事出反常必有妖!我国近期的房地产市场,悄然浮现了4大诡异现象

生远谈历史 2024-06-30 13:53:18

今年以来,我国房地产市场经历了一系列政府出台的促销政策,本意自然是为了刺激购房需求。

以海南儋州为例,6月24日,儋州市住房和城乡建设局发布了一份《关于进一步调整房地产政策措施的通知》。

不管你是拥有全日制大专及以上学历的学霸,还是手握中级及以上专业职称的行业精英,只要你和儋州的企事业单位签订了3个月以上的劳动合同,那么恭喜你,你就能享受到和本地居民一样的购房待遇。

而对于高校学生,儋州同样展现出了它的期待。

只要你是海南省专科及以上高校的在校生,不管是用学校的集体户口还是学生证,你都能在儋州市购买一套属于自己的商品住房。

政府促销与市场反响

政府的购房优惠政策背后,反映了当前经济形势的不确定性和房地产市场的疲软。

2024年5月17日,房地产迎来了一系列新政策,被市场普遍解读为重大利好。

这些政策包括降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等,旨在刺激房地产市场的需求,促进市场的平稳健康发展。

武汉率先响应新政,将首套房首付比例降至15%,商贷房贷利率更是降至3.25%。

而这只是冰山一角,长沙、合肥等城市也纷纷加入这场政策的狂欢,调整首付比例和商贷利率。

中原地产研究院的数据显示,超过200个城市已经明确执行了15%的首套房首付比例,超过250个城市取消了房贷利率下限。

然而市场的反响并非一片热烈,而是复杂多元,甚至有些不给面子。这一点在粽叶飘香,龙舟竞渡的端午可见一斑。

2024年端午假期,13个重点城市的新建商品住宅成交了3905套,虽然比去年端午假期下降了32.63%,但比2022年的端午假期还是略有上涨,增幅为0.46%。

说到2022年,那时候的端午,大家都戴着口罩,管控严格,所以那年的成交数据,咱们也就不把它太当回事了。

再来看看二手房市场,这个端午假期,5个重点城市的二手住宅成交了933套,同比去年端午假期上涨了40.72%,这个涨幅可以说是相当可观了,可见二手房市场的需求依然旺盛。

