126会议对房地产有新提法，央行降准之后，还会有什么大动作？
（文/马跃成）
12月6日会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。关于房地产方面提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
以往的表述，主要提及“房住不炒”、“让房价理性回归”、“促进房地产市场平稳健康发展”等等，而这次又有了新的说法，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，和促进房地产业“良性循环”。推进保障性住房建设，没有疑问，这是坚持“房住不炒”定位的一个重大保障措施。大政方针不会因为一时的形势需要就改变，并且当今房地产出现的向好局面，都是坚决贯彻“房住不炒”定位的结果，而限购政策功不可没。
其实，在会议之前，《人民日报》曾刊发署名文章《必须实现高质量发展》，文中提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。这正好就是本次会议关于房地产问题的全面解释。
在会议召开的当天，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
为落实会议精神，央行在降准之后，肯定还会有新的政策跟上来，利率调整应该是一个首当其冲的选择，在历次楼市调控的时候，我们对这个政策的运用还是轻车熟路的。
我们知道，货币政策一直是房地产调控的重要手段之一，也可以说是第一手段，因为每次的楼市调控都是先从利率调整开始的，利率调整之后，就是首付款的调整，首付款的变动也是货币政策，或者说是金融政策，这是什么道理呢？
因为房地产是一个资金密集型的产业，对开发商来说，如果没有足够的钱，那么什么事情也就做不成了，在中国的房地产市场更是这样，因为，中国的房地产市场，起步较晚，开发商几乎都是白手起家，没有太多的积累，也就是没有多少自有资金，所以被人们称为空手套白狼。
这样的话，因为几乎都是从零开始，大家都在同一个起跑线上，所以，从事房地产开发的门槛就很低。有人称，搞房地产，胆大就行。这样，就形成了千军万马都往一条道上跑的局面，大大小小的开发商有好几万家。
因此，粥少僧多，造成大家都面临资金困难的局面。没有一家房地产企业能够依靠自有资金完成房地产开发项目。所以，他们就必须依靠从银行贷款，这个贷款的数额又特别巨大，完成一个房地产项目，可能需要几个亿，几十个亿，但是，他们手里的资金可能只有几千万，几百万的样子，这就是人们常说的所谓的金融杠杆，就是用很小的资本金，就能从银行贷到巨额的贷款出来。所以说，银行就是开发商的命根子，也又说，银行才是开发商的亲爹。
同时，对购房人来说，一次性拿出几十万，几百万的钱，去购房，也是非常困难的，有这个条件的人是少之又少。绝大多是普通购房者，也是依靠从银行贷款，很多人，甚至首付款都没不够，不是有一个六个钱包买房的说法吗。也就是说，在房地产市场，买方和卖方，都需要向银行借款，银行自然就成了，控制房地产发展的关键因素。
因此，银行，通过利率调整，来调控房地产发展的节奏，应该是行之有效的措施。如果需要刺激房地产发展，就降低利率，让借款的人便宜一点，降低借款人的成本。如果需要抑制房地产发展，那么就提高利率，让借款的成本高一点。一般来说，贷款成本提高了，需求就会下降，这就是我们这么多年，一直在通过银行利率的变化调控房地产的基本原理。
但是，由于房地产市场的复杂性和人们购房的多面性特点，利率调整，对每个地区，和每个购房人的影响也不尽相同，有的人可能很在乎这个利率调整的部分，对有的人，可能影响就不大，在经济学上，就叫做供给和需求弹性呈现不同的特点。
在富裕地区，或者是富裕人家来看，新购商品房，可能不再是生活的必需品，而是一种生活改善的需要，购买新房的支出，占到这些人家的比重也不会太高。对落后地区，或者是对生活条件比较差的人家来说，购房还是他们的一项重要的投资性支出，因为，房子是他们家的重要财产。因此，可以想象，贷款利率调整以后，对这些本来就比较困难的家庭来说，可能就捉襟见肘了，因此，他们这样的投资，就会受到很大的影响。
对那些专业的投资客，和投机者来说，他们可能不受资金影响，但是，他们会关注利率变化以后，人们对未来房价变化的心理预期。
对开发商来说，加息，造成了开发商资金成本的增加。当然，开发商的融资渠道，有直接融资和间接融资两种，但是，对中国的开发商来说，无论是上市公司，还是没有上市的公司，间接融资，都是开发商主要的融资渠道，直接融资量与庞大的房地产市场规模，严重不对称。
因此，利率的变动，自然就会导致开发商财务成本增大，财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难。
在土地市场上，由于招拍挂的规则要求，开发商先期投入的资金也是非常大的，加息是的资金链出现问题的概率增加，这样，就迫使开发商加快项目开发周转速度，要加快周转，自然就需要降低价格，当然，这就会造成利润下降，否则，房子卖不出去，也会导致土地储备的风险。
当然，房地产市场是一个非常复杂的市场，影响房地产供求关系的因素有很多，因此，在房地产调控的时候，还要考虑到配套措施的运用，比如控制土地供应节奏，当房地产市场的供给价格弹性，小于需求弹性的时候，采取利率变动的政策，在稳定市场的同时，也就会带来价格的变动。对于那些实力不强的小公司，或者，那些投机性的项目公司，如果其资金过于依赖银行贷款，其项目运作就会受到重创。甚至可能被迫停产。
因此，贷款利率调整的另一个结果，将会使那些以投资为目的，经营不善的房地产企业，感受到更大的经营压力，这也就是我们这几年，看到的很多的中小房地产企业出现破产倒闭的原因之所在。
