商品房预售制是指房地产开发企业将正建或未建的商品房，出售给购房者，收回资金，房子建成后，再交付给购房者的一种销售方式。商品房预售制在我国实施已有二十多年，虽然在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，促进了房地产市场的发展，但也带来了一系列的问题，其中最严重的就是烂尾楼的产生。烂尾楼是指因为各种原因，房地产开发企业无法按时按质完成商品房的建设，导致购房者无法入住，甚至损失全部房款的现象。烂尾楼不仅损害了购房者的合法权益，也影响了城市的建设和发展，是社会的一大顽疾。本文从商品房预售制的本质、烂尾楼的成因、预售资金监管的缺失等方面，分析了商品房预售制为什么无法根治烂尾楼的问题，提出了改革商品房预售制，保障购房者权益，规范房地产市场的建议。

一、商品房预售制的本质

商品房预售制的本质是一种期货交易，即购房者先付款，后收货。这种交易方式，使得购房者承担了较大的风险，而房地产开发企业则获得了较大的收益。购房者在支付房款后，就失去了对房屋的控制权，而房地产开发企业则可以利用购房者的资金，进行其他的投资或消费，甚至抵押或转卖已售出的房屋，获取更多的利润。这种不对称的权利和义务分配，使得购房者处于弱势地位，一旦房地产开发企业出现资金链断裂、倒闭、跑路等情况，购房者就很难追回自己的房款，更别提拿到房子了。

二、烂尾楼的成因

烂尾楼的产生，与商品房预售制的存在有着密切的关系，但也不能简单地归咎于商品房预售制本身，还需要考虑其他的因素，如房地产市场的波动、房地产开发企业的经营状况、预售资金的监管效果等。具体来说，烂尾楼的成因主要有以下几个方面：

1.房地产市场的波动。房地产市场受到诸多因素的影响，如经济形势、政策调控、供求关系、消费者心理等，难以预测和控制。房地产市场的波动，会影响房地产开发企业的销售收入和成本支出，从而影响其资金流动和项目进度。当房地产市场出现低迷、下滑、崩盘等情况时，房地产开发企业的销售额会大幅减少，而土地成本、建筑成本、贷款利息等支出却不会相应减少，甚至会增加，导致资金链紧张，无法继续建设项目，从而造成烂尾。

2.房地产开发企业的经营状况。房地产开发企业的经营状况，也是影响烂尾楼产生的重要因素。一些房地产开发企业，为了追求高额的利润，不顾自身的实力和风险，盲目扩张，参与多个项目的开发，导致资金分散，无法保证每个项目的顺利完成。一些房地产开发企业，为了获得更多的资金，将已售出的房屋进行抵押或转卖，或者将预售资金挪用于其他用途，导致资金链断裂，无法继续建设项目，从而造成烂尾。还有一些房地产开发企业，为了规避政策的限制，或者利用政策的漏洞，故意拖延项目的建设，或者采用低劣的建筑材料和工艺，导致房屋质量不达标，无法交付给购房者，从而造成烂尾。

3.预售资金的监管效果。预售资金是指房地产开发企业在商品房预售过程中，收取的购房者的房款。预售资金的监管，是指对预售资金的来源、去向、用途等进行监督和管理，以保障预售资金的安全和合理使用，防止预售资金被挪用或流失，保障购房者的权益。预售资金的监管效果，是影响烂尾楼产生的关键因素。如果预售资金的监管有效，能够确保预售资金专款专用，用于项目的建设，那么烂尾楼的可能性就会大大降低。如果预售资金的监管无效，不能防止预售资金被挪用或流失，那么烂尾楼的可能性就会大大增加。

三、改革商品房预售制的建议

从上述分析可以看出，商品房预售制为什么无法根治烂尾楼的问题，主要在于商品房预售制的本质、烂尾楼的成因、预售资金的监管效果等方面。因此，要想从源头上杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制势在必行。具体的改革建议如下：

1.逐步取消商品房预售制，推行现房销售制。现房销售制是指房地产开发企业在商品房建成后，再出售给购房者的一种销售方式。现房销售制可以避免购房者承担预售风险，保障购房者的权益，也可以促进房地产开发企业提高房屋的质量和效率，规范房地产市场的秩序。当然，取消商品房预售制，不能一刀切，而应该根据不同的地区、市场、项目等情况，分阶段、分步骤、分类型地进行，避免对房地产市场造成过大的冲击和波动。

2.建立完善的预售资金监管制度，确保预售资金专款专用，用于项目的建设。预售资金监管制度应该包括以下几个方面：

1）设立专门的预售资金监管机构，负责对预售资金的收取、存放、使用、审计等进行监督和管理，防止预售资金被挪用或流失。

2）建立专用的预售资金账户，将预售资金与房地产开发企业的其他资金分开，只能用于项目的建设，不能用于其他用途，也不能被抵押或转卖。

3）制定合理的预售资金划拨比例，根据项目的进度、成本、风险等因素，确定预售资金的划拨时间、金额、条件等，保证预售资金的合理使用，避免预售资金的滞留或超支。

4）加强预售资金的审计和公示，定期对预售资金的收支情况进行审计，及时向购房者和社会公布预售资金的使用情况，增加预售资金的透明度和可追溯性。

5）提高购房者的知情权，要求房地产开发企业在商品房预售时，向购房者提供完整、真实、准确的项目信息，包括项目的规划、设计、施工、验收等情况，以及预售资金的收取、存放、使用等情况，让购房者明白自己的权利和义务，以及可能面临的风险。

6）提高购房者的申诉权，要求房地产开发企业在商品房预售过程中，遵守法律法规和合同约定，如有违反，购房者有权向预售资金监管机构、行政部门、司法机关等投诉或诉讼，要求房地产开发企业履行义务，赔偿损失，或者解除合同，退还房款。

综上所述，商品房预售制是一种期货交易，虽然有利于房地产市场的发展，但也容易导致烂尾楼的产生。要想从根本上解决烂尾楼的问题，必须改革商品房预售制，逐步取消商品房预售制，推行现房销售制，建立完善的预售资金监管制度，保障购房者的权益，规范房地产市场的秩序。