今年端午前夕的"430大会"和"517新政",首付降到了15%,房贷利率在一些城市甚至降到了3%,这在去年这个时候,大部分城市的房贷利率还在4%左右徘徊。

再加上近一年来房价的不断下跌,多重救市政策的叠加效应,让一部分人选择在这个端午假期出手购房。

但虽然有新政的加持,端午假期的新房销量降幅依旧不小,超过30%,市场回暖的迹象并不明显。

成都、武汉、广州这三座城市端午假期的成交表现好于去年,但其余10个城市的成交都出现了不同程度的下滑。

土地供应的问题也是大家关注的焦点。有人说,现在土地供应量在减少,未来新房供应量会失衡,房价会上涨。

这话听起来似乎有点道理,但实际情况并非如此简单。虽然新房的供应量在减少,但新房的待售面积,也就是库存量,其实是在增加的。这说明市场整体的库存还是过剩的。

而且咱们得看到,现在市场上的二手房需求在增加,今年二手房的销量是一路上涨,这也分走了新房的一部分需求。

即使新房供应量减少,市场也不一定会出现供不应求的情况。

最后再来看看第23周(6.3-6.9)的楼市数据。中指研究数据显示,6月第二周,重点20城的商品住宅销售面积环比下降了24%,同比下降了24.3%。

这个降幅和端午假期的数据差不多,说明517新政的力度在6月第二周有所放缓。

二手房方面,(6.3-6.9)重点城市的二手房成交套数环比下降了6%,但同比增长了5.7%。

虽然同环比的降幅和增幅都不算大,但整体来看,二手房市场的表现还是远远好于新房的。

可以说虽然有新政的加持,但市场整体的回暖还需要时间,购房者们虽然感受到了政策的春风,但观望情绪依旧浓厚。

他们担心房价的未来走势,担心自己的投资可能会因为市场的波动而缩水。

部分城市房价有所回升,但整体市场仍处于调整期,房价上涨的动力并不强劲。

经济增长放缓,居民收入增长有限,加之对未来收入的不确定性,让人们在购房决策时更加小心翼翼。

特别是在当前就业形势依然严峻的情况下,购房者更加关注自身的偿债能力,避免因购房而背上沉重的经济负担。

一线城市由于其独特的经济地位和人口吸引力,房地产市场需求依然旺盛。而三四线城市则面临着较大的去库存压力,需要更多的政策支持和市场调节。

房企退市现象频发

近年来,房企退市的消息频频传出,就拿中南建设、迪马股份(东原地产)、世茂股份来说,这11家响当当的上市房企纷纷宣布退市。

这事儿可不小,它关系到的不仅是企业自身的生死存亡,更是触动了广大股民的心弦,让他们的心情像过山车一样忽上忽下。

数据显示,A股退市房企数量已经达到了11家,背后牵连的股民数量高达99.56万,它的背后是无数家庭的焦虑和不安。

退市的原因,那是千头万绪,资金链断裂、市场竞争惨烈、政策风向突变……这些因素交织在一起,给房企带来了前所未有的压力。

资金链一断,企业就像被抽走了主心骨,项目开发停摆,债务违约风险激增,最终不得不黯然退市。

而市场的竞争,更是无情,大浪淘沙,不少中小房企在这场没有硝烟的战争中败下阵来。

退市对市场信任的打击,也是显而易见的。它让投资者的信心受挫,市场预期变得飘忽不定,政策调整的压力山大。

投资者开始重新审视房地产市场,一些原本跃跃欲试的潜在投资者,也可能因此望而却步,市场的流动性和活跃度都受到了影响。

而对于那些退市房企的员工、供应商来说,他们的权益保障,也成了社会关注的焦点。

但话说回来,退市也不全是坏事。从另一个角度来看,它其实是市场自我调节的一种表现,有助于房地产行业的优胜劣汰,推动行业向着更加健康、可持续的方向发展。

一些经营不善、风险较高的房企被淘汰,而那些竞争力强、能迅速适应市场变化的企业则能够站稳脚跟。这对提升整个房地产行业的质量和效率,是有百利而无一害的。

二手房市场的冷热不均

二手房市场一直是整个楼市温度的“体温计”。

5月28日广州楼市政策之后不到一个月,国企就急忙忙地把183套二手房挂上了牌,数量之多,创下了年内的新高。

而中介公司,比如贝壳这样的,也不满足于只做买卖中介,开始涉足地产开发。

这跨界玩得挺溜,一方面显示出中介公司对市场机遇的敏感,另一方面也反映出市场参与者越来越多元化。

但这些热闹背后,其实是市场供需关系的失衡和投资者信心的动摇。二手房挂牌量蹭蹭往上涨,成交量却没啥动静,供过于求的局面就这么形成了。

中原地产的数据显示,上海二手房的网签成交量在4月份就下滑了约12%,市场活跃度明显减弱。

买卖双方的心理博弈也更加激烈。买家觉得市场还没到底,房价还得降,所以多数选择观望;卖家却觉得价格已经够低了,不想再降。

这场拉锯战,简直就是楼市调整期的缩影,市场情绪再次陷入了僵局。

为了打破僵局,一些地方政府和行业协会开始出招。比如“五一”期间,上海就搞了个“以旧换新”的活动,想借此提高楼市活跃度,促进置换需求的释放。

从宏观角度来看,城市化进程加快,人口流入增多,对二手房的需求自然增长。但高房价也让一些购房者望而却步,市场出现了分化。

土拍市场的火爆与地王频出

虽然多数城市的房产销售像退潮的沙滩一样冷清,但土地拍卖却像是打了鸡血一样,地王们一个个冒出来。

就拿青岛崂山王家村那块地来说,364轮的竞价,场面激烈得就像是世界杯决赛,最终以一个让人瞠目结舌的价格成交,刷新了当地的楼面价记录,楼面地价3.95万成交。

这股热潮不是青岛独有的,宁波、苏州、厦门等地也是地王频出,绿城集团更是以30.82亿的天价在苏州工业园区拿了块地,再次刷新了纪录。

这背后,是地方政府对土地财政的依赖,卖地是一直以来的"摇钱树"。这虽然能解一时之渴,但也给房地产市场埋下了风险的种子。

开发商们对未来市场的乐观预期,加上对好地块的饥渴,让土地价格一飞冲天,开发成本上去了,未来房价上涨的伏笔也就此埋下。

但别以为这土拍市场的火爆就是楼市全面复苏的信号。市场分化得厉害,核心区域的地块被抢得头破血流,非核心区域的地却可能底价成交。

这种冷热不均,就像是夏天的冰火两重天,让人对房地产市场的未来充满了疑惑。

而且这土拍市场的热度也跟金融环境有关。现在货币政策宽松,房企融资环境好,拿地热情自然就上来了。但热度一旦过去,货币政策收紧,房企的资金链就要经受考验了。

对于咱们普通购房者来说,地王的出现无疑增加了对未来房价上涨的预期,可能会引发一些恐慌性购房。

但大家也要看到,房地产市场的健康发展,需要的是供需平衡和价格稳定,而不是短期的炒作和投机。

从长远来看,土拍市场的火爆和地王的频出能给地方政府带来财政收入,给房企带来开发机会,但这种依赖土地财政的发展模式是走不远的。咱们就拭目以待,看这场楼市大戏如何演下去吧!

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