全国也有200余个省市出台或优化房地产政策超过200条。方式包括降首付比例、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等，从而促进房地产库存的去化。

最新的大招，就是部分地方国企出面直接收购存量房源。

2、上一轮声势浩大的去库存仅仅过去5年

上一轮地产去库存是从2015年到2018年，根据CRIC数据，2014年下半年，百城新建商品住宅库存面积接近6亿平方米，2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。当时有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。

采取的手段包括，允许非户籍人口在就业地落户；鼓励各主体购买商品房提升住房租赁供给；鼓励房地产开发企业降价营销。

经过近4年的去库存，百城新建商品住宅库存面积减小到4.5亿平方米左右，约为2011年水平。

随着房地产价格快速上升，投资热情增加，2019年之后，房地产库存迅速回升。根据CRIC数据，在2020年，百城新建商品住宅库存面积再一次站在5亿平方米之上。

3、地方财政与房地产企业，谁搞大了谁的肚子？

根据各地统计局数据，在2020年房价构成比重中，土地成本占44%，相关税费占17%。据财政部数据显示,2021年土地出让收入占地方一般公共预算收入比重高达78%。地方财政对土地市场的依赖程度很高。

从这个意义上说，房地产市场低迷更受伤的一直是地方财政，而房子好不好卖，取决于地方政府在土地上愿意绑定的资源。因此，可以附加更多教育、医疗资源的一线、强二线、省会城市的房地产往往是去库存过程中最先被购买者考虑的。

4、透过周期看逻辑

首先，人口进入净减少的区间，根据国家统计局数据，2021年末全国人口比上年末仅增加48万人。全年出生人口1062万人，死亡人口1014万人。由于新生儿的快速下滑，2022年大概率将成为第一个人口净减少年份，这种趋势一旦开启，将持续很长时间。

其次，人均住房面积增长迅速，根据国家统计局2022年公布的《中国人口普查年鉴-2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，比2010年(31.06平方米)增加10.7平方米，增幅高达34.45%。

此外，房地产绝对价格已经比较高，特别是一线城市，根据世界最大城市消费水平指数平台Numbeo发布的2021年全球房价最新排名，北京、深圳、上海均是全球房价前十之列，而且我们的单价是公摊面积折算之后的。

最后，国企成为新的操盘者，根据中指院对2021-2022年2季度22城土地成交企业结构的统计，地方平台成为拿地主力，占比高达46%，房地产央企、国企拿地占比28%，其他房企拿地仅占26%。

根据CRIC数据显示，2021年至2022年集中供地项整体开工率仅有33%，而地方国企拿地开工率只有16%，较平均开工率有17个百分点的差距。从CRIC的数据中22城2021年不同企业两集中项目去化情况中看到，即使地方国企开工率很低，销售面积很小，去化率水平也依然处在低水平。房地产央企、国企虽然去化率较高，但拿地与开工意愿上也在降低。地方国企进入土地市场很多是无奈之举，目的还是为了保证土地周转，从某种意义上说，地方国企进入土地市场将加剧本已捉襟见肘的地方财政负担。

5、历史总是惊人的相似

根据BIS数据，在上一轮去库存周期的中国，居民部门杠杆率大致与80年代初的日本相当，而到2021年，中国居民部门杠杆率为61.6%，这一水平与日本1988年底的水平相当。

70年代之前，重工业的发展使得日本人口向城市集聚开始使得城市化率迅速上升到75%，日本在70年代时期遭受石油危机后，这种发展模式受到一定限制，地价一度出现回落，房地产市场初遭危机。这一危机在之后80年代初货币政策放松、房地产税放松多重刺激下，使得房地产价格快速攀升，从而居民杠杆率得到快速提高。

相较日本当年，中国有更老的人口结构，更弱的出生率水平（大致相当于日本90年代末），这都使得房地产价格整体向上的能力受到根本制约。不过当前中国的城镇化率水平（64.72%）较日本当初75%以上仍有差距，在政府托底楼市基础上，仍然有一定城镇化的需求有待释放。

6、之所以说新周期，就是因为底层逻辑的变化，让这一轮去库存周期不是历史的简单重复。宽松的货币、地方财政的加持确实必然会在相当程度上刺激需求，并最终体现在房价上涨上。

用最慎重的态度对待买房时候加杠杆的行为是首要原则，除了住房本身，房产绑定的其他资源（教育和医疗）质量是房产流动性的重要因素。

非刚需，不买房。

附：各地放松楼市政策的汇总

（全文完）