“惨”声一片，青岛这些小区房价为什么如此坚挺？

这两年，青岛楼市低迷已是不争的事实。

几年的“熊市”下来，部分楼盘以价换量；条件较差的“老破小”备受歧视，不少房东纷纷抛售。从郊区板块开始，胶州上合、即墨蓝谷、胶南、城阳西四社、高新区价格松动明显；市区层面，李沧、老四方、市北等也都有价格下跌的情况。但是，并非所有小区都是“弱不禁风”。市场上，确实有一些小区房价十分坚挺。青岛范围内，抗跌的小区有哪些？哪些因素支撑这类房产的价值？这些小区之间又有哪些共同点呢？通过梳理这些因素，大家在今后买房过程中，可以好好参考一下。

1、崂山次新房的坚挺者

最近半年时间，崂山次新房市场，有降价比较明显的，也有价格相对稳定的。稳定的代表之一，就是青铁华润城。2017—2020，青铁华润城，都是崂山楼市的重要存在，曾经需要找关系才能抢到房。

青铁华润城位于崂山区深圳路与辽阳东路交汇处，开发商是华润和青岛地铁。直观优势有这些：地铁2号线和4号线，双地铁；TOD开发模式，堪称青岛首个TOD社区；兑现的比较成功，写字楼、公寓出租率较好，年轻人聚集，万象汇很坚挺；住宅交付还不错。住宅主要是30层高层和9-11层小高层，户型约99-165㎡的套三套四为主。

目前，华润城的二手房，小高层成交单价还在三万五以上，1月份刚成交的一套144.52平套四，总价高达556.5万，单价三万八。高层产品，三万出头。

关键还有一点，成交率，华润城也是领先的。很多改善，对这个小区很关注。买了，基本可以直接入住。再看看，这个板块内的另一个次新房，印象品。就稍微弱了一些。

再往东，就是张村河板块。2025年，张村河的几个盘，陆续将交付，看看到了二手房市场，能否守得住吧。崂山海边，占据海景优势的麦岛板块，海信天悦仍然炙手可热，洋房单价九万、十万；差一些的也要7万＋。

难怪，高端群体，还是沿着市南、崂山海边看房……2、黄岛次新房的代表瑜公馆，黄岛单价两万多的次新房小区。套三户型为主，小高层产品，一梯一户，景观绿化不错。近期，这个小区二手房成交价格趋于稳定，备受当地改善欢迎。

这其中，瑜公馆还有不错地段优势，学区优势。小区对面就是知名的区实验初中南校区。这所初中，可是实力非凡，当地家长非常认可。此外，黄岛中海半山云境，这两年的高热度，也是离不开优质学区这个重要因素。

瑞源名嘉汇，房龄稍微老一点，2013年陆续交付的，但在黄岛，确实是二手房小区的杰出代表，黄岛有钱人的首选地之一。在黄岛，至今仍然能触摸到三万线的二手房，可真不多。除了地段、配套、小区环境、产品等因素，名嘉汇同样也拥有好学区（紧邻珠江路小学），初中同样是区实验初中。在区实验初中学区内，在售楼盘稀少，也是这几个二手房小区受宠的一个因素，这个层面涉及到供求关系。

黄岛其他板块内，薛家岛、安子片区，好多二手房降价比较猛。仔细观察，你会发现价格降得凶狠的项目，都有致命缺点。要么配套差、要么产品差、要么物业管理落后，绿化景观有短板。大家想一想股市里面，跌得最惨的，是不是垃圾股，业绩差的股票。

3、抗跌共性和支撑力

每个成熟板块，几乎都能找到价格相对稳定的小区。比如，城阳白云山的青特滨湖国际；胶州绿城紫薇广场；即墨蓝城玉兰公馆；高新区中欧金茂府。这里面，去年交付的中欧金茂府，在二手房市场存在感十足。

中介朋友告诉房师傅，中欧金茂府挂出来的房子，还有涨价的。高新区有钱群体，很看重这个小区。实际上，高新区在售新房，以刚改路线为主，少量改善盘，价格下调是很明显的。中欧金茂府有这几个优势：房子很新、体量不大、稀缺、纯洋房、位置不错，板块内为数不多的高端产品。

在贝壳APP上，去年四季度，中欧金茂府成交房源，单价一万九左右。有一套挂出来没几天，带看仅7次， 就成交了。142平，270万。现在，这个小区挂牌价两万一二。

板块内在售楼盘，各种促销降价；这边，次新房价格坚挺，反差是不是太大了？今天聊的这些小区，在当下观望气氛弥漫的楼市，扛住市场的考验，难得可贵。细细梳理，房师傅发现这些小区，综合起来，具备的基因有这7项：产品力超前、优质配套（交通、商业、地铁）、学区好+稳定、开发商口碑好、景观绿化好、物业好、特殊资源加持（海景）。

这7项就是抗跌共性。一个楼盘，能占其中4项，就不愁没受众；如果占到5项以上，那就是优等生了。这样的楼盘，到了二手房市场，就是扛跌代表。各位小伙伴，买房的时候，可以对照一下。