“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第130期案例由河北正一律师事务所提供。

河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。

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简要案情

购买已被法院查封的房产，买受人如何维权？

2019年9月，王某与程某签订了一份《房屋买卖合同》，并约定了房屋交易价款、费用承担、房屋交付时间、产权过户、违约责任等事项。签订合同时王某向程某支付定金5万元，之后给付程某45万元，程某向王某出具了收条。后王某多次找程某进行房屋过户登记，但程某总是避而不见，之后王某发现该房屋早已被法院查封。此种情况下王某如何维护自己的合法权益？

律师评析

河北正一律师事务所律师的分析是：

本案最大的争议焦点在于：因房屋买受人徐某委托某房地产公司“整改”房屋的行为违反规划设计，造成案涉房屋被查处，导致开发商无法按照约定时间取得房屋权属证书。在此种情况下，徐某签字确认的《公寓整改户型委托书》是否可以排除开发商逾期办证的违约责任。首先，在合同履行过程中，某房地产公司在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错，而徐某作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托房地产公司将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担相应责任。其次，《公寓整改户型委托书》系房地产公司事先拟定、并重复使用于相同户型，在此种情况下如果要免除自己的责任，房地产公司就应明确向徐某说明并取得徐某同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故房地产公司以徐某出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。基于上述事实，法院酌情判令某房地产公司按照合同约定的违约金额的60%承担违约责任。

律师提醒

房产交易存在一定的风险，应当小心谨慎，注意防范。实践中，可从以下几个方面结合实际情况进行综合考虑：1、核查房屋产权状况；2、核查出卖人是否存在涉诉案件，判断该房屋是否存在另案被查封的情况；3、要求出卖人出示所有与房屋产权相关的材料，核实是否存在抵押等情况。

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来源：正一律师事务所 编辑：阿星